Cour d'appel, 8ème chambre, 15 avril 2026 — n° 23/05383

PAR CES MOTIFS La cour, Infirme le jugement rendu le 30 mars 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon en ce qu'il a condamné la société Métropole Immobilier à relever et garantir M. [X] de ces condamnations, à proportion de moitié, Statuant à nouveau sur ce point, Condamne la SARL Métropole Immobilier, prise en la personne de son mandataire ad hoc, M. [G] [D] [H], à relever et garantir M. [E] [X] de toutes les condamnations prononcées à son encontre dans le cadre de l'action engagée par M. [A] [N], y compris les condamnations aux dépens de première instance et d'appel et au titre de l'article 700, à proportion de 90%, Confirme le jugement rendu le 30 mars 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon pour le surplus des ses dispositions critiquées, sauf à porter la condamnation de M. [E] [X] à rembourser M. [A] [N] de la somme de 2'950 € à celle de 4'900 € représentant les provisions sur charges acquittées pour les années 2019, 2020 et 2021, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2023 sur la somme de 2'950 € et à compter du présent arrêt pour le surplus, Y ajoutant, Condamne la SARL Métropole Immobilier, prise en la personne de son mandataire ad hoc, M. [G] [D] [H], à payer à M. [E] [X] la somme de 1'000 € à titre de dommages et intérêts, Condamne in solidum M. [E] [X] et la SARL Métropole Immobilier, prise en la personne de son mandataire ad hoc, M. [G] [D] [H], aux dépens de l'instance d'appel, Condamne M. [E] [X] à payer à M. [A] [N] la somme de 2'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SARL Métropole Immobilier, prise en la personne de son mandataire ad hoc, M. [G] [D] [H], à payer à M. [E] [X] la somme de 1'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT

* * * * * EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous-seing privé du 11 avril 2019, M. [E] [X], représenté par son mandataire, la SARL 2CG, a consenti à M. [A] [N] une location portant sur un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 428,61 € et de provisions mensuelles sur charges de 150 €. Ce contrat mentionnait notamment, aux titres des équipements de l'immeuble à usage commun, un local à vélo. Par lettre recommandée du 24 juin 2020, M. [N] a mis en demeure la société 2CG, d'une part, de lui communiquer une relevé détaillé des charges locatives réelles de l'appartement, ainsi que la mise à disposition des justificatifs de ces charges et, d'autre part, de lui remettre une clé du local à vélo. Le 17 juillet 2020, M. [X] a confié la gérance de l'appartement à la SARL Métropole Immobilier en remplacement de la société 2CG et, par courrier de son conseil du 12 août 2020, M. [N] a formulé auprès du nouveau mandataire du bailleur ses réclamations concernant la régularisation des charges et l'accès au local à vélo. Sans réponse à ses mises en demeure, M. [N] a, par exploit du 15 décembre 2020, fait assigner M. [X] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon et le bailleur a, par exploit du 25 mars 2021, fait appeler en cause la société Métropole Immobilier. Les instances ont fait l'objet d'une jonction et, par jugement du 30 mars 2023, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon a': Condamné M. [X] à rembourser à M. [N] la somme de 2 950 € en remboursement des provisions sur charges locatives injustifiées, pour l'exercice 2019 et 2020, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision, Condamné M. [X] à remettre à M. [N] une clé du local à vélo de l'immeuble, sous astreinte de 10€ par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un mois après signification de la présente décision, Condamné M. [X] à payer à M. [N] une somme de 200 € en réparation de la privation de jouissance du local à vélo, Condamné la société Métropole Immobilier à relever et garantir M. [X] de ces condamnations, à proportion de moitié, Condamné M. [C] à payer à M. [N] une somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Débouté les parties du surplus de leurs demandes, Condamné M. [X] et la société Métropole Immoblier aux entiers dépens, à proportion de moitié chacun. Par déclaration en date du 3 juillet 2023, M. [E] [X] a relevé appel de cette décision en tous ses chefs. La SARL Métropole Immobilier, qui s'est vu signifier la déclaration d'appel par exploit du 8 septembre 2023 de remise à personne habilitée, n'a pas constitué avocat. Découvrant que cette société avait été radiée du registre du commerce et des sociétés en février 2023 suite à une décision de dissolution anticipée et de liquidation amiable confiée à M. [G] [D] [H], M. [N] a sollicité, par requête du 17 janvier 2024, et obtenu, par ordonnance du 29 janvier 2024 rendue par le délégataire du premier président de la cour d'appel, la désignation de ce liquidateur amiable en qualité de mandataire ad hoc pour représenter la société Métropole Habitat pour les besoins de la procédure d'appel. *** Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 31 mars 2024 (conclusions d'appelant n°2), signifiées le 30 avril 2024 par procès-verbal de recherches infructueuses à M. [G] [D] [H], en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Métropole Immobilier, M. [E] [X] demande à la cour': Déclarer recevable l'appel de M. [X] à l'encontre de M. [N] et de la société Métropole Immobilier, Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné : M. [X] à rembourser à M. [N] la somme de 2 950 € en remboursement des provisions sur charges locatives injustifiées, pour l'exercice 2019 et 2020, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision, La société Métropole Immobilier à relever et garantir M.

MOTIFS La cour d'appel rappelle qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et qu'elle ne peut de ce fait se prononcer sur des prétentions qui n'y seraient pas intégrées. Sur la demande en remboursement des provisions sur charges': Le juge de première instance a retenu que, de façon assez curieuse, M. [X] produit deux documents intitulés «'répartition des charges'» pour les exercices 2019 et 2020 qui lui ont été adressés respectivement les 26 mai et 24 novembre 2021 par le syndic, Grand [Localité 1] Habitat, qui ne permettent pas, en dehors de l'adresse identique, d'identifier le lot comme étant celui loué à M. [N] et qui, en tout état de cause, ne permettent pas de retenir le montant des charges récupérables. Il a en outre relevé l'absence de toute régularisation opérée et l'absence de tout justificatif produit à l'appui des décomptes. M. [X] estime que les décomptes qu'il a produit en première instance contiennent bien la description des lots et des tantièmes associés. Il renvoie en outre aux explications fournies par le syndic selon lesquelles l'appartement loué correspond au lot n°86 et re présente 76 tantièmes sur 10'006 et le garage correspond au lot n°252 et re présente 1 tantième sur 10'006. Il précise qu'il appartenait à son mandataire, la société Métropole Immobilier, de procéder au calcul et de préciser le montant des charges récupérables. Il considère avoir subi une défaillance de la part son mandataire de gestion qui n'a pas exécuté sa mission à défait d'avoir édité les régularisations de charges une fois les répartitions en sa possession et il présente ses excuses à son locataire pour cette production tardive. Il renvoie aux régularisations pour les exercices 2019, 2020 et 2021 qu'il produit. M. [N] expose qu'il verse 150€ par mois au titre des provisions sur charges, soit les sommes totales de 1'300€ pour l'année 2019 et 1'800€ pour chacune des années 2020 et 2021, sans qu'aucune régularisation de charges ne soit intervenue malgré ses mises en demeure adressées au mandataire de son bailleur. Il ajoute qu'il n'a pas pu prendre connaissance des justificatifs et procéder aux vérifications. Il considère que M. [X] s'est délibérément soustrait à ses obligations et il estime que les documents produits par l'appelant ne permettent pas, à eux seuls, d'identifier les lots loués. Il ajoute que la colonne concernant celles des charges qui sont récupérables n'est pas renseignée. Il forme appel incident pour actualiser sa demande de remboursement en y incluant les provisions sur charges acquittées pour 2021 et il demande à la cour d'appel de parfaire le montant à lui revenir au jour de l'arrêt (demande non-reprise dans le dispositif de ses écritures), considèrant que les nouveaux documents produits ne permettent toujours pas de vérifier les régularisations de charges que lui opposent désormais M. [X]. En outre, il demande à la cour de fixer le point de départ des intérêts légaux à compter de sa réclamation du 12 août 2020. Sur ce, L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 définit les charges récupérables comme étant des sommes accessoires au loyer principal, exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée et des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée et il renvoie à la liste de ces charges fixée par décret en Conseil d'État. Selon cet article, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle, avec cette précision que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Concernant la régularisation, il est prévu qu'un mois avant d'y procéder, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. En l'espèce, le contrat de bail signé le 11 avril 2019 comporte, dans la rubrique «'consistance du logement'», la précision selon laquelle l'appartement appartenant à M. [X] et donné à bail à M. [N] est le lot n°86 et qu'il re présente 76/10'006 des parties communes. Par ailleurs, il n'est pas contesté que M. [N] s'est régulièrement acquitté des provisions sur charges d'un montant mensuel de 150€ et que malgré ses réclamations, ni le bailleur, ni ses mandataires successifs, ne lui ont adressé une régularisation de charges, ni n'ont répondu à ses demandes tendant à ce que les justificatifs des charges soient tenus à sa disposition. L'appelant reconnaît ces manquements et, pour les corriger, il produit d'abord deux documents intitulés «'répartition des charges'» pour les exercices 2019 et 2020 établis par Grand [Localité 1] Habitat en qualité de syndic de l'immeuble. Ces documents, non seulement correspondent à l'adresse des lieux loués comme relevé par le premier juge, mais attribuent en outre à M. [X] les charges de copropriété à concurrence de 77 tantièmes sur les 10'006 que compte l'immeuble. Si le bailleur ne produit, ni registre des copropriétaires, ni titre de propriété, à l'effet de justifier des lots dont il est propriétaire, le détail des charges de copropriété qui lui sont attribuées par les «'répartitions de charges'» établis par le syndic font référence aux lots 86 et 252 de sorte que, par déduction et au regard des mentions du contrat de bail, il est possible d'en déduire que le lot 86 correspond à l'appartement donné à bail et que ce lot re présente 76 tantièmes. En revanche, la colonne «'dont locatif'» figurant dans les documents établi par le syndic n'est pas renseignée. M. [X] produit ensuite deux documents intitulés «'régularisation de charges'» au titre des exercices 2019 et 2020 comportant une régularisation par rapport au provisions versées et y ajoutant les TEOM pour 2019 et 2020. Or, en l'absence d'autre précision, il est impossible de vérifier quels sont les charges de copropriété qui ont ainsi été imputées au locataire, outre qu'aucun des justificatifs se rapportant à ces dépenses n'est produit, pas même les TEOM facturées par le bailleur. Enfin, le bailleur produit produit le courriel reçu de Grand [Localité 1] Habitat, ancien syndic, qui, d'une part, fournit des explications concernant les charges de copropriété en précisant notamment ne pas être tenu de faire apparaître la quote-part locative dans les décomptes de charges de copropriété et, d'autre part, transmet une «'répartition des charges'» pour l'exercice 2021 annotée, confirmant que le lot 86 correspond à 76 tantième et que le lot 252 correspond à 1 tantième. Ces éléments supplémentaires produits à hauteur d'appel demeurent insuffisant pour permettre à M. [N], ainsi qu'à la cour d'appel, de vérifier si les charges de copropriété imputées au locataire sont des charges récupérables au sens de l'article 23 précité et du décret du 26 août 1987 auquel ce texte renvoie. En outre, la cour d'appel ne peut que constater que M. [X], ni ne produit les justificatifs de ces charges, ni n'a proposé à M. [N] de mettre ces justificatifs à sa dispositions, les avis de taxe foncière comportant les TEOM n'étant pas même produits. Dans ces conditions, M. [N] est fondé à reprocher au bailleur l'absence de régularisation de charges dans les conditions de l'article 23 précité et le jugement attaqué, en ce qu'il a condamné M. [X] à rembourser le locataire des provisions sur charges acquittées est confirmé, sauf à actualiser cette condamnation en condamnant M.