Cour d'appel, chambre civile 1-5, 16 avril 2026 — n° 25/04150

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort, Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'il a : - fixé provisoirement l'indemnité d'occupation due par Mme [C] [F] à l'indivision à la somme de 3 082, 50 euros par mois, - condamné à titre provisionnel Mme [C] [F] à payer à M. [D] [R] la somme de 80 115, 63 euros au titre de sa quote-part des bénéfices de l'indivision pour la période du 22 octobre 2017 au 8 avril 2025 ; Statuant à nouveau des chefs infirmés, Fixe provisoirement l'indemnité d'occupation due par Mme [C] [F] à l'indivision à la somme de 2 720 euros par mois, Condamne à titre provisionnel, Mme [C] [F] à payer à M. [D] [R] la somme de 64 784 euros au titre de sa quote-part des bénéfices de l'indivision pour la période du 22 octobre 2017 au 10 février 2026, Y ajoutant, Condamne Mme [C] [F] aux dépens d'appel, Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Jeanette BELROSE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente

EXPOSÉ DU LITIGE M. [D] [R] et Mme [C] [F] se sont mariés le [Date mariage 1] 1990 sous le régime de la séparation de biens. Un enfant, M. [Q] [R], né le [Date naissance 3] 2000, est issu de cette union. Le 12 septembre 1997, M. [R] et Mme [F] ont acquis en indivision à hauteur de 50 % chacun un pavillon situé [Adresse 1], à [Localité 6]. Par ordonnance de non-conciliation du 30 novembre 2010, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Nanterre a statué sur les modalités de la résidence séparée des époux et sur les modalités d'exercice de l'autorité parentale. Par jugement du 22 octobre 2012, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Nanterre a prononcé le divorce des époux et a notamment : - donné acte aux parties de leur accord sur: - le maintien en indivision des deux biens indivis sis [Adresse 5] à [Localité 7] pendant une période de cinq années, à compter du jugement de divorce, - la perception par M. [R] des loyers relatifs au studio sis [Adresse 6] à [Localité 7], sans que cette perception puisse faire naître une créance en sa faveur, - le règlement par M. [R] du prêt relatif au studio sis [Adresse 6] à [Localité 7] et ce sans que ce règlement puisse faire naître de créance en sa faveur, - ordonné la liquidation et le partage des intérêts patrimoniaux des époux, - dit qu'à titre de prestation compensatoire, Mme [F] bénéficie pendant cinq ans d'un droit d'usage et d'habitation de l'immeuble sis [Adresse 1], - fixé la résidence habituelle de l'enfant chez la mère, - fixé à la somme mensuelle de 750 euros la contribution due par M. [D] [R] à Mme [C] [F] au titre de l'entretien et de l'éducation de l'enfant, - dit que cette contribution sera revalorisée d'office le premier novembre de chaque année en fonction de la variation de l'indice mensuel des prix à la consommation des ménages urbains hors tabac, - dit que cette contribution sera due au-delà de la majorité de l'enfant, en cas de poursuite des études et jusqu'à ce qu'il soit en mesure d'exercer une activité professionnelle rémunérée non occasionnelle. Par décision du juge des tutelles de [Localité 8] du 16 décembre 2021, M. [R] a été placé sous curatelle renforcée, et la mesure a été confiée à sa soeur, Mme [X] [R]. Par jugement du 27 mars 2023, rectifié le 16 mai 2024, le juge aux affaires familiales de [Localité 1] a fixé la contribution de M. [R] à l'entretien et à l'éducation de [Q] [R] à la somme de 150 euros par mois, à compter du 28 septembre 2021. Par jugement du 16 septembre 2024, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Nanterre a dit que le partage du régime matrimonial des ex-époux [V] serait fait en justice et désigné à cette fin Maître [M] [Y], notaire à Malakoff. Par décision du 31 janvier 2025 du juge des contentieux de la protection de [Localité 9], la mesure de curatelle renforcée de M. [R] a été transformée en une mesure de tutelle, confiée à Mme [X] [R]. Par acte de commissaire de justice dont la date exacte est inconnue de la cour, M. [R], représenté par Mme [X] [R] ès qualités de tutrice, a fait assigner Mme [F] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins notamment de la voir condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation. Mme [F] a formé une demande reconventionnelle de sursis à statuer jusqu'à l'audience de jugement en ouverture du rapport de Me [Y], notaire commis. Par jugement contradictoire, rendu selon la procédure accélérée au fond le 6 juin 2025, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire de Nanterre a : - rejeté la demande tendant au sursis à statuer, - dit qu'une indemnité d'occupation est due par Mme [F] à l'indivision du 22 octobre 2017 jusqu'au partage ou la libération effective du bien, - fixé provisoirement l'indemnité d'occupation due par Mme [F] à l'indivision à la somme de 3 082, 50 euros par mois, - condamné à titre provisionnel Mme [F] à payer à M.

MOTIFS DE LA DÉCISION La cour relève, à titre liminaire, que Mme [F] ne remet pas en cause le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de sursis à statuer et dit qu'elle était redevable d'une indemnité d'occupation depuis le 22 octobre 2017. Ainsi, le droit que M. [R] tient des articles 815-9 et 815-11 du code civil d'obtenir paiement par provision de sa part dans les bénéfices de l'indivision, au titre de l'occupation privative du bien par Mme [F] depuis le 22 octobre 2017, est acquis dans son principe, l'objet de l'appel se limitant aux points qui suivent. Il est rappelé, par ailleurs, qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour n'est tenu de répondre qu'aux moyens de fait et de droit sur lesquels sont fondées les prétentions des parties. Sur le montant de l'indemnité d'occupation Mme [F] indique qu'avant que M. [R] ne fasse l'objet d'une mesure de protection confiée à sa soeur, elle s'est toujours entendue avec lui pour fixer le montant de la valeur locative du bien indivis qu'elle occupe à une somme de 2 300 euros après application de l'abattement d'usage de 20 % pour occupation du bien. Elle fait valoir qu'en première instance M. [R] a fixé unilatéralement le montant de l'indemnité d'occupation à une somme de 3 082, 50 euros, sur la base de deux estimations établies par la même agence au mois de janvier 2022 et octobre 2024. Elle indique produire, quant à elle, des estimations plus récentes de deux agences distinctes retenant des évaluations moindres qui pourtant ne tiennent compte ni de l'audit énergétique du logement, classé D, ni de l'entièreté des travaux à réaliser dans le logement. Elle propose de retenir une valeur moyenne après application du taux d'abattement d'usage de 20 % justifié par la précarité de l'occupation, soit 2 300 euros. M. [R], représenté par sa tutrice, expose que Mme [F] n'a jamais pleinement respecté les accords passés entre eux et approuve la motivation du premier juge aux termes de laquelle la valeur locative du bien litigieux a été estimé à 3 425 euros pour voir fixer l'indemnité d'occupation à 3 082, 50 euros après application d'un abattement de 10 %. Il fait valoir que les estimations produites par Mme [F] sont douteuses, eu égard à l'évolution du marché de la location, et à leur caractère non-contradictoire. Il estime que le DPE dont fait état l'appelante est très bon pour ce type de bien, et remet en cause la précarité de l'occupation invoquée au soutien d'une décote de 20 % dans la mesure où Mme [F] occupe le bien depuis plus de 15 ans. Elle ajoute qu'en tout état de cause, la moyenne des estimations produites par les deux parties s'élève à 3 566, 50 euros, somme qui est supérieure à la valeur locative retenue. Sur ce, L'article 815-9 du code civil dispose : 'Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal. L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.' L'indemnité due au titre de l'occupation d'un bien indivis a pour objet de réparer le préjudice causé à l'indivision par la perte des fruits et revenus et de se substituer à ces derniers dont elle emprunte le caractère. Si son montant doit être fixé à partir de la valeur locative du bien, un abattement peut être appliqué afin de tenir compte de la précarité de l'occupation et de la nature particulière de la jouissance en indivision, laquelle ne se confond pas avec celle d'un locataire protégé par la loi. En l'espèce, il est constant que le bien immobilier indivis dont Mme [F] a la jouissance exclusive est une maison de 135 m², avec terrasse et jardin, située [Adresse 1] à [Localité 7], et la preuve n'est pas rapportée d'un accord ayant existé entre les ex-époux pour fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 2 300 euros. M. [R] produit plusieurs estimations dont la fiabilité apparaît limitée ou qui ne permettent pas de déterminer utilement la valeur locative du bien avec précision, qu'il s'agisse de l'estimation de l'agence [1] du 14 août 2021, qui retient une valeur locative de 3 800 euros « charges incluses », ou de l'estimation issue du site Meilleurs Agents, fondée sur une analyse du marché local mais retenant une fourchette très large (entre 5133 euros et 9 626 euros), et ce, sans analyse détaillée du bien et visite préalable par un professionnel de l'immobilier. En revanche, il n'y a pas lieu d'écarter le certificat de valeur locative établi par l'Agence principale le 6 janvier 2022, à la suite d'une visite réalisée en 2021, qui tient compte de critères objectifs, dont l'état du bien, et situe la valeur locative entre 3 350 euros et 3 500 euros. De son côté, l'appelante produit un courriel du directeur de l'agence [2] en date du 7 mars 2025, dans lequel il est indiqué, 'à toutes fins utiles', que l'estimation locative 'serait' de 2 700 euros à 2 800 euros, 'à condition que la maison soit remise en état'. Cette appréciation, formulée au conditionnel et non étayée par des éléments précis, n'est pas suffisamment probante pour être retenue. Mme [F] verse également aux débats un avis de valeur de l'agence Espaces atypiques, daté du 10 mars 2025, qui fixe une estimation moyenne comprise entre 2 900 euros et 3 100 euros par mois, sur la base des atouts et des faiblesses du bien qu'il détaille et notamment la nécessité de travaux de rénovation. Au vu de ces éléments, faute pour Mme [F] de produire un descriptif précis de l'état du bien occupé permettant à la cour d'apprécier l'ampleur des travaux de rénovation invoqués et leur incidence sur la valeur locative, il convient de retenir, pour déterminer celle-ci, les fourchettes hautes des estimations produites par les parties - soit 3 100 euros selon l'agence Espaces atypiques et 3 500 euros selon l'Agence centrale - afin de fixer la valeur locative à 3 200 euros. Ce montant est d'ailleurs corroboré par le dernier avis de valeur de l'Agence principale, auprès de laquelle Mme [F] indique avoir justifié de l'état du bien et qui a revu son estimation à la baisse, en tenant compte des 'prestations et de son état actuel', pour fixer la valeur locative à 3 200 euros au 1er octobre 2024. Mme [F] occupant privativement le bien depuis 2010, cette occupation, par sa durée et sa nature, doit être appréciée au regard de la situation particulière d'un indivisaire et non de celle d'un locataire bénéficiant d'un droit au renouvellement du bail et au maintien dans les lieux. Une décote de15 % apparaît suffisante pour compenser cette précarité. Au vu de l'ensemble de ces éléments, l'indemnité d'occupation due par Mme [F] à l'indivision sera fixée à la somme de 2 720 euros par mois, soit 3 200 euros diminués de 15 % ; le jugement déféré sera réformé en conséquence. Sur le montant de la provision au titre de la quote-part des bénéfices de l'indivision Mme [F] entend voir fixer le montant de la provision due au titre des bénéfices de l'indivision en tenant compte de différents éléments : - l'absence de revalorisation de la contribution à l'entretien et à l'éducation de l'enfant, versée par M. [R] entre octobre 2012 et octobre 2017 ; - la compensation décidée à compter du mois de novembre 2017 entre les sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation d'un côté et au titre de la contribution à l'entretien et à l'éducation de l'enfant de l'autre, qui l'a conduite à verser à M. [R] la somme mensuelle de 400 euros correspondant à la différence entre la quote-part due à M. [R] au titre de l'indemnité d'occupation soit 1150 euros (2300 / 2) et la somme de 750 euros que celui-ci lui devait au titre de la pension alimentaire hors revalorisation ; - la somme de 9 350, 20 euros dont M.