Cour d'appel, chambre civile 1-5, 16 avril 2026 — n° 25/04091

PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, Infirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a: - condamné M. [H] [K] et Mme [B] [K] à payer une provision à l'établissement Hauts de Seine Habitat OPH au titre de l'arriéré locatif arrêté au 10 mars 2025 ; - condamné in solidum Mme [K] et M. [K] aux dépens de l'instance ; Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Déboute l'établissement Hauts de Seine Habitat OPH de sa demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire consécutivement au commandement du 17 juillet 2024 ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Condamne l'établissement Hauts de Seine Habitat OPH aux dépens d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Jeanette BELROSE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er septembre 2016, l'établissement Hauts de Seine Habitat OPH a donné à bail à M. [H] [K] et Mme [B] [K], pour une durée de 17 ans, un appartement de quatre pièces de 96,15 m2, situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1 374,90 euros. Par avenant au contrat de location du même jour, les parties sont convenues de la location accessoire de l'emplacement n° 4 du parking du même immeuble, pour un loyer mensuel de 64,19 euros. Des loyers et charges sont demeurés impayés à compter du mois d'avril 2018. Le 26 avril 2024, les époux [K] ont déposé un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers. Le 9 août 2024, la commission de surendettement a constaté la situation de surendettement des époux [K] et prononcé la recevabilité du dossier. Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, Hauts de Seine Habitat OPH a fait signifier aux époux [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4 521 563 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 juillet 2024, incluant le terme du mois de juin 2024. Par acte de commissaire de justice délivré le 30 décembre 2024, l'établissement Hauts de Seine Habitat OPH a fait assigner en référé M. [K] et Mme [K] aux fins d'obtenir principalement la constatation de résiliation du bail, l'expulsion des locataires et leur condamnation à verser la somme provisionnelle de 43 334,02 euros, outre une indemnité d'occupation. Par ordonnance contradictoire rendue le 27 mai 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a : ' au principal, renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent, ' déclaré recevable la demande de Hauts de Seine Habitats OPH aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er septembre 2016 entre Hauts de Seine Habitats OPH, d'une part et Mme [K] et M. [K], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] ' appartement n°143, 4° étage, et emplacement de stationnement n° 4, ' constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er septembre 2016 entre Hauts de Seine Habitats OPH, d'une part et Mme [K] et M. [K], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] ' appartement n°143, 4° étage e, et emplacement de stationnement n° 4, ' rejeté la demande de Mme [K] et M. [K] tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire, ' accordé à Mme [K] et M. [K] un délai de 12 mois à compter de la signification de l'ordonnance pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 4] ' appartement n°143, 4° étage e, et emplacement de stationnement n° 4, ' ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, à l'expiration de ce délai, l'expulsion de Mme [K] et M. [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier su besoin est, dans les conditions visées aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ' rejeté la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, ' rejeté la demande de transport des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, ' rappelé que, le cas échéant, le sort des meubles et objets garnissant les lieux précités sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, ' fixé le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle due par Mme [K] et M. [K] à compter du 18 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, ' condamné solidairement Mme [K] et M.

MOTIFS DE LA DECISION Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Sur cette demande, M. [H] [K] et Mme [B] [K] font valoir que la décision de recevabilité de la commission est intervenue avant l'acquisition de la clause résolutoire, de sorte qu'en raison de leur interdiction de régler leur dette locative, la demande aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire était irrecevable et à tout le moins mal fondée. Pour sa part, l'établissement Hauts de Seine Habitat OPH fait valoir que le commandement de payer visant la clause résolutoire ayant été délivré le 17 juillet 2024, la dette locative devait être apurée avant le 18 septembre 2024 ; que la dette a persisté et s'est même accrue à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire ; et que le principe de l'acquisition de la clause résolutoire de l'article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 trouve donc à s'appliquer. Sur ce Aux termes de l'article 24 I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version du 1er septembre 2019 au 29 juillet 2023, applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Aux termes de l'article L. 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur. Aux termes de l'article L. 722-5 du code de la consommation, la suspension et l'interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu'alimentaire, y compris les découverts mentionnés aux 10° et 11° de l'article L. 311-1, née antérieurement à la suspension ou à l'interdiction. En application de ces dispositions, le locataire ne peut pas payer les loyers échus antérieurement à la décision de recevabilité de sa demande de surendettement de sorte que la décision de recevabilité qui intervient pendant les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer fait obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire. En l'espèce, la décision de recevabilité du dossier de surendettement de M. [H] [K] et Mme [B] [K] est intervenue le 9 août 2024, soit avant l'expiration du délai de deux mois suivant le commandement de payer délivré le 17 juillet 2024. Il s'ensuit que la décision de recevabilité de la commission de surendettement a fait obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire litigieuse. Par conséquent, l'ordonnance déférée sera infirmée et l'établissement Hauts de Seine Habitat OPH sera déboutée de sa demande de constat de la clause résolutoire ainsi que de toutes les demandes qui lui sont accessoires. Sur la demande de provision Sur cette demande, M. [H] [K] et Mme [B] [K] font valoir que la commission a imposé un effacement total de leurs dettes en ce compris la dette locative ; et que s'il est vrai que la décision fait l'objet d'une contestation, il n'en demeure pas moins qu'en l'état ils sont bien fondés à voir infirmer la décision s'agissant de la condamnation de l'arriéré locatif dans l'attente de la décision à intervenir portant sur les contestations de la mesure d'effacement. Pour sa part, l'établissement Hauts de Seine Habitat OPH fait valoir que si la commission de surendettement a recommandé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par une décision du 25 août 2025, cette mesure a été contestée et la dette subsiste à ce stade. Sur ce Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, si la commission de surendettement des particuliers des Hauts-de-Seine a imposé le 19 septembre 2025 un effacement total des dettes des époux [K], en ce compris la dette locative, cette décision a fait l'objet d'un recours de sorte qu'il n'en résulte pas une extinction de la créance de l'établissement Hauts de Seine Habitat OPH à ce jour. Pour le reste, M. [H] [K] et Mme [B] [K] ne contestent par aucun moyen précis le montant de la créance de l'établissement Hauts de Seine Habitat OPH telle qu'évaluée par le premier juge à la somme de 42 885,66 euros, arrêtée à la date du 10 mars 2025, suivant un décompte conforme aux stipulations du bail. Par conséquent, l'ordonnance déférée sera confirmée de ce chef. Sur les demandes accessoires M. [H] [K] et Mme [B] [K] étant accueillis en leur recours, l'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens mais infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles. Succombant pour l'essentiel, l'établissement Hauts de Seine Habitat OPH ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et sera condamné aux dépens d'appel. Pour le reste, compte tenu des circonstances du litige, les parties seront déboutées de leur demande d'indemnisation fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.