Cour d'appel, chambre civile 1-5, 16 avril 2026 — n° 25/04089

PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, Confirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a condamné la société [Localité 1] Fleurs à payer à la société Orgedis la somme provisionnelle de 35 556,28 euros à valoir sur l'arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au 10 avril 2025, échéance du troisième trimestre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024, Statuant à nouveau du chef infirmé, Condamne la société [Localité 1] Fleurs à payer à la société Orgedis la somme provisionnelle de 30 322,36 euros à valoir sur l'arriéré de loyers selon décompte arrêté au 10 avril 2025, échéance du troisième trimestre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024, Y ajoutant, Condamne la société [Localité 1] Fleurs aux dépens d'appel. Condamne la société [Localité 1] Fleurs à verser à la société Orgedis la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Jeanette BELROSE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente

EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 6 juillet 2015, la SAS Orgedis a consenti au profit de la société [Z] [I] une sous-location portant sur un local commercial situé dans une galerie commerciale lieudit [Adresse 3] à [Localité 1] (Yvelines), pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2015 moyennant un loyer annuel initial fixé à la somme de 21 934,32 euros hors charges et hors taxes payable trimestriellement par avance. La société [Z] [I] a cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L. [Localité 1] Fleurs en avril 2016. Des loyers et charges sont demeurés impayés. La mise en demeure adressée par la société Orgedis par courrier recommandé avec accusé de réception le 19 septembre 2024 est restée sans effet. Le 27 septembre 2024, la société Orgedis a signifié à la société [Localité 1] Fleurs un commandement visant la clause résolutoire du bail d'avoir à lui payer la somme de 37 980, 58 euros au titre des loyers et charges impayés, hors frais de l'acte. Par acte de commissaire de justice délivré le 27 novembre 2024, la société Orgedis a fait assigner en référé la société [Localité 1] Fleurs aux fins d'obtenir principalement la constatation de la résiliation du bail, l'expulsion de la locataire et sa condamnation à lui verser la somme provisionnelle de 37 980,58 euros, outre une indemnité d'occupation. Par ordonnance contradictoire, rendue le 28 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu entre la société Orgedis et la société [Localité 1] Fleurs portant sur un local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 1] (Yvelines), avec effet au 27 octobre 2024 à minuit, - ordonné l'expulsion de la société [Localité 1] Fleurs et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, avec le cas échéant le concours d'un serrurier et de la force publique, - dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamné la société [Localité 1] Fleurs à payer à la société Orgedis la somme provisionnelle de 35 556,28 euros à valoir sur l'arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au 10 avril 2025, échéance du troisième trimestre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024, - dit que les intérêts sur la somme due seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, - condamné la société [Localité 1] Fleurs à payer à la société Orgedis une indemnité d'occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu'il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, - condamné la société [Localité 1] Fleurs à payer à la société Orgedis la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes, - condamné la société [Localité 1] Fleurs au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 septembre 2024, - rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Par déclaration reçue au greffe le 2 juillet 2025, la société [Localité 1] Fleurs a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans ses dernières conclusions déposées le 31 octobre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société [Localité 1] Fleurs demande à la cour, au visa des articles 835, 836 du code de procédure civil, 1343-5 du code civil, de : '- infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, En conséquence: - débouter la société Orgedis de l'intégralité de ses demandes, Subsidiairement:

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes En application des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, la juridiction des référés, sans nécessité de caractériser l'urgence, peut constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, en l'absence de contestation sérieuse. L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai. Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer le sérieux des contestations sur le bien-fondé des demandes en paiement des sommes figurant sur le commandement. En l'espèce, l'appelante invoque deux contestations sérieuses : l'absence de justification des charges et les manquements du bailleur à ses obligations. S'agissant des charges appelées à titre de provision, il ressort du décompte annexé au commandement de payer que celles-ci s'élèvent à la somme totale de 5 221,92 €, sur un arriéré global de 37 980,58 €. Dès lors, à supposer que cette somme ne soit pas exigible, il n'en demeure pas moins que les loyers n'ont pas été réglés dans le délai imparti au locataire. Ce moyen, qui ne constitue pas une contestation sérieuse, est donc écarté. S'agissant des manquements allégués du bailleur à ses obligations, qu'ils concernent le défaut d'hygiène et d'entretien des locaux ou les prétendus actes de concurrence déloyale, l'appelante se borne à produire des courriers et courriels adressés à son bailleur au cours de l'année 2024 dans lesquels sont formulés les mêmes griefs. A hauteur d'appel comme en première instance, la société [Localité 1] Fleurs ne verse aux débats aucun élément probant de nature à établir qu'elle a été dans l'impossibilité d'occuper les locaux conformément à leur destination, seule circonstance pouvant justifier qu'elle ne règle pas les loyers. Les éléments produits ne permettent pas davantage de caractériser un préjudice de jouissance lié à la présence de rats ou de mauvaises odeurs, ces nuisances étant contestées par le bailleur. Il s'ensuit que l'acquisition de la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Dans ces conditions l'ordonnance entreprise ne peut être que confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail avec effet au 24 octobre 2024, ainsi qu'en ses dispositions subséquentes relatives à l'expulsion, au sort des biens meubles et objets mobiliers, et à l'indemnité d'occupation. Sur la demande de provision Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le montant de la provision qui peut être allouée en référé n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Aux termes de l'article L. 145-40-2 alinéa 1 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. L'article R. 145-36 du même code précise que l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. Le bailleur qui n'a pas communiqué, dans le délai fixé par l'article R. 145-36 du code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l'état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n'est pas tenu de restituer les provisions versées s'il justifie, le cas échéant devant le juge, de l'existence et du montant des charges exigibles. En l'espèce, la société [Localité 1] Fleur ne conteste pas l'absence de paiement des loyers, mais s'oppose au paiement des charges, estimant que leur montant n'est pas justifié. Or, comme seuls justificatifs des charges pour lesquelles, selon les décomptes produits, il a été procédé à des régularisations en 2022 et 2023, la société Orgedis se prévaut de ses propres factures. Elle ne verse aux débats ni récapitulatif mentionnant le montant de la quote-part réglée au titre des différentes charges qu'elle a dû assumer pour le compte du locataire, ni les justificatifs des charges réellement payées dont la nature exacte n'est pas même connue en totalité. En l'absence d'éléments venant corroborer les sommes réclamées au titre des provisions sur charges (5 233, 92 euros) comme des régularisation intervenues en 2022 et 2023 (2424, 30 euros), la créance de 37 980,51 euros, correspondant à l'arriéré des loyers et charges, n'est pas établie avec l'évidence requise. Le montant non sérieusement contestable de la dette, limité à l'arriéré de loyers, s'élève ainsi à la somme de 30 322, 36 euros, après déduction des sommes réclamées au titre des charges récupérables par le bailleur (7 658,22 euros). La société [Localité 1] sera condamnée au paiement de cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, avec capitalisation par périodes annuelles, en application des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil. L'ordonnance entreprise sera réformée en conséquence. Sur la demande au titre de la clause pénale La clause 21.1 §5 prévoyant une majoration de 10% à titre de pénalité conventionnelle s'analysant en une clause pénale, susceptible de modération par le juge du fond en application de l'article 1231-5 du code civil, elle échappe aux pouvoirs du juge des référés, et de la cour statuant à sa suite. Il n'y a donc pas lieu à référé ; l'ordonnance sera confirmée de ce chef. Sur la demande de délais de paiement Selon le premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, la société [Localité 1] Fleurs ne démontre pas être en mesure d'acquitter sa dette, même en cas d'octroi d'un délai de grâce, et ne produit aucun élément permettant de justifier sa situation. C'est à juste titre, dans ces conditions, que le premier juge a rejeté la demande de délais ; l'ordonnance sera confirmée de ce chef. Sur les demandes accessoires Eu égard au sens de la présente décision, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Partie perdante, la société [Localité 1] Fleurs supportera les dépens d'appel, sans pouvoir prétendre à l'allocation d'une indemnité au titre de ses frais irrépétibles.