Cour d'appel, chambre civile 1-5, 16 avril 2026 — n° 25/03383

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort, Confirme l'ordonnance en ses dispositions soumises à la cour, Y ajoutant, Constate la défaillance de Mme [V] [K] dans l'exécution de l'échéancier de remboursement accordé par le juge des référés aux termes de l'ordonnance dont appel, Déclare irrecevables comme étant nouvelles les demandes de condamnation formulées par Mme [V] [K], portant sur le remboursement des charges et l'octroi de dommages et intérêts, Déboute Mme [K] de sa demande de consigner le montant des loyers et des charges. Rejette les autres demandes plus amples ou contraires, Condamne Mme [V] [K] aux dépens d'appel, Condamne Mme [V] [K] à régler à la société Foncière Cobe la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Jeanette BELROSE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente

EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 27 mai 2022, la société Foncière Cobe a donné à bail commercial à Mme [V] [K], notaire, des locaux à usage de bureau et cinq places de parking dans un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour une durée de neuf ans à compter du 28 mai 2022, moyennant un loyer annuel de 11 400 euros hors taxes et hors charges pour les bureaux, de 390 euros pour l'emplacement de parking intérieur et de 1 220 euros pour les quatre emplacements de parking extérieur. Des loyers et charges sont demeurés impayés. Par acte extrajudiciaire du 17 novembre 2023, la société Foncière Cobe a fait signifier à Mme [K] un commandement visant la clause résolutoire du bail d'avoir à payer la somme de 8 040,76 euros au titre de l'arriéré locatif dû à cette date, outre le coût de l'acte. Par acte de commissaire de justice délivré le 1er février 2024, la société Foncière Cobe a fait assigner Mme [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l'article L. 145-41 du code de commerce aux fins principalement de voir condamner la défenderesse à lui régler une provision au titre de l'arriéré de loyers dû au 17 novembre 2023 (7 535, 34 euros). Par ordonnance contradictoire rendue le 2 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire liant la société Foncière Cobe et Mme [K] portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] à la date du 17 décembre 2023 à 24h00, - condamné Mme [K] à payer à la société Foncière Cobe, la somme provisionnelle de 32 910,51 euros, échéance du 1er trimestre 2025 incluse, - dit que cette somme sera assortie des intérêts aux taux légal sur la somme de 7 535,34 euros à compter du 1er février 2024 et à compter de la présente ordonnance sur le surplus, - ordonné la capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, - accordé à Mme [K] des délais de paiement pour s'acquitter du paiement de la provision fixée, - dit qu'en sus du paiement du loyer courant, Mme [K] pourra s'acquitter de la provision fixée moyennant 5 mensualités égales, la dernière soldant la dette, la première mensualité devant intervenir avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance, et les autres mensualités devant être payées le 1er de chaque mois suivant le paiement de la première mensualité, - dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant le cours des délais accordés, - dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou d'un seul loyer courant à échéance, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets et: - l'expulsion de Mme [K] pourra être poursuivie ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], avec l'assistance, si besoin, de la force publique et d'un serrurier, - le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, -Mme [K] sera condamnée à payer, à titre provisionnelle, à la société Foncière Cobe une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer tel qu'il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, à compter du 18 décembre 2025 jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés, - la société bailleresse seront autorisés à conserver le montant du dépôt de garantie à titre de provision à valoir sur la clause pénale, - déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles formées par Mme [K] à l'encontre de la société Foncière Cobe, - condamné Mme [K] à payer à la société Foncière Cobe, la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [K] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 17 novembre 2023, - dit n'y avoir lieu à référé sur toute autre demande,

MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il est précisé que conformément aux dispositions de l'article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, les prétentions sont récapitulées au dispositif des dernières conclusions et la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Il s'ensuit que dès qu'une partie demande, au dispositif de ses conclusions, l'infirmation du jugement sans formuler de prétention sur les chefs querellés, la cour d'appel n'est pas saisie de prétention relative à ceux-ci (2e Civ., 5 décembre 2013, pourvoi n° 12-23.611, Bull. 2013, II, n° 230 ; 2e Civ, 30 janvier 2020, n° 18-12.747 ; 2e Civ., 16 novembre 2017, pourvoi n° 16-21.885 ; 1re Civ., 12 janvier 2022, pourvoi n° 20-17.346). En l'espèce, Mme [K], qui demande l'infirmation de l'ordonnance en toutes ses dispositions, se borne à demander à la cour, statuant à nouveau, de débouter la société Foncière Cobe de sa demande visant à voir acquise la clause résolutoire et 'l'ensemble de ses demandes en découlant'. La provision allouée au titre de l'arriéré de loyers et de charges ne correspondant pas à une demande découlant de l'acquisition de la clause résolutoire, il apparaît que la cour n'est saisie d'aucune demande visant à remettre en cause l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée à payer à la société Foncière Cobe la somme provisionnelle de 32 910, 51 euros, échéance du 1er trimestre 2025 incluse au titre des loyers et charges impayés. L'ordonnance est devenue irrévocable de ce chef. Sur la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire En application des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, la juridiction des référés, sans nécessité de caractériser l'urgence, peut constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, en l'absence de contestation sérieuse. L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Aux termes de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Compte tenu du rapport de proportionnalité exigé entre la sanction prise par une partie et les manquements reprochés à l'autre (1ère Civ., 12 mai 2016, n° 15-20.834), la suspension des loyers n'est admise qu'en cas d'impossibilité totale d'utiliser les locaux (Civ. 3e, 5 nov. 2003, n° 02-10.964) ou lorsque les lieux ne peuvent plus être utilisés conformément à leur destination contractuelle, spécialement lorsqu'il s'agit d'un bail commercial (Civ. 3e, 23 mai 2013, n° 11-26095). En l'espèce, le bail conclu par Mme [K] et la société Foncière Cobe, qui a pris effet le 28 mai 2022, contient une clause résolutoire et aucune irrégularité formelle n'est opposée au commandement de payer du 17 novembre 2023. Mme [K], qui se prévaut de l'exception d'inexécution, formule une série des griefs visant à démontrer les conditions dégradées dans lesquelles elle a joui des locaux loués. A cet égard, elle justifie d'échanges avec son bailleur datant du mois de janvier 2023 portant sur l'occupation irrégulière des places de stationnement extérieures par des tiers et dans lesquels elle lui fait part de ses doutes sur la conformité des locaux à la réglementation applicable aux [Localité 6], ainsi que de sa gêne liée à une porte de secours dont elle n'a pas les clés, susceptible de permettre à des tiers d'accéder à ses locaux à son insu (pièces [K], n° 11 à 14). Postérieurement à la mise en demeure du 29 août 2023 relative à certains impayés, et au commandement de payer du 17 novembre 2023, Mme [K] a adressé à son bailleur un courriel, daté du 9 janvier 2024, dans lequel elle indique s'opposer à la transformation des locaux voisins en salle de sport et réclame la résiliation amiable du bail (pièce n° 16). L'appelante produit d'autres pièces, établies postérieurement à l'assignation du 1er février 2024 : - un procès-verbal de constat dressé le 6 février 2024 à 17h30, dans lequel le commissaire de justice indique avoir constaté l'existence d'une porte de séparation entre les locaux loués et ceux attenants, mais non des nuisances sonores émanant des locaux voisins, en raison de l'annulation du cours de sport prévu ce jour-là, l'association qui occupe les locaux attenants dispensant, selon les dires de Mme [K], en temps normal, des cours de sport à cette heure-là (pièce n° 18) ; - un courriel adressé à un commissaire de justice ainsi qu'au conseil du bailleur le 19 mars 2024 dans lequel Mme [K] indique entendre 'de la musique et des hurlements' et avoir dû annuler 'une fois encore' un rendez-vous de signature (pièce n° 25) ; - un tableau établi par ses soins transcrivant différentes mesures acoustiques, dans des conditions inconnues de la cour, en juillet et octobre 2024 (pièce n° 22) ; - un procès-verbal de commissaire de justice daté du 12 novembre 2024 à 17 heures, dans lequel il est constaté l'occupation par des tiers de certaines places de stationnements relevant du bail ainsi que l'existence d'un ascenseur hors service dans les parties communes, et qui comporte une liste de valeurs correspondant à des prises de mesures acoustiques (pièce n° 20) ; - une attestation de Mme [W], notaire assistante de l'étude, datée du 29 novembre 2024, dans laquelle celle-ci indique rencontrer des problèmes récurrents concernant le stationnement (pièce n° 21) ; - une nouvelle attestation de Mme [W], datée du 27 mai 2025, dans laquelle celle-ci indique que l'isolation phonique de la salle de réunion est inexistante, que de très nombreux clients se sont plaints des bruits provenant des locaux voisins, qu'elle a elle-même constaté l'impossibilité d'échanger dans le bureau avec les clients, que plusieurs clients sont partis refusant de travailler avec l'office (pièce n° 27) ; - un procès-verbal de constat de commissaire de justice daté du 30 juillet 2025 à 9 h, dans lequel le commissaire de justice a constaté, dans les locaux de l'office notarial, des bruits de travaux émanant des locaux adjacents (pièce n° 35) ; - un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 16 janvier 2026 renfermant diverses constatations concernant les places de stationnement, le positionnement de la Marianne de l'office notarial sur le bâtiment, l'état de certaines parties communes de l'immeuble et la porte de communication entre les locaux (pièce n° 32) ; - quatre attestations datées du16 janvier 2026 de personnes ayant fréquenté l'étude à différents titres, parfois non précisés, et faisant part de certains désordres qu'ils ont pu constater dans les locaux (pièce n° 33). Au vu de l'ensemble de ces éléments, pour la plupart postérieurs au commandement de payer, voire à l'introduction de la procédure judiciaire, il apparaît que Mme [K] ne démontre ni une impossibilité totale d'utiliser les locaux - celle-ci n'ayant jamais cessé ses activités dans les lieux loués - ni des troubles de jouissance d'une nature et d'une intensité telles qu'ils empêcheraient leur utilisation conformément à leur destination contractuelle. L'absence de réclamations significatives antérieurement aux premiers impayés écarte également l'idée, au demeurant non formellement exprimée, d'une mise en 'uvre de mauvaise foi de la clause résolutoire par la société Foncières Cobe.