Cour d'appel, 3ème chambre, 16 avril 2026 — n° 24/00839

PAR CES MOTIFS La cour, Statuant dans les limites de sa saisine: Confirme la décision déférée sauf en ce qu'elle a - condamné M. [W] [Y] à payer à M. [L] [P] et Mme [R] [D] la somme de 6 841,51 €, - condamné M. [Y] [W] au paiement d'une somme de 700 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Condamne M. [W] [Y] à payer à M. [L] [P] et Mme [R] [D] les loyers pour la somme arrêtée au 1er décembre 2022 à 1 841,51 €, Rejette la demande de M. [W] [Y] en dommages-intérêts en réparation du préjudice moral résultant de la mauvaise foi de M. [L] [P] et Mme [R] [D], Rejette les demandes des parties en application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel, Condamne M. [W] [Y] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT K.MOKHTARI E.VET

EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 5 juillet 2022, M. [L] [P] et Mme [R] [D] ont donné à bail à M. [W] [Y] une maison située à [Adresse 4] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 958 € et prenant effet le 23 juillet 2023. L'établissement de l'état des lieux d'entrée avec remise des clés a été fixé au 23 juillet 2022. Par ordonnance sur requête du 6 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse a constaté la résiliation du bail conclu le 5 juillet 2022, autorisé la reprise du logement loué et condamné M. [W] [Y] au paiement de la somme de 6 841,51 € en principal au titre des loyers impayés, arrêtée au 1er décembre 2022 et aux dépens. M. [Y] a formé opposition à cette ordonnance par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au greffe le 19 décembre 2022. À l'audience du 17 février 2023, l'affaire a été renvoyée à celle du 7 avril 2023, puis à l'audience de référés du 22 mai 2023 au cours de laquelle le juge des référés s'est déclaré incompétent et a renvoyé au fond à celle du 6 juillet 2023, renvoyée et retenue au fond à l'audience du 13 novembre 2023. Par jugement du 15 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse a : - mis à néant l'ordonnance sur requête du 6 décembre 2022, Statuant à nouveau a: - constaté la résiliation du bail conclu le 5 juillet 2022 et la reprise du logement loué a [Adresse 4] [Localité 5] [Adresse 5] par M. [P] [L] et Mme [D] [R] à M. [Y] [W], - condamné M. [Y] [W] à payer à M. [P] [L] et Mme [D] [R] les loyers reclamées selon le decompte fourni date du 18 janvier 2023 et arrêtés au 1er décembre 2022 pour la somme de 6 841,51 €, - débouté M. [Y] [W] de sa demande reconventionnelle visant à constater la résolution du contrat de bail conclu le 5 juillet 2022, - débouté M. [Y] [W] de sa demande de condamnation solidaire de M. [P] [L] et Mme [F] [R] au paiement de la somme de 2 000 € au titre de son préjudice moral, - débouté M. [Y] [W] de sa demande de condamnation solidaire de M. [P] [L] et Mme [D] [R] au paiement de la somme de 74 € au titre de son préjudice matériel, - débouté M. [Y] [W] de sa demande de condamnation solidaire de M. [P] [L] et Mme [D] [R] au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [Y] [W] au paiement d'une somme de 700 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté toutes demandes plus amples ou contraires, - condamné M. [Y] [W], partie perdante, aux dépens de l'instance. - rappelé que le jugement est exécutoire à titre provisoire. Par déclaration du 8 mars 2024, M. [Y] a relevé appel de l'ensemble des dispositions de ce jugement, sauf en ce qu'il a rejeté toutes demandes plus amples ou contraires et rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire. Par avis du 26 mars 2024, les parties ont été avisées de la désignation d'un conseiller de la mise en état. Par arrêt du 18 novembre 2025, la cour d'appel de Toulouse a, avant dire droit : - ordonné une réouverture des débats à l'audience du 9 février 2026 à 9 heures aux fins : ' pour M. [L] [P] et Mme [R] [D] de produire avant le 1er janvier 2026 une attestation de la SA Sada dans les formes de l'article 202 du code de procédure civile précisant l'existence ou non de versements au bénéfice des bailleurs en exécution du contrat souscrit auprès d'elle pour le bail objet du litige conclu avec M. [W] [Y] et dans l'hypothèse d'un versement indiquant son montant, ' de conclure avant la même date si nécessaire au regard de cette pièce, - dit que le conseil de M. [W] [Y] sera autorisé à conclure au regard de la production de cette pièce s'il l'estime utile et en tout état de cause avant la clôture, - dit que le présent arrêt vaut convocation des parties à l'audience du lundi 9 février 2026 à 9 heures, - révoqué l'ordonnance de clôture du 1er septembre 2025,

MOTIFS M. [Y] fait valoir que : ' à son arrivée il a constaté que la maison donnée à bail était dans un état d'insalubrité la rendant impropre à son habitation (serrure de garage défaillante, fuite d'eau dans les toilettes, toilettes à l'étage hors service, vétusté), ' le soir même, il adressait un message à l'agence Foncia précisant que l'état des lieux n'avait «pu aboutir», mais les tentatives de prise de contact avec l'agence ont échoué, ' il a annulé son déménagement et, durant six mois n'a plus eu de nouvelles de la part des intimés, jusqu'à la signification de l'ordonnance du 6 décembre 2022. Il considère que les intimés ont manqué à leurs obligations : ' en l'absence de remise des clés caractérisant l'inexécution du bail par défaut de délivrance de la chose louée et en ce qu'ils ont laissé la situation persister, ' en ce qu'ils étaient tenus de délivrer un bien en bon état de réparations de toute espèce et qu'en l'espèce l'état du bien empêchait sa jouissance paisible alors qu'aucune faute ne peut lui être reprochée puisqu'il a immédiatement informé le gestionnaire des difficultés, ' en ne répondant pas à ses nombreux messages, les bailleurs étant tenus de répondre des fautes de l'agence immobilière mandataire. Il considère que s'agissant d'un contrat à exécution successive la résiliation prend effet à compter de la première inexécution soit en l'espèce dès l'origine du contrat. Les intimés opposent que le bail a été valablement conclu et qu'il ne peut leur être reproché la non délivrance du logement alors que le locataire s'est ravisé après la signature du bail et alors qu'il avait visité les lieux auparavant et qu'en tout état de cause l'état dégradé du bien n'est pas démontré. Sur ce Suite à l'arrêt avant-dire droit du 18 novembre 2024, les bailleurs ont produit le justificatif d'un versement de 5000 € par leur assureur locatif le 12 janvier 2023. Au terme des dispositions de l'article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat . L'article 1224 du même code prévoit : « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. ». Par ailleurs, il résulte des dispositions des articles 1720 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent en bon état de réparations locatives. En l'espèce, par acte du 5 juillet 2022, M. [Y], après une visite, a pris à bail le bien objet du litige à effet au 23 juillet suivant moyennant un loyer mensuel de 958 €. Le jour prévu de l'entrée dans les lieux le locataire avait rendez-vous avec le mandataire des bailleurs aux fins d'établir l'état des lieux d'entrée et de se voir remettre les clès. Aucune de ces deux formalités n'était réalisée. Le jour même à 20h09, M. [Y] adressait à l'agence immobilière mandatée par les bailleurs un message ainsi rédigé « Face à différents désordres l'état des lieux de ce matin au [Adresse 8] n'a pu aboutir ce qui me mets dans une situation compliquée. Dans l'attente d'un retour de votre part. ». M. [Y] ne justifie pas d'un accord avec le mandataire des bailleurs et il convient d'en déduire que seul son refus a empêché la remise des clés qui devait intervenir alors qu'il n'a pas sollicité leur remise dans ce message. D'ailleurs, par message du 25 juillet 2022 adressé au mandataire des bailleurs, il indiquait avoir constaté différents désordres dans la maison (serrure de garage défaillante et non sécurisée, importante fuite d'eau dans les toilettes du rez-de-chaussée, toilettes de l'étage hors service, « et bien d'autres éléments liés à la vétusté») . Il concluait « Pour ces raisons là , l'état des lieux n'a pu se poursuivre dans des conditions optimales et me vois contraint d'annuler mon déménagement prévu initialement. Face à vos manquements de devoir livrer un logement décent, la situation délicate dans laquelle je me retrouve aujourd'hui m'oblige à annuler le préavis de départ du logement que j'occupe actuellement. La remise des clés n'ayant pu se faire le jour dit, bien évidemment toutes sommes dues est non avenue.». Par ce message, il confirmait donc son refus d'emménager dans un logement ne présentant pas selon lui les caractères de décence suffisants. Le bail est un contrat par lequel en application de l'article 1709 du Code civil l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à lui payer. En l'espèce, le contrat signé le 5 juillet 2022, à effet au 23 juillet suivant, qui précisait les éléments essentiels du contrat (le bien donné à bail, le montant du loyer les dispositions applicables de la loi du 6 juillet 1989 relatives notamment aux congés) engageait les deux parties, sans que la remise des clés soit nécessaire à la formation du contrat. M. [Y], qui avait effectué préalablement une visite de la maison ce qui lui avait permis d'apprécier son état, procède par voie d'affirmation et ne justifie pas des désordres allégués. En conséquence, il ne démontre pas que le mauvais état du bien empêchant son habitabilité puisse permettre de considérer que les bailleurs ont manqué à leur obligation de remise. En effet il ne produit ni un état des lieux d'entrée complété ni des photographies ni aucune autres pièce susceptible de contrarier la présomption prévue à l'article 1731 du Code civil aux termes duquel en l'absence d'état des lieux d'entrée le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives. Par ailleurs, il résulte clairement des termes des messages que, considérant les désordres allégués il n'a pas souhaité intégrer les lieux, l'absence de remise des clés ne pouvant donc être reprochée au mandataire du bailleur pas plus que ne peut être reproché au bailleur un manquement à l'obligation de délivrance. Dès lors, le contrat valablement signé le 5 juillet 2022 devait recevoir exécution et sa résiliation ne pouvait résulter que de la délivrance d'un congé selon les modalités prévues au contrat. Enfin, l'absence de réponse à ses messages par le mandataire ne caractérise pas une faute alors que le contrat prévoyait les modalités de résiliation du bail et qu'il appartenait à M. [Y] de l'exécuter, sans que les bailleurs ou leur mandataire aient à lui rappeler les termes du contrat qu'il avait signé. En conséquence, M. [Y] ne démontre pas le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent et en bon état d'usage et de réparation prévue aux articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1720 du Code civil. Dès lors, il ne peut invoquer l'application des articles 1217 , 1224 ou 1229 du Code civil. De plus, M. [Y] n'a pas estimé utile de donner congé dans les formes prévues par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dont les termes avaient été rappelés dans le bail, alors que la commune de [Localité 1] se trouvant en zone tendue il bénéficiait d'un préavis d'un mois. En conséquence, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que le locataire ne démontrant pas les désordres allégués il ne pouvait être fait droit à sa demande de voir constater la résolution du bail le 5 juillet 2022 et a retenu que le bail était résilié à la date de la reprise effectuée par huissier et validée judiciairement selon ordonnance du 6 décembre 2022. Les loyers étaient donc dus jusqu'à cette date à hauteur de 6841,51 €. En conséquence, il doit être fait droit à leur demande à hauteur de 6841,51 - 5000 soit 1841,51 €, déduction faite du montant perçu par les bailleurs en application de leur assurance locative.