Cour d'appel, ch. civile et commerciale, 16 avril 2026 — n° 25/00560

PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire et dans les limites de l'appel; Déclare recevable la demande de Mme [W] relative au remboursement de l'indemnité de licenciement formée contre la SCI ACAF ; Confirme le jugement du tribunal judiciaire d'Evreux du 28 janvier 2025 sauf en ce qu'il a : - condamné Mme [U] [W] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 29 août 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux qui s'effectuera par la remise des clés ou par constat de commissaire de justice, calculée comme suit, à l'exclusion de toute autre charges et taxes : *montant du loyer mensuel applicable pour la période annuelle du 1er novembre 2020 au 30 octobre 2021 : 1.245,24 euros HT, révisé au 1er novembre de chaque année en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction trimestriellement publié par l'Insee, l'indice de base étant le dernier publié au 2ème trimestre et l'indice de révision celui du même trimestre de chaque année ; *montant de la provision pour charges de copropriété : 60,98 euros, régularisée au 31 décembre de chaque année selon décompte annuel établi par le syndic du centre commercial ; Statuant à nouveau : Condamne Mme [U] [W] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 29 août 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux qui s'effectuera par la remise des clés ou par constat de commissaire de justice, calculée comme suit, à l'exclusion de toute autre charges et taxes : montant du loyer mensuel applicable pour la période annuelle du 1er novembre 2020 au 30 octobre 2021 : 1.245,24 euros HT, révisé au 1er novembre de chaque année en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction trimestriellement publié par l'Insee, l'indice de base étant le dernier publié au 2ème trimestre 2021 et l'indice de révision celui du même trimestre de chaque année ; Y ajoutant ; Déboute Mme [W] de sa demande formée contre la SCI ACAF relative au remboursement de l'indemnité de licenciement ; Condamne la SCI ACAF aux dépens d'appel ; Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. La greffière, La présidente,

* * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte authentique du 29 août 1986, la société civile immobilière CCLB a conclu un bail à construction avec la société Les Peupliers, portant sur un terrain situé à [Localité 5], cadastré section AW n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], dans le cadre d'un projet de construction et d'exploitation d'un centre commercial. Ce bail a été conclu pour une durée de 35 ans, soit jusqu'au 29 août 2021. Par acte authentique signé le même jour, la société Les Peupliers a conclu avec M. [M] un bail à construction portant sur les parcelles cadastrées AW n°[Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], pour une durée de 35 ans. Par suite d'une promesse de vente de M. [M], la SCI CCLB est devenue propriétaire de ces parcelles à compter du 7 mai 1992. Par acte du 3 septembre 1986, la société Les Peupliers a cédé à la SCI ACAF la quote-part indivise des droits au bail sur les lots n°6 à 20 du bâtiment A correspondant à des locaux commerciaux. La société ACAF, preneur à construction, a loué les différents locaux commerciaux du centre commercial édifié. Mme [U] [W] exploitait au sein de la galerie marchande du centre commercial un fonds de commerce de maroquinerie, cadeaux et accessoires sous l'enseigne L'Iguane, au sein du lot n°19. Elle avait acquis ce fonds les 27 et 30 juin 1995 de Me [V], liquidateur judiciaire d'une société [T] [S] [E]. Par acte sous seing privé du 10 octobre 1995, la société ACAF et Mme [W] ont conclu un renouvellement du bail d'une durée de 9 années à compter du 1er novembre 1995, arrivant à échéance le 31 octobre 2004. Ce bail a été tacitement reconduit après le 1er novembre 2004. Par courrier du 9 avril 2021, la société ACAF a informé Mme [W] que son bail commercial prendrait fin le 29 août 2021 par l'effet du terme du bail à construction conclu avec la société CCLB, lui indiquant que la conclusion d'un nouveau bail commercial avec cette société était nécessaire faute de quoi elle devrait quitter les lieux. Par courrier du 22 avril 2021, Mme [W] a sollicité la conclusion d'un nouveau bail aux conditions antérieures du précédent, ce à quoi la société CCLB n'a pas donné suite. Mme [W] a fait assigner la société CCLB par acte d'huissier du 8 octobre 2021, devant le tribunal judiciaire d'Evreux, aux fins de se voir reconnaître le bénéfice d'un bail commercial avec la société CCLB. La société ACAF a été assignée en intervention par la société CCLB par acte du 1er mars 2022. Par jugement du 28 janvier 2025, le tribunal judiciaire d'Evreux a : - débouté Mme [U] [W] de sa demande de renouvellement du bail portant sur un local commercial sis [Adresse 4] (27), case commerciale n°19 d'une surface de 74 m² et de ses demandes accessoires ; - dit que Mme [U] [W] est occupante sans droit ni titre du local commercial susvisé depuis le 29 août 2021 en raison de l'expiration du bail à cette date ; - dit que Mme [U] [W] devra quitter le local commercial susvisé et le rendre libre de toute occupation de son chef et de ses biens, ainsi que de tous autres occupants qui s'y trouveraient, dans le délai de 2 mois à compter de la signification du présent jugement ; - ordonné à défaut de départ volontaire de Mme [W] dans le délai imparti, son expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - rejeté la demande d'astreinte ; - dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné Mme [U] [W] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 29 août 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux qui s'effectuera par la remise des clés ou par constat de commissaire de justice, calculée comme suit, à l'exclusion de toute autre charges et taxes :

MOTIFS DE LA DECISION Exposé des moyens : La SCI ACAF soutient que : - dès l'origine, la SCI ACAF et la SCI CCLB ont entendu déroger aux dispositions de l'article L 256-1 du code de la construction et de l'habitation et les baux commerciaux conclus par la SCI ACAF devaient l'être en présence de la SCI CCLB et ont tous indiqué que la SCI CCLB s'engageait à maintenir les preneurs dans les lieux à l'expiration des baux à construction ; la plupart des baux ont été contresignés par la SCI CCLB ; - le bail conclu avec Mme [W] ne comporte pas cette clause mais renvoie au bail de son auteur, la société [T] [S] [E] qui tenait son droit de M. [P], qui la comporte ; ce bail a été paraphé et signé par le représentant de la SCI CCLB ; - même si l'acte de M. [P] n'est pas signé par la SCI CCLB, il vaut commencement de preuve par écrit ; le bail de M. [P] est paraphé sur toutes ses pages du dirigeant de la SCI CCLB qui a nécessairement adhéré à la clause de maintien dans les lieux qui y figure ; - les autres baux commerciaux consentis aux autres preneurs des cases du centre commercial ont tous été rédigés en termes identiques et comportent l'engagement de la SCI CCLB de maintenir les preneurs dans les lieux ; - Mme [W] peut se prévaloir de ces baux et cette cour a rendu un arrêt en ce sens le 7 septembre 2023 puis le 30 mai 2024 ; - il était de la commune intention des parties de maintenir les preneurs dans les lieux à l'expiration des baux à construction ; - cette clause de poursuite des baux commerciaux avait été convenue entre la SCI ACAF et la SCI CCLB afin de garantir le succès de l'opération ; - l'attitude la SCI ACAF consistant à dénier son engagement au motif que sa signature ne figure pas sur certains baux est déloyale ; - l'appel en garantie de la SCI CCLB à son égard est infondé ; - elle n'a commis aucune faute à l'égard de Mme [W] ; le renouvellement du 17 octobre 1995 a repris les engagements du bail d'origine du 7 novembre 1986 mentionnant bien l'existence du bail à construction ; par ailleurs, Mme [W] ne pouvait ignorer l'existence de ce bail à construction puisque son acte d'acquisition du fonds de commerce y fait référence ; il suffisait à Mme [W] de s'adresser à son vendeur ou à Me [V], liquidateur de la société [T] [S] [E] ; - Mme [W] n'a jamais rien demandé à la SCI ACAF pendant 20 ans ; la SCI ACAF ne s'est jamais opposée au maintien dans les lieux de Mme [W] et seule la SCI CCLB est responsable de la situation causant un préjudice à Mme [W] ; - pour réclamer l'indemnisation de la perte de son fonds de commerce, Mme [W] s'est fondée sur le barème fiscal qui est purement théorique et ne s'impose pas au juge ; seul doit être apprécié le préjudice personnel de Mme [W] ; - aucune expertise n'est produite et Mme [W] ne démontre pas que son fonds a disparu ; seule pourrait être indemnisée une perte de chance de poursuivre l'exploitation ; - Mme [W] indique avoir quitté les lieux le 22 septembre 2025 alors qu'elle savait que la présente cour avait donné gain de cause à deux autres preneurs dans des circonstances identique ; c'est par un choix personnel qu'elle a choisi de partir ; - la demande relative au remboursement d'une indemnité de licenciement formée par Mme [W] est nouvelle et irrecevable par application de l'article 566 du code de procédure civile ; - dès lors que Mme [W] a choisi de quitter les lieux, elle doit assumer les conséquences du licenciement qui est résulté de sa décision ; la preuve d'un lien de causalité entre la faute qu'elle impute à la SCI ACAF et le licenciement n'est pas rapportée. Mme [W] fait valoir que : - l'acte d'achat de son fonds de commerce auprès de la société [T] [S] [E] renvoie au bail commercial du 7 novembre 1986 qui a été consenti par la SCI ACAF à M. [P] qui l'a cédé à la société [T] [S] [E] ; - la SCI CCLB est intervenue à l'acte du 7 novembre 1986 pour garantir le maintien dans les lieux de tout occupant présent lors de l'expiration du bail à construction ; - le bail liant Mme [W] à la SCI ACAF renvoie expressément aux clauses du bail du 7 novembre 1986 ; - elle a libéré les lieux le 22 septembre 2025 et elle n'a pas transféré ailleurs son activité ; - la SCI CCLB a fait diligenter une nouvelle saisie contre elle ; - elle n'a jamais disposé d'aucune information sur le fait que la SCI ACAF n'était titulaire que d'un bail à construction et les actes signés par elle n'en font pas état ; la SCI ACAF a manqué à son obligation d'information ; - la perte de son fonds de commerce résulte de cette faute imputable à la SCI ACAF ; - le barème de l'administration fiscale ne permet pas d'apprécier la valeur du fonds, d'autres barèmes, assis sur le chiffre d'affaires, font état de valeurs supérieures pour le fonds de Mme [W] ; - ayant cessé son activité le 22 septembre 2025, Mme [W] a dû licencier un salarié ; sa demande en remboursement de l'indemnité de licenciement tend aux mêmes fins que la demande initiale de dommages et intérêts ; elle a éxécuté le jugement entrepris et la libération des lieux n'a pas résulté d'une décision de gestion ; - l'indemnité d'occupation fixée par les premiers juges a donné lieu à une difficulté s'agissant de l'indice du coût de la construction servant de référence ; - la demande relative à l'indemnité d'occupation formée par la SCI CCLB ne l'a pas été dans le délai de l'article 909 du code de procédure civile ; il ne peut en être tenu compte. La SCI CCLB fait valoir que : - l'article L 251-6 du code de la construction et de l'habitation prévoit qu'à l'expiration d'un bail à construction, les baux sont éteints et la SCI ACAF devait rendre les locaux libres au 29 août 2021; - Mme [W] a été avisée de la situation depuis l'année 2017 et n'a jamais soulevé aucune contestation ; - le bail commercial conclu avec M. [P] aux droits duquel vient Mme [W] ne comporte pas la signature ou le paraphe de la SCI CCLB ; il n'est signé et paraphé que par la SCI ACAF et M. [P] ; la SCI CCLB ne s'est pas engagée à maintenir les preneurs dans les lieux à l'expiration du bail à construction ; - la SCI CCLB ne s'est engagée à maintenir dans les lieux qu'un autre preneur, Mme [Z], eu égard à son activité de pharmacienne et uniquement pour cette activité ; - la clause de maintien dans les lieux vantée par la SCI ACAF a été insérée par erreur dans divers baux ; la SCI CCLB n'y a jamais consenti et n'a jamais signé les baux considérés ; elle est un tiers à ces contrats et ne peut être obligée à rien; - le fait que l'information relative au bail à construction n'ait pas été reprise dans le bail commercial de Mme [W] n'est pas imputable à la SCI CCLB ; - si la signature et le paraphe de M. [J] figurent sur le renouvellement de bail de Mme [W], M. [J] est intervenu à l'acte en qualité de représentant de la SCI ACAF et non de la SCI CCLB ; - la somme mise à la charge de Mme [W] à titre d'indemnité d'occupation ne correspond pas au contrat et le tribunal a retenu un loyer de référence inexact ; il s'agit d'une erreur matérielle qui doit être corrigée même si l'appel incident de la SCI CCLB n'a pas été formé ; - la provision pour charges est également erronée matériellement. Réponse de la cour : 1°) sur l'engagement de la SCI CCLB de maintenir les preneurs dans les lieux : L'article L251-6 alinéa 1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version en vigueur du 8 juin 1978 au 2 juin 1990 dispose que « Les servitudes passives, autres que celles mentionnées au quatrième alinéa de l'article L. 251-3, privilèges, hypothèques ou autres charges nées du chef du preneur et, notamment, les baux et titres d'occupation de toute nature portant sur les constructions, s'éteignent à l'expiration du bail. » Le même article dans sa version actuelle en vigueur depuis le 27 mars 2014 prévoit que « Les servitudes passives, autres que celles mentionnées au quatrième alinéa de l'article L.