Cour d'appel, pôle 1 - chambre 2, 16 avril 2026 — n° 25/12126

PAR CES MOTIFS Infirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes et sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Déboute la société SCI L'Authentique de l'ensemble de ses demandes, La condamne aux dépens de première instance et d'appel, Laisse à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

EXPOSE DU LITIGE Par acte du 9 novembre 2018, la société SCI L'Authentique a donné à bail commercial à la société Les Délices de [Localité 1], devenue la société [S] Pâtisserie [K], des locaux situés [Adresse 2] à Créteil (94000), moyennant un loyer annuel de 20 400 euros hors charges et hors taxes payable mensuellement par avance. Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2023, la société SCI l'Authentique a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société [S] Pâtisserie [K], pour une somme de 44 188, 88 euros au titre de l'arriéré locatif au 30 juin 2023. Par exploit du 8 avril 2024, la société SCI l'Authentique a fait assigner la société [S] Pâtisserie [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir : Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ; Ordonner l'expulsion de la société [S] Pâtisserie [K] et celle de tous occupants de son chef, dans la huitaine de la décision à intervenir, des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, et la séquestration de ses biens mobiliers sur place ou en garde-meubles, à ses frais, risques et périls ; Condamner la société [S] Pâtisserie [K] à payer à la SCI l'Authentique la somme provisionnelle de 24 788,00 euros au titre des loyers, taxes et charges échus et impayés ; Condamner la société [S] Pâtisserie [K] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale à 1 990 euros par mois jusqu'à la libération des locaux ; Dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur ; Condamner la société [S] Pâtisserie [K] au paiement d'une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement. Par ordonnance contradictoire du 3 juin 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil a : Constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 juillet 2023 ; Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société [S] Pâtisserie [K] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3], [Localité 3] avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d'un serrurier ; Dit, en cas de besoin, que les meubles seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ; Fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société [S] Pâtisserie [K], à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamné la société [S] Pâtisserie [K] à la payer ; Condamné par provision la société [S] Pâtisserie [K] à payer à la SCI l'Authentique la somme de 20 428 euros au titre du solde des charges et taxes arriérés au 20 mars 2024 ; Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Dit que la société [S] Pâtisserie [K] s'acquittera de sa dette en 24 mensualités égales payées le 1er de chaque mois à compter de l'échéance suivant la signification de la présente ordonnance ; Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ; Condamné la société [S] Pâtisserie [K] à payer à la SCI l'Authentique la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné la société [S] Pâtisserie [K] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

SUR CE, LA COUR L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable. Il sera rappelé à cet égard qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ; qu'il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, sachant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail. Il doit aussi être rappelé que la mise en 'uvre des dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce n'échappe pas à la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi, énoncée par l'article 1104 du code civil, de sorte que la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur. En outre, aux termes des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier. Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Au cas présent il résulte des éléments au dossier, notamment des avis d'échéance et quittances reçues de son bailleur par la société locataire, que le loyer contractuel de 1 700 euros mensuels n'a été réclamé, depuis la conclusion du bail en novembre 2018, que jusqu'au mois d'avril 2019, et qu'ensuite, jusqu'au mois d'octobre 2022, soit pendant deux ans et demi, il n'a plus été réclamé au preneur qu'un loyer mensuel de 1 500 euros ; que s'agissant des charges, la provision stipulée au contrat n'a été réclamée à hauteur de 150 euros par mois que jusqu'au mois d'avril 2019, elle ne l'a plus été ensuite. Ce constat, qu'aucune correspondance entre les parties ne vient expliquer, questionne sur l'existence d'un accord, à tout le moins tacite du bailleur, en faveur d'une réduction du loyer, et même d'une renonciation de sa part à exiger de son locataire le remboursement des charges récupérables, alors par ailleurs qu'il n'est pas discuté qu'aucune régularisation des charges n'a été adressée au preneur annuellement comme stipulé au contrat de bail et que ces charges, dont l'arriéré est réclamé dans le commandement de payer depuis l'année 2020, n'ont été justifiées que dans le cadre de la procédure judiciaire. Si, comme le souligne à raison l'intimée, la renonciation à se prévaloir des dispositions contractuelles ne se présume pas et doit être certaine et non équivoque, la volonté de renoncer ne pouvant se déduire de la seule inaction ou du silence de son titulaire, au cas présent le bailleur n'est pas resté silencieux ou inactif puisque pendant deux ans et demi il a fait réclamer par son mandataire à son locataire un loyer mensuel minoré de 200 euros, et n'a pas sollicité le remboursement des charges récupérables. La question de l'existence d'une modification du contrat sur le montant du loyer et des charges se pose ainsi de manière sérieuse, et il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence, de la trancher. Par suite, la question de la bonne foi du bailleur dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire se pose également de manière sérieuse, ainsi que l'exigibilité même des sommes dont il est sollicité le paiement dans le commandement de payer visant cette clause, lesquelles correspondent à des arriérés de la partie de loyer litigieuse et à des charges échues depuis l'année 2020. En outre, le défaut de régularisation annuelle des charges par le bailleur, en violation des dispositions du bail, rend aussi leur exigibilité sérieusement contestable. Il en résulte que la société SCI L'Authentique doit être déboutée de l'ensemble de ses demandes, celles-ci se heurtant à contestations sérieuses, et que les demandes formées à titre subsidiaire par l'appelante sont sans objet. L'ordonnance entreprise sera en conséquence infirmée, sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes et sur la demande formée par le bailleur au titre du dépôt de garantie. Partie perdante, la société SCI l'Authentique sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. L'équité commande toutefois de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.