Cour d'appel, pôle 1 - chambre 2, 16 avril 2026 — n° 25/11296

PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a été fait appel, sauf à actualiser la demande provisionnelle au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, Statuant à nouveau, et y ajoutant, Condamne la société Rungis Relay à payer à la SCI Les Prés la somme provisionnelle de 4 714,57 euros arrêtée au troisième trimestre 2025 inclus au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, Déclare irrecevable la demande de dommages-intérêts formée par la société Rungis [Localité 2], Rejette les autres demandes, Condamne la société Rungis Relay aux dépens d'appel, et à payer à la SCI Les Prés la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

*** EXPOSE DU LITIGE Par acte du 7 octobre 2021, la SCI Les Près a loué à la société Rungis Relay des locaux sis [Adresse 3], à Limeil-Brévannes (Val-de-Marne), moyennant un loyer annuel de 10 500,00 euros, hors taxes, payable trimestriellement, par avance. Par exploit du 22 mai 2024, la SCI Les Près a fait délivrer une sommation visant la clause résolutoire à la société Rungis Relay, lui faisant injonction d'exploiter les locaux loués. Par exploit du 15 juillet 2024, la SCI Les Près a fait assigner la société Rungis Relay devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir : Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ; Ordonner l'expulsion sous huit jours de la société Rungis [Localité 2] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, et faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s'il l'estime utile, d'un technicien ; Ordonner la séquestration, aux frais de la société Rungis [Localité 2], à ses risques et périls, des meubles laissés dans les lieux loués, pour sûreté des loyers échus et des charges locatives ; Condamner la société Rungis [Localité 2] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale à 2 837,16 euros HT par trimestre augmentée du droit d'entrée, de la TVA, des taxes diverses et charges jusqu'à la libération effective par remise des clés, somme principale annuelle soumise à l'indexation annuelle prévue dans le bail ; Condamner la société Rungis Relay à payer à la SCI Les Près la somme provisionnelle de 689,91 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 8 juillet 2024 ; Condamner la société Rungis [Localité 2] au paiement d'une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût des sommations de payer, de l'extrait K bis et de l'état des inscriptions. Par ordonnance contradictoire du 24 juin 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil a : Constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 23 juin 2024 ; Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société Rungis [Localité 2] et de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 3], à [Localité 5] (Val-de-Marne) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; Dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ; Fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société Rungis [Localité 2], à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamné la société Rungis [Localité 2] à la payer ; Condamné par provision la société Rungis [Localité 2] à payer à la SCI Les Près la somme de 400,66 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés au 28 avril 2025 ; Condamné la société Rungis [Localité 2] aux entiers dépens, tels que définis à l'article 695 du code de procédure civile ; Condamné la société Rungis [Localité 2] à payer à la SCI Les Près la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE, La société Rungis [Localité 2] expose notamment que le premier juge a été saisi d'une demande portant sur l'acquisition d'une clause résolutoire, ce, sans aucun commandement de payer préalable, contrairement aux stipulations de l'article 17 du contrat de bail, de sorte que la SCI Les Prés s'est trouvée infondée en droit à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire, la sommation délivrée le 22 mai 2024 ne visant pas les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce et ne mentionnant pas son droit de faire opposition en assignant le bailleur devant la juridiction compétente. Elle précise que le défaut d'exploitation provisoire de locaux a pour cause la décision prise d'attendre la réponse du bailleur sur son accord pour réaliser des travaux d'agrandissement, que le courrier produit de la ville de [Localité 5] a été établi pour les besoins de la cause, une plainte pénale ayant été régularisée. Elle soutient que sa bonne foi s'est manifestée par le paiement des loyers et charges malgré la fermeture du local, que la sommation délivrée ne visait aucune dette locative et qu'elle est en règle avec le paiement des loyers, que la prétendue dette de loyer est constituée en réalité de factures du commissaire de justice qui ont été réglées et dont elle demande le remboursement. Elle ajoute qu'aucun justificatif ni décompte n'a été adressé concernant les charges locatives, que la preuve de l'assurance des locaux est rapportée, que le commissaire de justice est intervenu à la demande de la SCI Les Prés en poursuivant l'expulsion, qu'elle a subi un préjudice résultant de la résiliation du bail et de son expulsion, la réparation de ce préjudice étant l'accessoire, la conséquence ou le complément des prétentions soumises au premier juge. A titre subsidiaire, elle fait valoir que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire tend à faire écarter celle en constatation de la résiliation de la convention. La SCI Les Prés expose pour sa part que la société Rungis [Localité 2] n'exploite plus les lieux depuis le mois de juillet 2023, ce qu'elle reconnaît, que la sommation du 22 mai 2024 d'avoir à reprendre l'exploitation des lieux est restée infructueuse et que l'exploitation des lieux n'a jamais été reprise. Elle précise que l'appelante a tenté de faire croire qu'elle aurait obtenu un accord du bailleur pour fermer les locaux loués, alors qu'elle n'a jamais entrepris de travaux dans ledit local, qu'elle ne peut pas non plus sérieusement prétendre avoir fermé son activité pendant 13 mois dans l'attente de la réponse du bailleur. Elle soutient que le défaut d'exploitation des locaux qui sont situés à l'entrée du pôle commercial cause un préjudice à l'ensemble de ce pôle. Elle fait valoir que l'article L 145-41 du code de commerce ne prévoit pas que la clause résolutoire soit reproduite, alors que la société Rungis [Localité 2] ne conteste pas avoir reçu la sommation délivrée, qu'elle a restitué volontairement les locaux loués alors qu'aucune mesure d'exécution n'a été entreprise, qu'elle est de mauvaise foi et procède à une présentation fausse et trompeuse des faits. Elle souligne que la demande tendant à se voir octroyer la somme de 350 000 euros en indemnisation d'un préjudice est irrecevable comme formant une demande nouvelle en appel et explique que la société Rungis [Localité 2] était redevable de la somme de 7 388,85 euros selon décompte arrêté au 29 août 2025, les charges de l'années 2024 n'étant pas disponibles au jour de l'audience devant le premier juge, et la société Rungis [Localité 2] n'ayant pas exécuté non plus les causes de l'ordonnance de référé rendue. Elle ajoute que l'appelante n'a pas justifié d'une assurance en cours de validité dans le mois suivant la sommation, et qu'elle n'a jamais justifié devant la cour d'une assurance en cours de validité pour les années 2025 et 2026. Elle souligne que la demande subsidiaire de la société Rungis [Localité 2] est irrecevable alors que les locaux ont été restitués, que l'ordonnance entreprise n'est pas fondée sur la lettre de la ville de [Localité 5], et qu'elle communique une pièce intitulée « plainte », qui en réalité n'est pas une plainte. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement. Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. La présente action engagée par la SCI Les Prés tendant à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail conclu le 7 octobre 2021 est fondée sur la sommation, visant ladite clause, qu'elle a fait délivrer le 22 mai 2024, cette sommation visant les obligations de faire suivantes : Reprendre l'exploitation des locaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] (94), Justifier d'une assurance en cours de validité. Il est constant que la société Rungis [Localité 2] n'a pas justifié dans le délai imparti d'une assurance en cours de validité ni repris l'exploitation des lieux. Or, le bail conclu entre les parties prévoit (article 2.2) que le preneur s'oblige à occuper personnellement les lieux et à les maintenir en état permanent d'exploitation commerciale Le bail comprend également une clause résolutoire (article 17) précisant qu'en cas d'inexécution par le preneur de l'une quelconque des clauses du bail ou de l'une quelconque des obligations légales ou réglementaires et à l'expiration d'un mois après une commandement de payer ou d'exécuter demeuré infructueux, reproduisant cette clause, avec volonté d'en user et comportant mention du délai, le bail sera si bon semble au bailleur, résilié de plein droit sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité, même en cas de paiement ou d'exécution postérieure à l'expiration du délai. Or, force est bien de constater que la sommation délivrée à la société Rungis [Localité 2] reproduit in extenso cette clause résolutoire, indique que le bailleur entend s'en prévaloir et vise tant le défaut d'exploitation que le défaut de justification d'une assurance valide.