Cour d'appel, pôle 1 - chambre 2, 16 avril 2026 — n° 25/09995

PAR CES MOTIFS Rejette le moyen de l'intimée pris de l'irrecevabilité de la demande d'infirmation de l'ordonnance entreprise, Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnancé déférée, sauf sur le montant de la provision allouée à la société SCI Cronstadt-Morillons au titre de la dette locative arrêtée au 12 février 2025, Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant, Condamne Mme [W] à payer à la société SCI Cronstadt-Morillons la somme provisionnelle de 1 592,36 euros en principal au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 février 2025, Déboute Mme [W] de toutes ses autres demandes, La condamne aux dépens de l'instance d'appel, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle, La condamne à payer à la société SCI Cronstadt-Morillons la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

*** EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 20 novembre 2015, la société SCI Cronstadt-Morillons a donné à bail à Mme [W] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à Paris 15e, moyennant un loyer mensuel de 780 euros et 165 euros de provision sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 9 février 2024, la société SCI Cronstadt-Morillons a fait signifier à Mme [W] un commandement de payer la somme de 2 397,84 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 février 2024 (terme de février 2024 inclus), visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte du 4 juillet 2024, la société SCI Cronstadt-Morillons a fait assigner Mme [W] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir : Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties et prononcer la résiliation du bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; Ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; Condamner Mme [W] à lui payer à titre provisionnel les loyers et charges impayés au 1er juillet 2024 [S] inclus), soit la somme de 2 426,13 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer avec charges jusqu'à libération effective des lieux ; Condamner la défenderesse à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Par ordonnance contradictoire du 24 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a : Rejeté l'exception d'incompétence du juge des référés pour contestation sérieuse ; Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse ; Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 novembre 2015 entre la société SCI Cronstadt-Morillons et Mme [W] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 9 avril 2024 ; Condamné Mme [W] à verser à la société SCI Cronstadt-Morillons à titre provisionnel la somme de 1 443,65 euros (décompte arrêté au 12 février 2025, incluant la mensualité de février mais déduction faite des appels au titre des régularisations de charges venant au débit pour le locataire) au titre des arriérés de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024 ; Autorisé Mme [W] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 60 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; Précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; Suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; Dit qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

SUR CE, LA COUR Sur la demande présentée à titre liminaire par l'intimée L'intimée fait valoir, au visa de l'article 915-2 du code de procédure civile, qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 906-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond, et qu'au cas présent Mme [W] n'a formé sa demande d'infirmation des chefs de l'ordonnance critiqués que dans ses dernières conclusions du 15 février 2026, de sorte que cette prétention nouvelle est irrecevable. Dans ses premières conclusions Mme [W] a bien sollicité l'infirmation de l'ordonnance entreprise, mais en omettant de préciser les chefs de la décision critiqués. Elle n'a apporté cette précision (qui figurait dans sa déclaration d'appel), que dans ses dernières conclusions. Selon le deuxième alinéa de l'article 915-2 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 906-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. Mme [W] a bien présenté dès ses premières conclusions, d'abord une demande d'infirmation de l'ordonnance entreprise, ensuite les prétentions qu'elle soumet à la cour statuant à nouveau, desquelles il se déduit les chefs qu'elle critique. Il ne peut dans ces conditions être considéré que Mme [W] n'a pas présenté dès ses premières conclusions l'ensemble des prétentions dont elle saisit la cour. Le moyen sera rejeté. Sur le fond du référé Selon l'article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose dans sa rédaction applicable en l'espèce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il doit être rappelé qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ; qu'il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, sachant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail. Aux termes de l'article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. De telles mesures suspendent les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Selon l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation à l'article 1343-5 alinéa 1er du code civil, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. L'octroi de ces délais suspend les effets de la clause résolutoire. Aucun délai n'est imposé au preneur pour saisir le juge d'une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Sur la résiliation du bail Le commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail a été délivré le 9 février 2024 pour un montant 2 397,84 euros arrêté au mois de février 2024 inclus. Mme [W] prétend que ce solde débiteur n'est pas dû dès lors qu'il ne correspond qu'aux révisions du loyer et aux régularisations des charges, dont l'exigibilité est sérieusement contestable. S'agissant de l'indexation du loyer, il est constant que le bail contient une clause prévoyant l'indexation du loyer chaque année. L'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit notamment : « A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. » Mme [W] ajoute au texte en prétendant que la demande du bailleur doit être écrite. L'article 17-1 exige seulement que le bailleur manifeste à l'égard du locataire sa volonté d'appliquer la révision contractuelle du loyer chaque année, sans poser de conditions de forme particulières. Or en l'espèce la bailleresse justifie (sa pièce 21) avoir délivré à sa locataire, chaque année depuis 2018, des avis d'échéance et quittances portant mention du montant du loyer révisé chaque année. Ce faisant, elle a informé Mme [W] de sa volonté d'appliquer la révision chaque année et d'en exiger le paiement. L'appelante ne peut dès lors sérieusement soutenir que les montants réclamés dans le commandement au titre de l'indexation du loyer sont sérieusement contestables. Le décompte de cet acte n'encourt pas la critique de ce chef. S'agissant des montants réclamés au titre des charges régularisées, Mme [W] produit un rapport établi par l'ADIL qui a examiné les réclamations du bailleur au titre des charges et qui conclut, au terme de son analyse : au titre des charges 2021, que le trop-perçu par le bailleur s'élève à 33,16 euros (le solde de charges devrait être de 86,32 euros et non de 119,48 euros comme mentionné au décompte) ; au titre des charges 2023, que le trop-perçu s'élève à 372,68 euros. Alors qu'il n'est pas discuté que ce rapport analytique, émanant d'un organisme spécialisé, constitue la base d'une contestation sérieuse sur le calcul des charges telles que réclamées par la bailleresse, contestation qui doit être portée devant le juge du fond et ne peut être tranchée par le juge des référés, juge de l'évidence, il résulte de cette analyse qu'une somme totale de 405,84 euros doit venir en déduction du solde débiteur réclamé dans le commandement de payer, afin de déterminer le montant non sérieusement contestable de l'obligation de paiement de la locataire. Il convient de préciser à cet égard, d'une part, que la réfaction du décompte dont la bailleresse fait état pour un montant de 118,95 euros a été opérée en janvier 2025 et donc la délivrance du commandement de payer, d'autre part, que la bailleresse soutient à raison qu'il n'y a pas lieu de retrancher du décompte, comme l'a fait le premier juge, la somme de 29,23 euros correspondant à la régularisation des charges de l'année 2020.