Cour d'appel, pôle 4 - chambre 3, 16 avril 2026 — n° 24/02572

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt rendu par défaut, INFIRME le jugement rendu le 29 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Paris en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'il a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 septembre 2021 entre la SCI Foncière RU 01/2007 et Mme [G] [O] et MMe [D] [N] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 7] sont réunies à la date du 23 mai 2023; -condamné in solidum Mme [G] [O] et Mme [D] [N] à verser à la SCI Foncière RU 01/2007 la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné in solidum Mme [G] [O] et de Mme [D] [N] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification à la préfecture. Statuant à nouveau des chefs infirmés, REJETTE les demandes formées à l'encontre de Mme [N] ; CONDAMNE Mme [G] [O] à payer à la SCI Foncière RU 01/2007 la somme de 9.109,29 euros selon décompte arrêté au 25 octobre 2023 au titre de l'arriéré d'indemnités d'occupation; CONDAMNE Mme [G] [O] à verser à la SCI Foncière RU 01/2007 une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective du logement matérialisée par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ou la restitution des clés au propriétaire ou à son mandataire, ORDONNE à défaut de départ volontaire matérialisé par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, l'expulsion de Mme [G] [O] et de Mme [D] [N] et de tous occupants de son chef du logement situé situé au [Adresse 7], deux mois après la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, DIT que le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera régi par les articles L. et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Y ajoutant, REJETTE la demande formée par la SCI Foncière RU 01/2007 au titre de la suppression ou de la réduction du délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civile d'exécution ; REJETTE la demande formée par la SCI Foncière RU 01/2007 au titre de l'astreinte; REJETTE la demande indemnitaire formée par la SCI Foncière RU 01/2007; CONDAMNE Mme [G] [O] et de Mme [D] [N] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile, REJETTE la demande formée par la SCI Foncière RU 01/2007 au titre du droit proportionnel dégressif de l'article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996, REJETTE la demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE, POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE,

FAITS ET PROCÉDURE La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 29 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant la SCI Foncière RU 01/2007 à Mme [N] et Mme [O]. Par contrat sous seing privé en date du 18 septembre 2021, la SCI Foncière RU 01/2007 a donné à bail à Mme [O] et Mme [N] un appartement à usage d'habitation avec parking situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1.339,57 euros (1234,87 euros+107,70euros) outre 155 euros de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Foncière RU 01/2007 a fait signifier aux locataires, par actes de commissaire de justice en date des 20 et 23 mars 2023, un commandement de payer la somme de 6.144, 28 euros à titre principal, correspondant à l'arriéré locatif, terme de février 2023 inclus, et visant la clause résolutoire. Par acte de commissaire de justice en date du 13 juillet 2023, la SCI Foncière RU 01/2007 a fait assigner Mme [O] et Mme [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire: - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, et sans application du délai légal de deux mois, - ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur, - condamner in solidum Mme [O] et Mme [N] à lui payer les loyers et charges impayés au 23 mai 2023, soit la somme de 5.729,86 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner un solidum Mme [O] et Mme [N] à lui payer la somme de 1.587,79 euros à titre indemnitaire pour la période de relocation imposée, - condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre le droit proportionnel dégressif mis à la charge du créancier dans le cadre de recouvrement forcé, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et des frais de mise à exécution. Au soutien de ses prétentions, la SCI Foncière RU 01/2007 a exposé que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 23 mars 2023, et ce pendant plus de deux mois. Un diagnostic social et financier portant sur la situation de Mme [O] a été reçu au greffe avant l'audience et il a été porté à la connaissance des parties présentes à l'audience. Il y était fait état des démarches réalisées par Mme [G] [O] pour retrouver un emploi à brève échéance et qu'elle vivait avec son concubin dans le logement, qui avait un emploi. Il était précisé que Mme [N], sa cousine cotitulaire du bail, aurait quitté l'appartement et donné congé au bailleur.Il était aussi indiqué que Mme [G] [O] avait par ailleurs effectué plusieurs versements en septembre et octobre 2023, en attente d'encaissement par le bailleur. A l'audience, la SCI Foncière RU 01/2007, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 13.166, 29 euros à la date du 31 octobre 2023, terme d'octobre 2023 inclus. Elle a indiqué que le loyer courant était payé si bien qu'elle n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement que pourrait accorder le juge avec suspension des effets de la clause résolutoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée. En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement. 1) Sur le constat de la résiliation du bail La SCI Foncière RU 01/2007 sollicite l'infirmation de la décision entreprise et demande à la cour, statuant à nouveau, de déclarer acquise la clause résolutoire à compter du 23 mai 2023 à minuit avec tous ses effets et de constater que par le jeu de la clause résolutoire, Mme [P] [I] et Mme [O] sont occupantes sans droit ni titre depuis le 23 mai 2023. Elle sollicite en conséquence, leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique. 1-1) Sur la résiliation du bail Selon l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, ainsi que relevé par le premier juge au vu de l'historique des loyers produit par le bailleur, Mme [O] et Mme [N] n'ont pas acquitté l'arriéré locatif dans le délai imparti de deux mois à compter du commandement délivré les 20 et 23 mars 2023, le montant dû à cette date étant de 6.144,28 euros. Dès lors qu'une dette locative subsiste à la date à laquelle le juge statue, celui-ci ne peut écarter l'application de la clause résolutoire au seul motif que la créance initialement constatée dans le commandement de payer a été réglée par le locataire en cours de procédure. Il résulte des décomptes produits aux débats qu'une dette locative subsiste tant devant le tribunal que devant la cour, en l'absence de tout réglement réalisé par les locataires. Par conséquent, il convient de confirmer le jugement de ce chef et de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 23 mai 2023. 1-2) Sur les conséquences de la résiliation du bail En l'absence de justification de ce que les locataires sont en situation de régler leur dette locative et qu'elles ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, la dette locative ayant augmenté, il ne peut leur être accordé de délais, même d'office. Il sera donc ordonné l'expulsion de Mme [O] et Mme [N] et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire, selon des modalités précisées au dispositif de la présente décision. Les circonstances du présent litige ne commandent ni la suppression ni la réduction du délai de deux mois accordé aux locataires à compter du commandement de quitter les lieux, conformément à l'article L. 412-1 du code des procédures civile d'exécution. Il y a donc lieu de rejeter la demande de la SCI Foncière RU 01/2007 à ce titre. L'indemnité due par l'occupant sans droit ni titre d'un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. En outre, la SCI Foncière RU 01/2007 produit un contrat de bail établi au nom de Mme [N] pour un logement distinct situé à Montreuil (93100) et ne conteste pas son départ des lieux loués de sorte que seule Mme [O] sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation. Ainsi, le contrat de bail ayant été résilié, il convient de condamner Mme [O] à verser à la SCI Foncière RU 01/2007 une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective du logement matérialisée par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ou la restitution des clés au propriétaire ou à son mandataire. Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef. 2) Sur l'arriéré locatif La SCI Foncière RU 01/2007 sollicite l'infirmation du jugement qui a condamné solidairement les locataires à lui verser la somme de 2.310,64 euros et les a autorisées à régler cette somme selon un échéancier défini dans le dispositif du jugement, et elle demande la condamnation des intimées à lui verser la somme de 9.109,29 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 14 novembre 2023, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2023. Elle fait valoir qu'un décompte erroné a été communiqué au tribunal, s'agissant du relevé de compte d'un appartement dont Mme [N] était locataire situé [Adresse 6] à Montreuil (93100) de sorte que le montant de la dette locative s'élevait à la somme de 9.109,29 euros au 14 novembre 2023 et non 2.310,64 euros. Il résulte des pièces produites aux débats par la SCI Foncière RU 01/2007 en cause d'appel qu'un décompte ne correspondant pas au logement loué par Mme [O] et Mme [N] a été communiqué devant le tribunal, s'agissant du décompte relatif au logement sis [Adresse 6] à Montreuil (93100). Les versements postérieurs à la résiliation ont permis de solder la créance de loyers et charges en totalité de sorte que les locataires ne sont pas redevables d'une dette locative à ce titre. Quant à la dette d'indemnités d'occupation, au paiement de laquelle seule Mme [O] est tenue, il résulte du décompte produit, non utilement contesté, que cette créance s'élève à la somme de 9.109,29 euros, que Mme [O] sera condamnée à payer. Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef. Enfin, en considération de l'absence de respect par Mme [O] et Mme [N] de l'échéancier accordé par le premier juge et du défaut de reprise du paiement du loyer courant après le jugement, il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il leur a accordé des délais de paiement. 3) Sur l'astreinte La SCI Foncière RU 01/2007 sollicite qu'à défaut de départ volontaire quinze jours après la signification de la décision à intervenir, une astreinte d'un montant de 150 euros par jour de retard soit mise à la charge des locataires. Alors que le bailleur ne justifie d'aucune circonstance rendant nécessaire le prononcé d'une astreinte, il y a lieu de rejeter sa demande à ce titre. 4) Sur la demande indemnitaire La SCI Foncière RU 01/2007 sollicite la condamnation in solidum des locataires à lui payer la somme de 1.587,79 euros au titre du préjudice résultant de la cessation du paiement du loyer par les locataires et leur éviction, le temps nécessaire à la relocation pouvant être estimé à un mois. Aux termes des dispositions de l'article 1760 du code civil, en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l'abus. L'article 1760 n'est applicable qu'à l'indemnisation du bailleur qui a subi un préjudice du fait de l'inoccupation prématurée des lieux loués (3ème Civ., 10 janvier 1990, pourvoi n°88-17.588).