Cour d'appel, pôle 5 - chambre 3, 16 avril 2026 — n° 24/01065

PAR CES MOTIFS , La cour Confirme le jugement déféré sauf dans ses dispositions relatives à l'expulsion de la société L'Eclair de Génie, à sa condamnation au paiement de la somme de 46 665,87 euros et dans celles relatives au dépôt de garantie; Statuant de nouveau de ces 3 seuls chefs : Dit que la demande d'expulsion de la société L'Eclair de Génie est devenue sans objet ; Dit que la demande de condamnation de la société L'Eclair de Génie au paiement de la somme de 46 665,87 est devenue sans objet ; Dit que la société DLV 1 est autorisée à conserver le dépôt de garantie à hauteur de 3 000 euros ; Condamne la société L'Eclair de Génie aux dépens de la procédure d'appel et accorde à la Selarl 2H Avocats en la personne de Maître Audery [S] le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne la société L'Eclair de Génie à verser à la société DLV 1 la somme complémentaire de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette toutes autres demandes. LE GREFFIER, LA CONSEILLÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE,

FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 24 février 2012, la SCI DLV1 a consenti à la SARL IKAR le renouvellement d'un bail commercial du 15 octobre 2002 portant sur des locaux sis [Adresse 3] à Paris (75004) pour une durée de neuf années à compter du 15 octobre 2011 et moyennant un loyer annuel indexé de 36 010,88 euros en principal. Le bail a été consenti pour l'exercice d'une activité d'alimentation générale, à l'exclusion de toute autre. Par acte du 3 septembre 2012, la SARL IKAR a cédé son droit au bail à la SAS l'Eclair de génie. La SAS l'Eclair de génie et la SCI DLV1 ont signé un avenant au bail en date du 06 juillet 2012 stipulant notamment en son article premier que les lieux loués sont destinés exclusivement à l'exploitation de l'activité ci-après énoncée : « fabrication sans système d'extraction, vente sur place et à emporter de pâtisserie, épicerie fine, accessoires et ustensiles. » Par procès-verbal d'huissier en date du 21 juin 2019, la bailleresse a fait constater un aménagement de type « salon de thé » dans les lieux, caractérisé par la présence dans le local d'une banquette, de chaises, tables, d'une tablette et de tabourets de bar, ainsi que de couverts dressés sur les tables. Par acte extrajudiciaire du même jour, la bailleresse a fait sommation à la locataire, au visa de la clause résolutoire du bail et dans un délai d'un mois : d'avoir à exploiter les lieux conformément à leur destination contractuelle (...) d'avoir à cesser toute activité exercée en infraction avec les dispositions contractuelles précitées et notamment toute activité de salon de thé et de restauration ; de se conformer aux stipulations du bail en acquittant les termes de loyers et charges, trimestriellement et d'avance le premier jour ouvrable de chaque trimestre civil. Par lettre datée du 03 juillet 2019, la locataire a répondu à la bailleresse qu'elle respectait la clause de destination du bail en installant des places assises pour faire découvrir à sa clientèle les mêmes produits qu'elle vendait depuis 2012 et que les loyers étaient toujours honorés même si elle avait pris du retard en raison d'un chiffre d'affaires inégal. Par procès-verbal d'huissier en date du 30 juillet 2019, dressé à la demande de la bailleresse, a constaté que les lieux étaient toujours aménagés comme précédemment décrit, « en salon de thé ». Par acte du 15 janvier 2020, la bailleresse a assigné la locataire devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire. L' affaire a été retirée du rôle. Selon procès-verbal du 20 septembre 2020, l'huissier mandaté par la locataire a constaté que le mobilier permettant à la clientèle de consommer sur place avait été retiré, que les éléments de cuisine étaient propres et vides, que la clientèle s'étant présentée lors de son passage était repartie juste après son achat et qu'il lui avait été déclaré qu'à partir du 10 septembre, il n'y aurait plus de salades et de sandwichs proposés à la vente sur place. Par acte du 04 septembre 2020, la S.A.S. l'Eclair de génie a assigné la SCI DLV1 devant le tribunal judiciaire de Paris. Par acte extrajudiciaire du l er octobre 2020, la locataire a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 15 octobre 2020. Par acte signifié le 21 décembre 2020, la bailleresse a refusé le renouvellement du bail sans paiement d'une indemnité d'éviction, se prévalant d'un motif grave et légitime au sens de l'article L145-17 du code de commerce. Par jugement en date du 7 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a, constaté l'acquisition au 22 juillet 2019 de la clause résolutoire du bail commercial portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 4] à [Localité 3], ordonné à la SAS l'Eclair de génie et à tous occupants de son chef de libérer les lieux dans le mois suivant la signification de la présente décision,

SUR CE a) Sur la clause résolutoire et la suspension de ses effets La société l'Eclair de Génie expose que l'activité prévue dans le bail en raison de sa mauvaise rédaction doit êre interprétée d'après la commune intention des parties et que la mention 'vente sur place' recouvre la consommation sur place et que la SCI bailleress a mis en oeuvre la clause résolutoire de mauvaise foi en reprochant une activité de consommation incluse dans la destination contractuelle. A titre subsidiaire elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire puisque l'infraction reprochée a définitivelment cessé. Selon la SCI DLV, la clause résolutoire serait acquise puisque la locataire aurait violé la destination contractuelle du bail et la demande de suspension de ses effets devrait être rejetée puisque la société locataire a poursuivi ses activités non autorisées plus d'une année après la délivrance du commandement. Ceci étant exposé, il résulte des dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce que: 'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.' Dans la présente espèce, le bail conclu le 15 octobre 2002 a été suivi de la signature d'un avenant daté du 6 juillet 2012 aux termes duquel les lieux loués sont destinés 'exclusivemen' à l'activité suivante: 'fabrication sans système d'extraction, vente sur place et à emporter , de pâtisserie, épicerie fine , accessoires et ustensiles.' Par procès verbal du 21 juin 2019 dressé par maître [X], huissier de justice, a été constatée dans les locaux loués la présence d'une banquette sur le long de laquelle étaient installées ' 4 tables type tables bistrot sur lesquelles les couverts sont dressés' avec une chaise à chacune de ces tables' . L'huissier constate sur le mur gauche une tablette et des tabourets de bar et, au fond diu local, des tables type bistrots, 2 chaises par table et des couverts dressé sur ces tables. Le même jour la SCI DLV a dressé à son locataire une sommation d'avoir à exploiter les lieux conformément à la destination contractuelle , de cesser toute activité contraire et d'acquitter les loyers conformément aux stipulations du bail, cette sommation visant la clause résolutoire contenue à l'article 6-4 du contrat de location et reprise de l'article L. 145-41 du code commerce . Par procès-verbal du 31 juillet 2019 , la poursuite de l'activité de consommation a été constatée . Ainsi que justement relevé par les premiers juges si l'activité de 'vente sur place' peut être interprétée comme tolérance d'une consommation sur place encore que le terme 'consommation' ne soit pas mentionné, cette activité ne peut être qu'accessoire à l'activité de vente avec un aménagement succint et ne peut pas être assimilée ou étendue à une activité de consommation ou de restauraion sur place comportant comme en l'espèce des tables avec couverts assimilable avec une véritable activité de restauration. Les pièces 12, 12 bis et 13 versées par la bailleresse relatives à une photographie de la carte 'brunch', à une publicité et à des photographies de la carte 'Le café' confirment la véritable activité de restauration avec boissons, salades , pains et éclairs ou barlettes. L'activité de restauration avec présence de chaises, canapé, tables et couverts n'a pas été autorisée. La poursuite de cette activité ayant été constatée le 30 juillet 2019 soit plus d'un mois aprés la délivrance du commandemant visant la clause résolutoire délivré le 21 juin 2019 le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire. Concernant le demande de suspension de ses effets, il a été constaté le 30 juillet 2019 soit plus d'un mois après la délivrance du commandement visant la clause résolutoire que l'activité non autorisée se poursuivait . Seul le constat du 2 septembre 2020 effectué à la demande de la société L'Eclair de Génie atteste de la cessation de l'activité, cette dernière indiquant avoir entrepris des travaux au cours du 3eme trimestre 2020. La cessation de l'activité incriminée étant intervenue plus d'une année aprés le commandement d'y mettre fin délivré le 21 juin 2019 la cour n'estime pas devoir accorder les délais 'rétroactifs' sollicités. La régularisation de la situation ne permet pas à la société L'Eclair de Génie de soutenir que le commandement délivré plus d'une année auparavavant l'aurait été de mauvauise foi. Le jugement déféré qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 22 juillet 2019 avec rejet de la demande de suspension de ses effets doit être confirmé. b) Sur les autres demandes Le bail ayant été résilié le 22 juillet 2019, la demande de renouvellement présentée le 1er octobre 2020 par la la société L'Eclair de Génie est devenue sans objet. La demande de cette dernière de paiement d'une indemnité d'éviction doit être rejetée. Les locaux ayant été libérés en mars 2025, il n'est pas nécessaire d'ordonner l'expulsion de la société L'Eclair de Génie. La société DLV ne réclame plus aucune somme pour la période antérieure au 4eme trimestre 2021 inclus. La condamnation de la société L'Eclair de Génie portera sur une indemnité d'occupation égale aux loyers contractuels qu'elle aurait réglés si le bail s'était poursuivi, outre les charges prévues au bail du 1er janvier 2022 et 3 lmars 2025. L'article 6-4 du bail stipule qu'en cas de résiliation ' la somme remise à titre de dépôt de garantie restera acquise au bailleur, à titre d'indemnité à forfait sans préjudice de tous dommages et intérêts .' La société L'Eclair de Génie est fondée à solliciter la réduction de cette clause pénale qui correspond au montant de 3 loyers soit 11756 eutros et qui présente un montant manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil . Il sera alloué à ce titre la somme de 3 000 euros . La société appelante qui succombe à titre principal sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel et au paiment à l'intimée d'une somme complémentaire sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . Cette motivation conduit à débouter la société appelante de sa demande présentée sur ce même fondement.