Cour d'appel, pôle 4 - chambre 3, 16 avril 2026 — n° 24/00373

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Et y ajoutant, Rejette la demande de délais formée par M. [Y] en application des dispositions des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution; Rejette la demande de relogement formée par M. [Y] ; Condamne M. [Y] à payer à France Habitat-OPH la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [Y] aux dépens d'appel. Rejette toutes autres demandes. LA GREFFIERE, POUR LA PRESIDENTE EMPÊCHÉE,

FAITS ET PROCÉDURE La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 6 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant l'EPIC Paris Habitat-OPH à M. [M] [Y]. Par acte sous seing privé du 21 mars 1972, l'Office Public d'Aménagement et de Construction (OPAC) aux droits duquel vient l'établissement [Localité 3] Habitat-OPH a donné à bail à M. [J] [Y] et Mme [A] [L], un appartement de type T3 dépendant d'un immeuble sis [Adresse 3]. M. [J] [Y] est décédé le [Date décès 1] 2018 et Mme [A] [L] est décédée le [Date décès 2] 2022. L'appartement de type T3 est désormais occupé par leur seul fils, M. [M] [Y], lequel par courrier du 17 mars 2022 a sollicité le transfert du bail. La Commission d'Attribution des Logements et d'Examen de l'Occupation des Logements (CALEOL) s'est réunie le 31 août 2022 et a conclu à l'impossibilité de transfert et à la libération des lieux. Le 1er septembre 2022, [Localité 3] Habitat-OPH, sur le fondement des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, a indiqué à M. [M] [Y] que le contrat de bail ne pouvait lui être transféré pour les motifs suivants: - la typologie du logement n'apparait pas en adéquation avec la situation familiale de l'intéressé. - les revenus de l'intéressé excèdent les plafonds de ressources conditionnés à l'obtention d'un habitat social. Par courriers du 22 septembre 2022 et du 31 [Date décès 3] 2023, M. [Y] a fait connaitre à [Localité 3] Habitat-OPH sa volonté de rester dans les lieux. Le 18 [Date décès 3] 2023, [Localité 3] Habitat-OPH a mis en demeure M. [Y] de quitter les lieux sous peine de procédure d'expulsion à son encontre. L'intéressé se maintenant dans les lieux, par acte de commissaire de justice du 30 mars 2023, Paris Habitat-OPH a fait citer M. [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Paris, aux fins de voir: - ordonner, l'expulsion des lieux loués de M. [M] [Y], occupant sans droit ni titre, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin l'assistance d'un serrurier et de la force publique, à compter de la signification du jugement à intervenir, et statuer sur le sort des meubles en autorisant leur séquestration, - la suppression du délai prévu à l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution; - la condamnation de M. [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel augmenté des charges et majoré de 30% à compter du jugement à venir et jusqu'à parfaite libération des lieux, - la condamnation de M. [Y] au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamnation de M. [Y] aux entiers dépens. A l'audience, M. [Y], représenté par son Conseil, a conclu au débouté de la société [Localité 3]-Habitat-OPH en toutes ses demandes et à titre subsidiaire, sollicite le bénéfice des plus larges délais pour quitter les lieux en application de l'article L. 412-3 du Code des procédures civiles d'exécution. Il a soutenu que le bail prévoit que la présente location n'est pas transmissible par voie de cession ou legs, elle n'est pas non plus transmissible par voie de succession, sauf s'il s'agit d'un membre de la famille ayant habité le logement penfant une période au moins égale à six mois avant le décès du locataire; que cette stipulation contractuelle s'impose au bailleur dans la mesure où elle est plus favorable à l'ayant droit que l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989; qu'il s'en suit que conformément à cette clause contractuelle, le bail s'est trouvé automatiquement transféré au profit de M. [Y] au décès de sa mère survenu le [Date décès 2] 2022. Subsidiairement, il a ajouté que le bailleur ne démontre pas que la typologie du logement ne serait pas en adéquation avec la situation familiale de M. [Y], ni que ses revenus excèderaient les plafonds de ressources conditionnées à l'obtention d'un habitat social.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le transfert du bail M. [Y] sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande de transfert du bail à son profit. Il soutient que le contrat de location comporte une clause qui prévoit que: "La présente location n'est pas transmissible par voie de cession ou legs; elle n'est pas non plus transmissible par voie de succession, sauf s'il s'agit d'un membre de la famille ayant habité le logement pendant une période au moins égale à six mois au moment du décès du locataire" et que celle-ci s'impose au bailleur dans la mesure où elle est plus favorable à l'ayant-droit que l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989. En outre, il fait valoir qu'en application de l'article 40 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, les conditions de ressources et l'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers les personnes de plus de 65 ans et qu'il a atteint cet âge depuis le 11 novembre 2023. A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où son âge ne serait pas pris en considération, il avance que [Localité 3] Habitat-OPH ne démontre pas que la typologie du jugement serait en adéquation avec sa situation familiale ni que ses revenus excéderaient les plafonds de ressources conditionnées à l'obtention d'un habitat social. En réplique, [Localité 3] Habitat-OPH demande la confirmation du jugement et conteste l'existence de toutes les conditions permettant à M. [Y] de se prévaloir du transfert du bail. Aux termes des dispositions de l'article 6 du code civil, on ne peut déroger par convention particulière aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes moeurs. Les dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les conditions d'attribution des logements appartenant à l'OPAC, d'ordre public, ne sont pas destinées à assurer la seule protection des preneurs (3ème Civ., 1er octobre 2008, pourvoi n°07-13.008, Bull.2008, III, n°140). Il résulte des dispositions du contrat de bail régularisé le 21 mars 1972 que: "La présente location n'est pas transmissible par voie de cession ou legs; elle n'est pas non plus transmissible par voie de succession, sauf s'il s'agit d'un membre de la famille ayant habité le logement pendant une période au moins égale à six mois au moment du décès du locataire". Toutefois, si M. [Y] invoque le bénéfice des dispositions contractuelles pour solliciter le transfert du bail à son profit, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et les conditions d'attribution des logements appartenant à l'OPAC sont d'ordre public et les dispositions contractuelles ne peuvent y déroger de sorte que M. [Y] ne peut solliciter le transfert du bail sur ce fondement. L'article 14 loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que "Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré: -aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier." Il résulte de l'article 40 de la même loi que l''article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Il appartient à celui qui se prévaut du transfert du bail de rapporter la preuve de ce que les conditions en sont réunies. Il résulte de ces dispositions que la liste des personnes bénéficiaires du transfert de plein droit du bail est limitative : ainsi toute autre personne que celles visées par le texte ne peut prétendre se maintenir dans les lieux en qualité de locataire. Les conditions de transfert du bail s'apprécient à la date du décès du locataire et au regard de l'année précédente (3e Civ., 19 juillet 1995, pourvoi n 92-11.512, Bulletin 1995 III N 193, 3e Civ., 28 juin 2018, pourvoi n 17- 20.409 et 3ème Civ., 10 octobre 2024, pourvoi n°23-18.933). La durée de la cohabitation doit être effective et continue (3e Civ., 12 juin 2001, pourvoi n° 98-21.451) et ne peut être contractuellement réduite, dans la mesure où l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et les conditions d'attribution des logements sociaux, d'ordre public, ne sont pas destinées à assurer la seule protection des preneurs (3e Civ., 1 octobre 2008, pourvoi n° 07-13.008, Bull. 2008, III, n 140). Hors le cas où la cohabitation n'est pas exigée par les textes et en l'absence de contestation entre les personnes pouvant prétendre bénéficier de la transmission du bail, celui-ci est transmis de plein droit à la personne remplissant les conditions légales, sans qu'il soit besoin d'une quelconque manifestation de volonté, par l'effet même de la loi et ce à la date du décès (3e civ., 16 mai 2006, pourvoi n° 05-13.910 ; 3e Civ., 28 juin 2018, no 17- 20.409, 3e Civ., 28 septembre 2022, pourvoi n° 21-11.533) ; ce transfert automatique a pour effet de substituer un nouveau locataire au titulaire originaire du bail. S'agissant de la condition relative à la taille du ménage, ajoutée par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, elle vise à améliorer la rotation au sein du parc HLM et à lutter contre la suroccupation des logements ; l'appréciation de la suroccupation du logement se fait par référence à l'article L. 621-2 du code de la construction et de l'habitation qui précise, en son 2ème alinéa, qu'un logement est insuffisamment occupé lorsque le nombre de pièces principales est supérieur de plus d'un au nombre d'habitants : 'Les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, (...), non compris les cuisines, supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. (...) Pour la détermination des conditions d'occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° L'occupant et son conjoint ; 2° Leurs parents et alliés ; 3° Les personnes à leur charge ; 4° Les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d'assurances sociales et de compensation d'allocations familiales ; 5° Les personnes titulaires d'un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l'occupant ou de son conjoint faisant l'objet d'un droit de visite et d'hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.' S'agissant des conditions de ressources, en application de l'article 4 de l'arrêté du 29 juillet1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l'Etat en secteur locatif, le montant des ressources à prendre en compte pour apprécier la situation de chaque ménage requérant est égal au revenu fiscal de référence de chaque personne composant le ménage, figurant sur les avis d'imposition établis au titre de l'avant-dernière année précédant celle du décès. Les plafonds de ressources applicables sont fixés par l'arrêté du 26 décembre 2019 modifiant l'arrêté du 29 juillet 1987, en vigueur à la date du décès de la locataire ; l'annexe I de cet arrêté fixe à 24.006 euros le plafond de ressources pour un ménage d'une personne, comme en l'espèce. En l'espèce, il résulte des éléments du dossier qu'au jour du décès de la locataire, M. [Y] ne remplissait pas la condition relative la taille du ménage, composé d'une seule personne selon les éléments du dossier et ses propres déclarations, pour un logement de type F3, comme cela résulte des pièces produites, notamment du contrat de bail lui même, ce qui n'est pas utilement contredit par l'appelant.