Cour d'appel, pôle 4 - chambre 3, 16 avril 2026 — n° 23/16134

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Et y ajoutant, Condamne la SCI [Adresse 1] à payer à M. [T] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI [Adresse 1] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. LA GREFFIERE, POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE,

FAITS ET PROCÉDURE La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 4 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant la SCI [Adresse 1] et M. [Q] [T]. Suivant contrat du 04 juin 2003, M. [B] [C] avait donné en location à M. [Q] [T] un appartement de 2 pièces au rez-de-chaussée d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3]. Le 5 novembre 2009, la SCI [Adresse 1] s'était portée acquéreur du logement loué. Par acte d'huissier du 31 mars 2021, la SCI [Adresse 1] a fait délivrer un congé à M. [Q] [T] à échéance au 04 novembre 2021, invoquant un motif légitime et sérieux, plus spécialement son intention de procéder à d'importants travaux de restructuration de l'immeuble à tous les étages, ces travaux impliquant une redistribution des appartements. La société bailleresse indiquait annexer à son congé un arrêté de la Ville de [Localité 4] du 20 juin 2019 aini que 4 plans, avant et après travaux, du rez-de-chaussée et du premier étage. Par acte du 08 décembre 2021, la SCI [Adresse 1] a assigné M. [Q] [T] devant le tribunal judiciaire de Paris (juge des contentieux de la protection) aux fins de voir ordonner son expulsion immédiate et sans délai, l'intéressé se trouvant occupant sans droit ni titre depuis 05 novembre 2021. M. [Q] [T] a demandé au tribunal à titre liminaire de constater l'absence d'un dépôt de permis de construire par la SCI [Adresse 1] elle-même et de saisir, à titre préjudiciel, le tribunal administratif de Paris de la validité du dépôt d'un permis de construire fait au nom d'un tiers ne justifiant d'aucun titre de propriété sur le bien concerné. M. [T] a sollicité dans ce cadre un sursis à statuer. Subsidiairement, M. [T] a demandé au tribunal de retenir: - que la société bailleresse ne justifiait pas d'une autorisation administrative définitive de changement d'affectation de l'appartement d'habitation occupé par M. [Q] [T]; - que l'occupation par M.[T] de son appartement n'affectait en rien le projet déclaré de redistribution des appartements; - qu'en tout état de cause, la société bailleresse ne justifiait pas d'un motif légitime et sérieux faisant obstacle au droit au renouvellement du bail. M. [T] a conclu à l'annulation du congé du 31 mars 2021. Très subsidiairement, il a sollicité un délai de 36 mois pour quitter les lieux. La SCI [Adresse 1] a maintenu l'intégralité de ses demandes. Elle a fait valoir que le bailleur avait opté pour une prorogation des baux pour une durée de 6 ans et que cette prorogation avait pris effet à compter du jour de la vente. L'échéance du bail était fixée au 5 novembre 2021. La SCI [Adresse 1] a rappelé qu'à ce jour, M. [T] était le seul locataire restant dans l'immeuble, tous les autres locaux ayant été libérés dans le cadre des travaux de la restructuration globale envisagée. Le maintien de M. [T] était à l'origine d'un blocage lourdement préjudiciable à la société propriétaire. Par ailleurs, elle s'est prévalue du sérieux du projet de restructuration, projet d'ampleur contribuant à la valorisation du quartier, et dont les pièces jointes au congé témoignaient de la consistance. Il ne faisait pas de doute pour la société propriétaire qu'elle était bien bénéficiaire des travaux, la société Redblue ayant seulement le mandat de les réaliser. Au surplus, le nécessaire avait été fait aux fins de proroger l'autorisation provisoire délivrée par la mairie de [Localité 4] le 23/07/2019 et ce, jusqu'au 23/07/2023. La SCI [Adresse 1] a estimé, au vu de ce qui précède que le congé était valable et a ajouté qu'aucun élément précis n'avait été apporté relativement à l'impossibilité d'un déménagement pour M. [T]. Enfin,elle a précisé que l'implantation géographique des locaux litigieux, ainsi que leur consistance, justifiait le montant de l'indemnité d'occupation demandée.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les questions préjudicielles M. [T] sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande de saisine du tribunal administratif de questions préjudicielles concernant la validité du permis de construire sollicité par la société Redblue. Il fait valoir que les dispositions concernant la délivrance des permis de construire sont d'ordre public et que la demande de permis de construire n'a pas été sollicitée par la SCI [Adresse 1] mais par la société Redblue qui n'avait pas qualité pour ce faire en l'absence de mandat ni d'autorisation écrite du propriétaire. Il soutient qu'il découle des articles R.410-1 et R.423-1 du code de l'urbanisme que le permis de construire doit à peine de nullité, être demandé au nom du propriétaire, qu'il soit ou non représenté. En réplique, la SCI [Adresse 1] sollicite la confirmation du jugement entrepris sur ce point, faisant valoir que le permis de construire n'a fait l'objet d'aucune contestation et que la question de l'éventuelle nullité de ce permis ne rentre pas dans le cadre du contrôle du juge sur l'existence d'un motif légitime et sérieux. Il résulte des dispositions de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 qu'un congé peut être délivré par le bailleur au locataire pour un motif légitime et sérieux. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par celui-ci. En l'espèce, un congé pour motif légitime er sérieux a été délivré par la SCI [Adresse 1] à M. [T] par acte du 31 mars 2021 et a effet au 4 novembre 2021, justifié par la réalisation par le bailleur "d'importants travaux de restructuration de l'immeuble à tous les étages impliquant une redistribution des appartements", un arrêté du Maire de Paris en date du 19 juin 2019 ainsi que quatre plans avant et après travaux des étages: rez-de-chaussée et 1er étage, étant annexés à cet acte. Aux termes des dispositions de l'article R.423-1 du code de l'urbanisme, les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés: a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux. L'article R.410-1 du même code dispose que la demande de certificat d'urbanisme précise l'identité du demandeur, la localisation, la superficie et les références cadastrales du terrain ainsi que l'objet de la demande. En l'espèce, il n'est pas contesté que le permis de construire relatif aux travaux envisagés par le bailleur a été accordé par la mairie de [Localité 4] le 20 juin 2019 à la société Redblue représentée par M. [J] [U], cette dernière ayant déposé le dossier à son nom. Toutefois, si M. [T] invoque une irrégularité affectant la demande de permis de construire faisant état du non-respect des dispositions des articles R.423-1 et R.410-1 du code de l'urbanisme et sollicite à ce titre, à titre liminaire, la saisine à titre préjudiciel du tribunal administratif de Paris de la "validité du dépôt d'un permis de construire au nom d'un tiers, s'agissant de la société Redblue, ne justifiant d'aucun titre de propriété au [Adresse 3] au regard des articles R.410-1 et 423-1 du code de l'urbanisme", la cour relève que la question de la validité du permis de construire n'entre pas dans le champ du contrôle opéré par le juge concernant l'existence d'un motif légitime et sérieux motivant le congé délivré au locataire. Ainsi, c'est à juste titre que le tribunal a retenu qu'il ne lui appartient pas, pour statuer sur la validité du congé, de vérifier le respect par le permis de construire des exigences légales, en l'absence de toute contestation formée dans les délais prévus, ni de saisir le tribunal administratif, par la voie préjudicielle, d'une question relative à la régularité du permis de construire, ce document ne constituant pas une condition légale nécessaire à l'appréciation du caractère légitime et sérieux du congé délivré par la SCI [Adresse 3]. En conséquence, la demande de M. [T] sera rejetée, la décision entreprise étant confirmée de ce chef. Sur la validité du congé La SCI [Adresse 1] sollicite l'infirmation du jugement entrepris et la validité du congé délivré à M. [T]. Elle soutient que le congé délivré le 4 novembre 2021 était motivé par son intention de procéder à d'importants travaux de restructuration de l'immeuble, à tous les étages, impliquant une redistribution des appartements. Elle précise qu'à ce jour, M. [T] est le seul locataire de l'immeuble constitué de 6 étages, d'une superficie de 2.275 m², l'ensemble des logements étant tous vacants dans le cadre des travaux de restructuration globale, le propriétaire souhaitant ensuite revendre chacun des lots. Elle avance que l'ensemble du projet se trouve bloqué du fait de l'absence de départ de M. [T] alors que les enjeux financiers sont très importants et que le projet contribue à la valorisation d'un immeuble au sein du quartier du [Localité 6]. Enfin, l'appelante ajoute que le bailleur dispose de toutes les autorisations nécessaires en vue de la réalisation des travaux, la société Redblue ayant reçu mandat de réaliser les travaux au profit de la SCI du [Adresse 1] et une prorogation de l'autorisation provisoire ayant été accordée le 23 juillet 2019 jusqu'au 23 juillet 2023. En réplique, M. [T] conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a retenu l'absence de motifs sérieux et légitimes. Il soutient que l'évolution des travaux depuis l'obtention du permis de construire démontre que la SCI [Adresse 1] n'a pas l'intention de mener à leur terme la réalisation des travaux mais ne vise qu'à obtenir l'expulsion de M. [T] pour permettre la revente de l'immeuble libre de toute occupation, celle-ci ne justifiant pas d'une intention réelle d'exécuter les travaux ni d'apprécier leur ampleur et leur portée. Il ajoute que la SCI [Adresse 1] ne prouve pas que la réalisation des travaux dans l'immeuble nécessite obligatoirement la libération du logement occupé par le locataire, M. [T] occupant un rez-de-chaussée qui n'affecte en rien la réhabilitation de l'immeuble et sa restructuration. M. [T] avance que le projet de la SCI [Adresse 1] est d'adjoindre le logement qu'il occupe au local commercial attenant aux fins d'augmenter sa superficie alors qu'elle ne justifie pas avoir obtenu l'autorisation de changement d'affectation des locaux situés au rez-de-chaussée. Aux termes des dispositions de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.(...) En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-recondution du bail n'apparaît pas justifiée par des motifs sérieux et légitimes (...). Le bailleur est en droit d'améliorer l'immeuble dont il est propriétaire afin, notamment, de l'adapter au marché locatif et d'assurer une meilleure rentabilité de son bien mais les travaux doivent obligatoirement nécessiter le départ du locataire (3ème Civ. 7 février 1996, JCP G 1996, IV, 741). En l'espèce, le congé délivré par la SCI [Adresse 1] à M.