Cour d'appel, pôle 4 - chambre 3, 16 avril 2026 — n° 23/16009

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Et statuant à nouveau, Requalifie le contrat de bail conclu le 16 juillet 2021 entre M. [I] et Mme [N] et portant sur le logement situé [Adresse 4] en location non meublée soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989; Déclare nul et de nul effet le congé pour reprise délivré par acte du 25 juillet 2022; Constate la résiliation du bail conclu le 16 juillet 2021 entre M. [I] et Mme [N] et portant sur le logement situé [Adresse 4] à compter du 26 septembre 2022, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant réunies; Constate que les demandes relatives à l'expulsion de Mme [N] sont devenues sans objet, suite à son départ des lieux loués intervenu le 4 avril 2025; Rejette l'ensemble des demandes indemnitaires formulées par Mme [N]; Condamne Mme [N] à payer à M. [I] la somme de 10.894 euros au titre de la dette locative, loyers et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au 5 avril 2025; Condamne Mme [N] à payer à M. [I] la somme de 957 euros au titre des frais engagés concernant la dégradation du palier; Condamne Mme [N] à payer à M. [I] la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts au titre des dégradations locatives; Condamne Mme [N] à payer à M. [I] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [N] aux entiers dépens ; Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, LA GREFFIERE, POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE,

FAITS ET PROCÉDURE La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 3 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant M. [C] [I] à Mme [B] [N] épouse [Y]. Par acte sous seing privé en date du 16 juillet 2021, M. [I] a consenti un bail meublé à Mme [N] épouse [Y], par l'intermédiaire de la société "[Localité 5] Croissant", pour une durée de trois mois, pour un local à usage d'habitation situé [Adresse 3]. A l'issue du contrat et en l'absence de départ de Mme [N], M. [I] lui a consenti un nouveau bail pour une durée de trois mois, soit du 28 octobre 2021, au 31 janvier 2022, pour un loyer mensuel charges comprises de 650 euros (par exception, le loyer pour la période du 28 octobre au 30 novembre 2021 a été fixé à 730 euros). Mme [N] est restée dans l'appartement à l'issue du bail. Par actes de commissaire de justice en date du 25 juillet 2022, M. [I] a fait délivrer à Mme [N] un congé pour reprise à son profit et un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire. Par acte en date du 6 mars 2023, M. [I] a fait assigner Mme [N] devant le juge des contentieux du tribunal de proximité de Paris aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire: - la validation du congé du 25 juillet 2022, - le prononcé de l'acquisition de la clause résolutoire visée aux termes du commandement de payer du 25 juillet 2022, - la libération des lieux par Mme [N] et à défaut son expulsion et de celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force ublique et avec astreinte de 150 euros par jour de retard dans les quinze jours de la décision à intervenir. - le rejet du bénéfice à Mme [N] du délai de 2 mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - la condamnation de Mme [N] à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s'était poursuivi, outre revalorisation légale, - la condamnation de Mme [N] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens. A l'audience, M. [I], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation. Mme [N] a été assignée par procès-verbal de vaines recherches en application des dispositions de l'article 659 du code de procédure civile. Par jugement réputé contradictoire entrepris du 15 mai 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Paris a ainsi statué : - constate que les conditions de délivrance à Mme [N] épouse [Y] par M. [I] d'un congé pour reprise relatif au bail conclu le 27 octobre 2021 concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4] sont réunies et que le bail a expiré le 27 octobre 2022; - ordonne en conséquence à Mme [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours après la signification de la présente décision,; - condamne en conséquence Mme [N] au paiement d'une astreinte de 30 euros par jour de retard passé ce délai de quinze jours après la signification de la présente décision, ceci pendant une durée de six mois - dit par ailleurs qu'à défaut pour Mme [N] d'avoir volontairement libéré les lieux, M. [I] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique; - dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution; - condamne Mme [N] à payer à M.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la qualification du contrat Mme [N] demande à la cour de requalifier le contrat de location en bail de locaux non meublés à titre d'habitation principale, soumis aux dispositions d'ordre public du titre I "Des rapports entre bailleurs et locataires" de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, notamment son article 10 sur la durée des baux. Elle soutient qu'à l'issue de la location régularisée par l'intermédiaire de [Localité 5] croissant, M. [I] lui a fait signer un contrat de bail pour un logement meublé en précisant que la location était consentie au profit d'un étudiant, pour échapper à la durée minimale légale. L'appelante précise aussi contester la nature meublée dans la mesure où aucun inventaire ni aucun état détaillé du mobilier ne lui a été remis. M. [I] soutient que le tribunal a justement requalifié le contrat litigieux en contrat de location meublé à titre de résidence principale, conclu pour une durée d'un an, soit du 27 octobre 2021 au 27 octobre 2022. Il précise que cette requalification n'a aucune incidence sur la validité du congé pour reprise délivré le 25 juillet 2022. Aux termes des dispositions de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux régles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Il résulte des dispositions de l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 qu'un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en quantité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger, et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret. Ainsi, le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 énumère le mobilier minimum devant être présent dans un logement meublé pour être considéré comme tel: 1. Literie comprenant couette ou couverture ; 2. Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ; 3. Plaques de cuisson ; 4. Four ou four à micro-ondes ; 5. Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6°C ; 6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas ; 7. Ustensiles de cuisine ; 8. Tables et sièges ; 9. Etagères de rangement ; 10. Luminaires ; 11. Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. Enfin, l'article 25-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu'un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il appartient au bailleur de rapporter la preuve du caractère meublé du bail et donc de démontrer que le local est normalement meublé et équipé d'objets mobiliers en nombre et en quantité suffisante pour permettre au locataire d'y vivre convenablement. En l'espèce, un contrat de location a été conclu entre les parties le 27 octobre 2021 portant sur un logement meublé, pour une période allant du 27 octobre 2021 au 31 janvier 2022. Le congé pour reprise délivré par acte du 25 juillet 2022 précise "qu'il est convenu que le contrat a été conclu pour un mauvais motif (étudiant) et que ce bail sera très certainement requalifié dans l'intérêt de l'occupant en bail meublé d'un an". Toutefois, alors que la seule qualification de location meublée ne suffit pas à prouver le caractère meublé de celle-ci, il résulte de l'examen des photographies produites aux débats qu'il manque notamment un four ou des plaques chauffantes, des ustensiles de cuisine et des éléments de literie, éléments essentiels permettant de justifier du caractère meublé du logement. Ainsi, en l'absence de production d'un inventaire contradictoire et d'un état des lieux d'entrée, l'absence de tout élément d'équipement permettant notamment de cuisiner ne permet pas à la locataire d'avoir une jouissance immédiate du logement loué de sorte qu'il y a lieu de requalifier le bail en location non meublée soumise aux dispositions du titre I de la loi du 6 juillet 1989. Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef. Sur la validité du congé Mme [N] sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a validé le congé pour reprise délivré par le bailleur le 25 juillet 2022. Elle soutient que ce congé a été délivré pour des motifs manifestement fallacieux et pour une date erronée et doit être déclaré nul et de nul effet. M. [I] sollicite la confirmation du jugement entrepris de ce chef. Il précise qu'il ne disposait d'aucune autre solution de logement, le logement loué constituant sa résidence principale. Il avance avoir été contraint de se faire héberger par des proches pendant plus de deux ans. Il précise que ce congé a été valablement délivré le 25 juillet 2022, soit plus de trois mois avant l'échéance du contrat de bail soit le 27 octobre 2022. Enfin, il indique que la locataire a quitté les lieux début avril 2025, un état des lieux de sortie ayant été établi par un commissaire de justice le 4 avril 2025. Aux termes des dispositions de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. (...) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. (...) En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. En l'espèce, par acte du 25 juillet 2022, M. [I] a fait délivrer à Mme [N] un congé pour reprise à effet du 27 octobre 2022 indiquant: "Ce congé est justifié par la volonté du demandeur de reprendre le logement au bénéfice de: le bénéficiaire de la reprise est le propriétaire qui a initialement conclu un bail du 26 juillet 2021 au 27 octobre 2022 et que suite au refus de quitter les lieux de l'occupante, il a été contraint de lui consentir un nouveau bail. Le requérant propriétaire M. [I] [U] souhaite donc récupérer sa résidence principale". Si Mme [N] ne conteste pas le caractère légitime et sérieux du projet de reprise de M. [I], la requalification du contrat de bail liant des parties en bail de locaux non meublés implique l'allongement du délai de préavis à six mois de sorte que le congé délivré par M. [I] le 25 juillet 2022 pour le 28 octobre 2022 ne respecte pas le délai de préavis de six mois prévu par les dispositions de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 précité. Dès lors, il y a lieu de le déclarer nul et de nul effet, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef. Sur l'indécence du logement loué Mme [N] se fonde sur le caractère indécent du logement pour conclure à l'infirmation du jugement et solliciter le rejet de la demande en paiement de la dette locative outre l'octroi de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance. Elle soutient essentiellement que le logement est inhabitable en raison de sa surface, la surface au sol étant de 10m² maximum et aucun certificat de surface n'ayant été annexé au contrat de bail. Elle ajoute que le logement est impropre à sa destination en raison d'importants désordres, Mme [N] en ayant informé M. [I] à plusieurs reprises qui s'est toujours refusé à effectuer les travaux nécessaires pour rendre le logement salubre et habitable.