Cour d'appel, pôle 5 - chambre 3, 16 avril 2026 — n° 23/13079

PAR CES MOTIFS , La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement rendu le 9 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Paris (RG 18/10692) en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la SCI du [Adresse 9] de sa demande de condamnation au paiement d'une astreinte provisoire, Statuant à nouveau et y ajoutant, Déclare de nul effet la sommation visant la clause résolutoire délivrée le 17 août 2018, Déboute la SCI du [Adresse 9] de sa demande aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant la SCI du [Adresse 9] et la société [L], Déboute la société [L] de sa demande aux fins de voir prononcer la nullité du congé avec refus de renouvellement délivré le 28 mars 2019 par la SCI du [Adresse 9], Dit que le congé avec refus de renouvellement délivré le 28 mars 2019 par la SCI du [Adresse 9] à la société [L] a mis fin le 30 septembre 2019 à minuit au contrat de bail liant les parties portant sur les locaux situés [Adresse 1] à Paris 3ème, Dit qu'en l'absence de motifs graves et légitimes, le congé portant refus de renouvellement délivré le 28 mars 2019 a ouvert droit au profit de la société [L] au paiement d'une indemnité d'éviction, Avant dire droit au fond sur le montant de l'indemnité d'éviction, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d'expert : Mme [H] [R] [Adresse 13]. Tel : [XXXXXXXX01] Mail : [Courriel 1] avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire : * de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission ; * visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel, * rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant : 1) de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction - dans le cas d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial, - de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, 2) d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert, 3) à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicable à la date d'effet du congé, Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la 3ème chambre du pôle 5 (5-3) de la cour d'appel de Paris avant le 16 décembre 2026 ; Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SCI du [Adresse 9] à la Régie de la cour d'appel de Paris, [Adresse 14] avant le 17 juin 2026, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ; Dit qu'un des magistrats de la chambre sera délégué au contrôle de cette expertise ; Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du 2 septembre 2026 pour contrôle du versement de la consignation ; Renvoie l'affaire pour reprise des débats après dépôt du rapport de l'expert, à l'audience du juge de la mise en état de la 3ème chambre du pôle 5 (5-3) de cette cour à la date qui sera fixée ultérieurement par le juge de la mise en état ; Réserve les autres demandes notamment celles fondées sur l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens, relatives aux procédures de première instance et d'appel. LE GREFFIER, LA CONSEILLÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE,

FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 2 juillet 1991, la société civile immobilière du [Adresse 4] a donné à bail commercial à la société [L] des locaux situés à [Localité 3] au [Adresse 5] et au [Adresse 6] dépendant de l'immeuble sis [Adresse 7], à compter du 1er juillet 1991, pour une durée de 9 années entières et consécutives, la destination du bail étant : « commerce de prêt-à-porter pour hommes, femmes et enfants ainsi que bijouterie, et ce en gros et en détail. » Par acte sous seing privé en date du 2 avril 2001, la SCI du [Adresse 4] a consenti à la société [L] le renouvellement du bail pour une durée de 9 années à compter du 1" juillet 2000, contre le paiement d'un loyer annuel en principal de 322.184,92 Fr. Par acte extrajudiciaire en date du 16 décembre 2008, la SCI du [Adresse 4] a signifié à la société [L] un congé avec offre de renouvellement, offrant le renouvellement pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2009 pour se terminer le 30 juin 2018, contre le paiement d'un loyer annuel de 75.000 euros en principal hors taxes et hors charges. Par acte extrajudiciaire en date du 17 août 2018, la SCI du [Adresse 4] a fait signifier à la société [L] une sommation visant la clause résolutoire du bail et le refus de renouvellement en invoquant : une première infraction consistant en un défaut d'occupation personnelle des lieux loués et d'une violation d'une interdiction de prêt ou de sous-location des locaux ; une seconde infraction consistant en un défaut d'exploitation du fonds de commerce dans les locaux, et l'a mise en demeure d'avoir, dans le délai d'un mois, mis définitivement fin à toute occupation des lieux loués par la société Marcopéra, ou même à toute domiciliation, et d'exploiter elle-même dans les lieux loués son propre fonds de commerce, à l'exclusion de tout autre. Par acte en date du 17 septembre 2018, la société [L] a assigné la SCI devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins notamment de faire constater la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance de la sommation visant la clause résolutoire et dire que la sommation visant la clause résolutoire est nulle et de nul effet. Par acte extrajudiciaire en date du 28 mars 2019, la SCI du [Adresse 4] a signifié à la société [L] un congé portant refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction pour le 30 septembre 2019 à minuit. Par jugement en date du 9 mars 2023, le tribunal a : constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant la société SCI de l'immeuble du [Adresse 8] et la société [L] et portant sur les locaux sis à Paris 3eme au [Adresse 7] et au [Adresse 1], à la date du 17 septembre 2018, par l'effet du commandement délivré le 17 août 2018 ; dit n'y avoir lieu à examiner les demandes subsidiaires de la société [L] tendant à prononcer la nullité du congé du 28 mars 2019, à requalifier le congé avec refus de paiement d'indemnité d'éviction en congé avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction et à ordonner une expertise avant dire droit ; dit que la société [L] devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, notamment la société [V] [Y], les lieux loués dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ; faute pour la société [L] de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorise la société SCI de l'immeuble du [Adresse 8] à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l'assistance de la force publique ; dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

MOTIFS DE L'ARRÊT 1.Sur l'acquisition de la clause résolutoire Il ressort de l'article L145-41 du code de commerce qu'un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. Compte tenu de la gravité des conséquences d'une telle clause, elle ne peut concerner qu'une obligation expressément prévue au contrat de bail et le législateur a subordonné son effet à la possibilité donnée au locataire de régulariser sa situation dans le délai d'un mois. En outre, un tel commandement ou une telle sommation visant la clause résolutoire du bail ne peuvent produire effet que s'ils ont été délivrés de bonne foi, conformément à l'exigence de l'article 1104 reprenant le principe résultant de l'ancien1134 alinéa 3 du code civil. Il en résulte qu'un commandement délivré de mauvaise foi est de nul effet et ne peut entraîner l'acquisition de la clause résolutoire du bail. En l'espèce, la SCI du [Adresse 9] a délivré le 17 août 2018 à la société [L] une sommation visant la clause résolutoire du bail, relevant une infraction à la clause 4 du bail interdisant notamment de sous louer les lieux loués que le preneur est tenu d'occuper personnellement ainsi qu'une infraction à la clause 3 portant obligation d'exploiter de façon continue le fonds de commerce, au motif que les lieux sont occupés et exploités par la société [V] [Y], et mettant la locataire en demeure d'avoir dans le délai d'un mois « à mettre définitivement fin à toute occupation des lieux loués par la société [V] [Y], ou même à toute domiciliation dans les lieux loués de cette dernière, et à exploiter elle-même dans les lieux loués son propre fonds de commerce, à l'exclusion de tout autre » à peine d'acquisition de la clause résolutoire du bail. Le contrat de bail initial du 2 juillet 1991 contenait un paragraphe 3°) selon lequel le preneur devait « exploiter de façon continue le fonds de commerce exercé dans les lieux loués et tenir lesdits locaux constamment garnis (') » ainsi qu'un paragraphe 4°) selon le preneur ne pouvait notamment ni prêter ni sous-louer les lieux. Cependant, un paragraphe 19°) stipulait « en contradiction avec l'article 4 des clauses et conditions du présent bail, le preneur aura la faculté de sous-louer les lieux à une société dont soit lui-même, soit M. [G] [P] détiendra au moins 50% du capital (') », le preneur restant seul et indivisiblement responsable de la location vis-à-vis du bailleur. Il ressort des éléments du dossier, notamment du jugement rendu le 18 mars 2003 par le tribunal de grande instance de Paris et des écritures des parties, que la société Marcopéra, exerçant notamment le commerce de tissus, confection en gros et demi-gros, ayant pour gérant M. [G] [P], anciennement locataire de locaux situés [Adresse 1], dépendant de l'immeuble sis [Adresse 7] donnés à bail par la SCI [Adresse 10] par contrat du 5 août 1988, a cédé son droit au bail à la société Fadis le 16 mars 1992 ; que parallèlement, le 2 juillet 1991 la SCI Notre Dame de Nazareth a donné à bail commercial à la société [L], ayant également M. [P] pour gérant, les locaux en cause composés d'une maison et ses dépendances situés à la même adresse, dépendant aussi de l'immeuble [Adresse 7], l'autorisant sous certaines conditions à les sous-louer; que la société [L] a consenti une sous-location sur les locaux en cause à la société Marcopéra qui s'est poursuivie lors des deux renouvellements du contrat de bail principal ; que la bailleresse recevait le paiement des loyers de la société Marcopéra ; que l'administrateur de biens de la bailleresse a écrit le 12 octobre 1999 à la société Marcopéra « constatant un retard dans le paiement de votre loyer, nous avons été contraints de vous faire signifier un commandement par huissier dont les frais ne sont absolument pas négociables. En conséquence, nous ne pouvons que vous inviter à les régler au plus vite (') » ; que la bailleresse savait donc que son ancienne locataire, la société Marcopéra, ayant le même dirigeant que la société [L], occupait et réglait le loyer des locaux loués par cette dernière avec une autorisation spéciale de sous-location; que la question de savoir si M. [P] détiendrait au moins 50% des parts de la société Marcoprta à laquelle le juge de la mise en état a répondu par l'affirmative au regard des statuts produits dans une ordonnance du 24 février 2020 est aujourd'hui inopérante ; que l'affirmation de la bailleresse selon laquelle la société Marcopéra aurait eu la qualité de mandataire de la société [L] n'est ni établie ni crédible au regard des éléments du dossier ainsi que l'a justement relevé le jugement déféré. L'existence d'une sous-location des locaux en cause par la société Marcopéra depuis 1991, connue de la bailleresse, est donc démontrée nonobstant l'absence d'acte écrit. Or, le contrat de bail en renouvellement à compter du 1er juillet 2000 portant sur les locaux en cause consenti le 2 avril 2001par la SCI [Adresse 11] à la société [L] reprenant avec quelques ajouts l'essentiel des stipulations du bail initial, notamment celles du paragraphe 4°) exigeant une occupation personnelle des locaux et interdisant toute sous-location, a supprimé certaines stipulation notamment celle du paragraphe 19°) du bail initial autorisant la sous-location des lieux à une société dont soit la société [L], soit M. [G] [P] détiendra au moins 50% du capital. La sous-location dont bénéficiait la société Marcopéra est donc devenue interdite depuis juillet 2000 en application des nouvelles stipulations contractuelles qui font la loi des parties signataires du bail, de sorte qu'il est inopérant de soutenir que la modification de la clause autorisant la sous-location aurait été réalisée subrepticement à l'insue de la locataire ou que l'intention des parties n'auraient pas été de modifier la situation. Il apparaît cependant que la société Marcopéra est demeurée dans les locaux en cause après le renouvellement en 2000; que par lettre du 17 septembre 2003, l'administrateur de biens de la bailleresse lui a écrit à l'adresse des locaux en cause lui indiquant avoir reçu un courrier de son assureur et lui demandant notamment des renseignements quant au dégât des eaux survenu dans ces locaux ; que sur les avis d'échéances produits datés de 2005 à 2018, la société [L] apparaît comme la destinataire mais il est toujours mentionné que le loyer est réglé par un chèque de la société Marcopéra ; qu'il ressort du jugement du 18 mars 2003 que la société Marcopéra installée au [Adresse 12] a assigné la bailleresse pour lui reprocher de ne pas lui avoir garanti la jouissance paisible des locaux, que ce jugement l'a déclarée irrecevable faute de qualité pour agir mais la bailleresse n'a pas reproché à la société Marcopéra de se prévaloir de son occupation des locaux en cause à la suite de cette procédure. La SCI du [Adresse 9] observe à juste titre qu'il n'y a pas eu de sa part une acceptation dénuée d'équivoque de la sous-location des locaux par la société Marcopéra, notamment en ce que le commandement de payer signifié le 6 septembre1999 l'a été à la société [L] et que les avis d'échéances sont adressés à la société [L]. En revanche, il ressort des éléments ci-dessus qu'elle avait connaissance de la sous-location des locaux par la société Marcopéra qui lui réglait directement le loyer.