Cour d'appel, pôle 5 - chambre 3, 16 avril 2026 — n° 22/14688

PAR CES MOTIFS , La cour Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 21 juillet 2022 en toutes ses dispositions soumises à la cour, Y ajoutant, Laisse à chaque partie la charge des dépens qu'elle a exposés à hauteur d'appel, Déboute les parties de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LA CONSEILLÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE,

FAITS ET PROCÉDURE La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 21 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Paris dans une affaire entre d'une part la société L'[F] [I] et d'autre part Mme [L] [Z] épouse [K], Mme [S] [Z] épouse [R], Mme [E] [V] épouse [Z], Mme [B] [Z] épouse [Q], M. [C] [Z] et M. [H] [Z] (ci-après l'indivision [Z]). Le litige à l'origine de cette décision porte sur la fixation du loyer du bail renouvelé à effet du 1er octobre 2015 portant sur des locaux à usage de théâtre dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 12]. Par acte sous seing privé du 4 décembre 2006, M. [U] [Z], représenté par la société Le Cabinet Nicolas Et Cie, a donné à bail en renouvellement à la société L'[F] [I] un ancien petit hôtel avec jardin, transformé en salle de spectacle, dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 12], pour une durée de 3, 6, 9 années entières et consécutives à effet du 1er juillet 2006, moyennant un loyer annuel de 60.000 euros, hors taxes et hors charges. Le bail précise que la « sortie de secours à l'orchestre (au bas de l'escalier de la sortie de secours) ne fait pas partie des lieux loués et appartient à la société L'[F] [I] suivant acte authentique d'acquisition reçu par Maître [J] [O] les 23 juillet et 10 août 1954, enregistré le 28 août 1954 au 2ème bureau des hypothèques de la Seine sous le n° d'ordre 10 023. ». Par acte extrajudiciaire du 30 mars 2015, Mme [M] [V] épouse [Z] (décédée le 16 octobre 2018 en laissant pour lui succéder Mme [L] [Z] épouse [K] et Mme [S] [Z] épouse [R]), Mme [L] [Z] épouse [K], Mme [S] [Z] épouse [R], Mme [E] [V] épouse [Z], Mme [B] [Z] épouse [Q], M. [C] [Z] et M. [H] [Z] ont fait délivrer à la société L'[F] [I] un congé pour le 30 septembre 2015, lui offrant le renouvellement du bail pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2015 moyennant un loyer annuel en principal de 108.300 euros. Par mémoire préalable notifié le 5 juillet 2016, la société L'[F] [I] a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 50.000 euros en principal. Par acte d'huissier du 17 octobre 2016, la société L'[F] [I] a assigné les bailleurs devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris aux fins essentiellement de voir fixer le prix du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 50.000 euros. Par jugement du 15 mai 2017, le juge des loyers commerciaux a constaté, par l'effet du congé délivré le 30 mars 2015 par les bailleurs et l'acceptation de la société L'[F] [I], le principe du renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2015 ; dit que les règles du plafonnement ne s'appliquaient pas au loyer du bail renouvelé, en application de l'article R. 145-10 du code de commerce ; désigné, pour le surplus, avant dire droit, M. [N] [T] en qualité d'expert avec mission de rechercher la valeur locative au 1er octobre 2015 des locaux loués. Parallèlement, le président du tribunal de grande instance de Paris, statuant en référé, par ordonnance du 7 juillet 2017, a condamné la société L'[F] [I] à payer aux bailleurs la somme provisionnelle de 57.221,62 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 mai 2017, échéance du 2ème semestre 2017 incluse, accordé des délais de paiement à la société L'[F] [I], suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et dit qu'à défaut de paiement d'une mensualité, en sus du loyer, charges et accessoires, la clause résolutoire serait acquise. Par acte du 29 octobre 2018, les bailleurs ont fait délivrer à la société L'[F] [I] un commandement de quitter les lieux pour le 1er novembre 2018. Par actes du 4 mars 2019, la société L'[F] [I] a fait assigner Mme [L] [Z] épouse [K], Mme [S] [Z] épouse [R], Mme [E] [V] épouse [Z], Mme [B] [Z] épouse [Q], M. [C] [Z] et M. [H] [Z] en suspension des effets de la clause résolutoire et en octroi de délais de paiement.

MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, la cour précise qu'en vertu des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'donner acte', 'constater' ou 'juger', lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués. Sur la demande de nullité du bail Il résulte du jugement attaqué que la société L'[F] [I] avait abandonné sa demande de nullité du bail dans ses dernières écritures de première instance de sorte que le tribunal n'a pas statué sur cette demande. A hauteur d'appel, la cour n'est pas non plus saisie d'une telle demande qui ne figure pas au dispositif des conclusions de la société L'[F] [I], sans qu'il soit besoin de le constater au dispositif du présent arrêt. Sur la demande de complément d'expertise Aux termes du jugement attaqué, la demande de complément d'expertise de la société L'[F] [I] a été rejetée. La société L'[F] [I] a critiqué ce chef du dispositif dans sa déclaration d'appel et sollicite l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions dans ses dernières conclusions d'appel. Néanmoins, elle ne développe aucun moyen à l'appui d'une demande de complément d'expertise dans la discussion de ses conclusions et ne formule aucune prétention à ce titre au dispositif de ses conclusions. Dans ces conditions, la cour ne peut que confirmer ce chef du dispositif. Sur le loyer du bail renouvelé Selon l'article L.145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat. L'article R.145-10 du code civil précise que le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. En l'espèce, c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte et auxquels elle renvoie que le tribunal a fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2015 à la somme de 97.400 euros en principal par an. Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants. Pour fixer le loyer du bail renouvelé, le tribunal a recoupé la méthode dite 'par la jauge' et la méthode dite 'au fauteuil'. Cette façon de procéder est pertinente puisque ces deux méthodes correspondent aux usages observés en matière de théâtre. La méthode dite 'par la jauge' consiste à appliquer un coefficient multiplicateur à la recette théorique idéale journalère obtenue en multipliant le nombre de places par le nombre de séances jounalières par le prix moyen des places au plein tarif. Les caractéristiques des locaux loués, leur situation et les facteurs locaux de commercialité sont pris en considération dans la détermination du coefficient multiplicateur. La méthode dite 'au fauteuil' consiste en un rapprochement avec des loyers pratiqués dans des théâtres comparables. Les caractéristiques des locaux loués, leur situation et les facteurs locaux de commercialité sont pris en compte pour apprécier, le cas échéant, les différences avec les locaux dont les loyers servent d'éléments de comparaison afin de corriger le loyer au vu des différences ainsi constatées. La méthode dite 'par la jauge' Le nombre de places et leur catégorie ne sont pas contestés par les parties. La société L'[F] [I] conteste le prix des places retenu par le tribunal pour calculer la recette théorique idéale. Le tribunal a retenu le prix des places suivant : 30 euros pour les places de 1ère catégorie, 24 euros pour les places de 2ème catégorie et 20 euros pour les places de 3ème catégorie (page 8 du jugement, 3ème paragraphe). La société L'[F] [I] demande à la cour de retenir le prix des places suivant : 29 euros pour les places de 1ère catégorie, 23 euros pour les places de 2ème catégorie et 19 euros pour les places de 3ème catégorie. Etant observé que le prix des places varient selon les spectacles, le prix retenu par le tribunal correspond au prix pratiqués en 2015 par la société L'[F] [I] selon les données fournies par la locataire à l'expert (page 22 du rapport). Pour demander à la cour de retenir un prix moindre, la société L'[F] [I] se borne à produire une capture d'écran du site 'l'officiel des spectacles', sans date, qui mentionne un prix de 29 euros sans indication de catégorie, ce qui est insuffisant à remettre en cause les données fournies par la locataire à l'expert dans le cadre de l'expertise. C'est donc à raison que le tribunal a retenu les prix de 30 euros pour les places de 1ère catégorie, 24 euros pour les places de 2ème catégorie et 20 euros pour les places de 3ème catégorie. La société L'[F] [I] conteste également le fait que le tribunal, suivant en cela l'avis de l'expert, ait retenu l'existence systématique d'une 2ème séance journalière pour calculer la recette théorique idéale. Mais, il résulte de l'examen de la liste des spectacles communiquée par la locataire à l'expert, qu'au moment du renouvellement du bail, au mois d'octobre 2015, les locaux loués accueillaient deux spectacles par jour. C'est donc à juste titre que le tribunal a retenu dans le calcul de la recette théorique idéale une 2ème séance journalière, peu important la décision de la locataire de ne pas maintenir cette 2ème séance tout au long de l'année, ce qui résulte d'un choix de programmation de sa part. L'indivision [Z] conteste le coefficient multiplicateur retenu par le tribunal. Le tribunal a retenu un coefficient de 5,25 alors que l'indivision [Z] estime qu'un coefficient de 6 est plus adpaté. Le tribunal a retenu un coefficient dans la fourchette basse des usages en matière de théâtre, étant précisé que cette fourchette se situe entre 5 et 7. Ce faisant, le tribunal a fait une exacte analyse des faits et pris en considération la bonne situation des locaux loués dans un secteur central et touristique, fréquenté aussi bien le jour que la nuit en raison d'une forte concentration de bars, restaurants et théâtres, bien desservi par les transports en commun mais également les caractéristiques défavorables des locaux soulignés par la société L'[F] [I] dans ses conclusions, étant observé que cette dernière n'apporte aucune preuve du climat d'insécurité croissant dans le secteur. Le tribunal a justement apprécié ce coefficient au regard de la capacité des locaux loués et a tenu compte du fait qu'une issue de secours du théâtre est la propriété de la locataire. En choisissant un coefficient multiplicateur dans la fourchette basse des usages en matière de théâtre, le tribunal a justement tenu compte de ce défaut des locaux loués dans la détermination du loyer. La société L'[F] [I] conteste le montant de l'abattement pour charges exorbitantes retenu par le tribunal. Le bail laisse à la charge du bailleur les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil. Le preneur a la charge de tous les autres travaux d'entretien et de réparation et doit 'se conformer pour l'exercice de son commerce, aux réglements administratifs qui le régissent'. Ces clauses ne justifient pas un abattement supérieur à 10 % du loyer. La méthode dite 'au fauteuil' La cour renvoie au jugement attaqué pour un rappel des éléments de comparaison fournis par l'expert que la société L'[F] [I] critique. Mais, l'expert ayant indiqué l'adresse des locaux de comparaison, leur capacité et le cas échéant les clauses exorbitantes du droit commun transférant au preneur une charge incombant habituellement au bailleur, ces éléments de comparaison sont exploitables par la juridiction pour déterminer un prix au fauteuil.