Cour d'appel, 2ème chambre section b, 16 avril 2026 — n° 25/00642

PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux d'Uzès le 3 février 2025 sauf en qu'il a : - prononcé la résiliation du bail à ferme verbal conclu entre Madame [X] [F] épouse [R] et M. [I] [V] sur les parcelles sises sur la commune d'[Localité 3], cadastrées section AD n°[Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], section AE n°[Cadastre 14], [Cadastre 13], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18] et section AH n°[Cadastre 15], - déclaré M. [I] [V], occupant sans droit ni titre sur les parcelles sises sur la commune d'[Localité 3], cadastrées section AD n°[Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], section AE n°[Cadastre 14], [Cadastre 13], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18] et section AH n°[Cadastre 15], - condamné M. [I] [V] à libérer les parcelles affermées de toute occupation dans un délai de 2 mois à compter de la notification du jugement à intervenir par le greffe et ordonné son expulsion si besoin, avec l'assistance de la force publique, - condamné M. [I] [V] aux entiers dépens de la présente instance, L'infirme de ces seuls chefs, Statuant à nouveau, Déboute Madame [X] [F] épouse [R] et Monsieur [A] [H]-[R] de leur demande en résiliation du bail, Constate l'existence d'un bail rural entre M. [I] [V], en qualité de preneur et Madame [X] [F] épouse [R], usufruitière, Monsieur [A] [H]-[R], intervenant en qualité de nu-propriétaire, bailleurs, portant sur les parcelles situées sur la commune d'[Localité 3], cadastrées section AH n°[Cadastre 15] et section AE n°[Cadastre 14], [Cadastre 13], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], moyennant un fermage de 720 € par an, Condamne in solidum Madame [X] [F] épouse [R] et Monsieur [A] [H]-[R] aux dépens de première instance, Y ajoutant, Déboute Madame [X] [F] épouse [R] et Monsieur [A] [H]-[R] de leur demande de condamnation à une indemnité d'occupation, Déboute M. [I] [V] de sa demande indemnitaire pour procédure abusive, Condamne in solidum Madame [X] [F] épouse [R] et Monsieur [A] [H]-[R] aux dépens d'appel, Déboute Madame [X] [F] épouse [R] et Monsieur [A] [H]-[R] de leur demande au titre des frais irrépétibles en cause d' appel, Condamne in solidum Madame [X] [F] épouse [R] et Monsieur [A] [H]-[R] à payer à M. [I] [V] la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

EXPOSE DU LITIGE Par acte reçu le 23 octobre 2015, Madame [X] [F] épouse [R] a fait donation de la nue-propriété de parcelles, sises sur la commune d'[Localité 3] à Monsieur [A] [H]- [R], cadastrées section AB n°[Cadastre 1], section AC n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3], section AD n°[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], section AE n°[Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14] et section AH n°[Cadastre 15]. Au cours de l'année 2019, Madame [X] [F] épouse [R] a mis à la disposition de M. [I] [V], les parcelles situées sur la commune d'[Localité 3], cadastrées section AD n°[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], section AE n° [Cadastre 14], [Cadastre 13], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18] et section AH n°[Cadastre 15]. Par lettre recommandée adressée le 10 septembre 2021, Madame [X] [F] épouse [R] a dénoncé à M. [I] [V] le 'prêt à usage' portant sur les parcelles cadastrées section AD n° [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], les parcelles ayant été libérées. Par acte authentique reçu les 27 et 29 décembre 2021, Madame [X] [F] épouse [R], usufruitière, avec l'autorisation de Monsieur [A] [H]- [R], nu-propriétaire a consenti un bail à ferme à M. [I] [V] portant sur les parcelles sises sur la commune d'[Localité 3], cadastrées section AD n° [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et section AE n° [Cadastre 11] et [Cadastre 12], avec effet au 1er novembre 2018, pour un fermage annuel de 3 238 €. Le 26 janvier 2022, Madame [X] [F] épouse [R] a dénoncé par courrier recommandé adressé à M. [I] [V], le 'prêt à usage' portant sur la parcelle section AH n°[Cadastre 15] avec effet au 31 août 2022, puis le 15 juillet 2022, avec effet au 31 août 2022, pour les parcelles section AE n° [Cadastre 14], [Cadastre 13], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18]. M. [I] [V] a, suivant courrier du 10 avril 2022, fait part à Madame [X] [F] épouse [R] de son opposition à la résiliation portant sur la parcelle AH n°[Cadastre 15] et a mandaté un avocat suite au courrier du 15 juillet 2022, contestant la nature du contrat les liant. Une procédure en référé devant le président du tribunal judiciaire de Nîmes a été diligentée en expulsion de M. [I] [V] des parcelles sises à [Localité 3], section AH n°[Cadastre 15] et section AE n° [Cadastre 14], [Cadastre 13], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18]. Par ordonnance de référé du 8 mars 2023, le président du tribunal a considéré n'y avoir lieu à référé en l'état d'une contestation sérieuse relative à la qualification du contrat, ce dernier donnant lieu à contrepartie financière par M. [I] [V]. Par requête en date du 6 décembre 2023, Madame [X] [F] épouse [R] et Monsieur [A] [H]- [R], qui reconnaissent l'existence d'un bail rural verbal, ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d'Uzès d'une demande en nullité du bail portant sur les parcelles sises à [Localité 3], section AH n°[Cadastre 15] et section AE n° [Cadastre 14], [Cadastre 13], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18]. Par jugement contradictoire rendu le 3 février 2025, le tribunal paritaire des baux ruraux d'Uzès a : - débouté Madame [X] [F] épouse [R] et Monsieur [A] [H]- [R] de leur demande en annulation du bail conclu entre Madame [X] [F] épouse [R] et M. [I] [V] sur les parcelles sises sur la commune d'[Localité 3], cadastrées section AD n°[Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], section AE n°[Cadastre 14], [Cadastre 13], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18] et section AH n°[Cadastre 15], - prononcé la résiliation du bail à ferme verbal conclu entre Madame [X] [F] épouse [R] et M. [I] [V] sur les parcelles sises sur la commune d'[Localité 3], cadastrées section AD n°[Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], section AE n°[Cadastre 14], [Cadastre 13], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18] et section AH n°[Cadastre 15], - déclaré M.

MOTIFS DE LA DÉCISION Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point. 1) Sur la demande en annulation du bail rural verbal En application des dispositions de l'article 595 alinéa 4 du code civil, ' l'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. À défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte.' Madame [X] [F] épouse [R] et Monsieur [A] [H]- [R] font valoir que le bail rural verbal ayant été conclu sans l'accord du nu-propriétaire, ce dernier est nul, Monsieur [A] [H]-[R] n'ayant donné aucune autorisation à Madame [X] [F] épouse [R] afin de consentir au fermage. Ils estiment qu'il n'est justifié par l'appelant d'aucune ratification tacite par le nu-propriétaire du bail rural verbal après sa conclusion que ce dernier se contente d'alléguer pas plus que de la qualité de propriétaire apparent de Madame [X] [F] épouse [R], permettant d'écarter la demande de nullité. Ils font valoir que l'attestation notariée dont il est fait état est insuffisante à justifier le fait que M. [I] [V] ait pu se convaincre que Madame [X] [F] épouse [R] avait seule la qualité de propriétaire, un bail rural ayant été passé entre les parties postérieurement faisant état du démembrement. M. [I] [V] conclut au rejet de cette demande, exposant que Monsieur [A] [H]-[R] a consenti tacitement au bail, faisant état de nombreux échanges et courriers le mentionnant et ce dernier n'ignorant pas qu'il exploitait les parcelles. Il évoque par ailleurs la théorie de l'apparence, ayant pu considérer que Madame [X] [F] épouse [R] avait la qualité pour consentir seule le bail, au vu de l'attestation notariale produite. Il résulte des éléments du dossier que le 23 octobre 2015, Madame [X] [F] épouse [R] a fait donation à Monsieur [A] [H]-[R] de la nue-propriété de plusieurs parcelles situées sur la commune d'[Localité 3], cadastrées section AB n°[Cadastre 1], section AC n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3], section AD n°[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], section AE n°[Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14] et section AH n°[Cadastre 15]. Madame [X] [F] épouse [R] a autorisé, au cours de l'année 2019, soit postérieurement à l'acte de donation, M. [I] [V] à exploiter les parcelles cadastrées section AH n°[Cadastre 15], section AE n°[Cadastre 14], [Cadastre 13], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18] et section AD n°[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6]. Suite à un courrier du 10 septembre 2021, les parcelles situées section AD n°[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] ont été libérées, M. [I] [V] continuant d'exploiter les autres parcelles. Les parties s'accordent sur le fait que l'accord existant entre eux, relatif aux parcelles restantes, cadastrées section AH n°[Cadastre 15], section AE n°[Cadastre 14], [Cadastre 13], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18] est un bail rural verbal. Il est constant que si l'usufruitier passe un bail rural sans l'accord du nu-propriétaire, la sanction n'est pas l'inopposabilité, mais la nullité du bail irrégulièrement consenti. Le preneur peut cependant obtenir le maintien du bail irrégulièrement consenti, si le nu-propriétaire confirme le bail, en connaissance de cause du vice et avec l'intention de le réparer, se reconnaissant et se comportant comme le bailleur, validant ainsi le contrat à la formation duquel il n'a pas originellement acquiescé ou si le bénéficiaire du bail établit que l'usufruitier avait la qualité de propriétaire apparent et qu'il a été ainsi victime d'une erreur. S'agissant de la ratification tacite du bail, M. [I] [V] fait état de la lettre recommandée du 10 septembre 2021 que lui a adressée Madame [X] [F] épouse [R] afin qu'il cesse d'exploiter les parcelles situées section AD n°[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], ce courrier ayant été signé par Monsieur [A] [H]- [R] qui en avait dès lors connaissance. Il convient de relever que ce courrier ne porte pas sur la résiliation d'un bail rural verbal mais sur celle d'un prêt à usage, ces deux conventions n'ayant comme l'a rappelé le premier juge ni la même nature, ni le même régime. L'appelant ne verse aucune autre pièce établissant tant la connaissance de l'existance d'un bail rural verbal par Monsieur [A] [H]-[R] que son souhait de le régulariser. C'est donc par une exacte appréciation que le premier juge a considéré qu'aucune ratification tacite du bail rural n'était intervenue. Concernant la théorie de l'apparence, il doit être justifié d'une apparence telle que nul n'y aurait échappé. Le fait que l'usufruitier se soit comporté comme seul propriétaire et ait durant des années encaissé les loyers ne suffit pas à le constituer comme propriétaire apparent. Le 14 mai 2019, Maître [G], notaire a établi une attestation indiquant que Madame [X] [F] épouse [R] s'est engagée à donner à bail rural à M. [I] [V] diverses parcelles de terre situées sur la commune d'[Localité 3], cadastrées section AD n°[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], section AE n°[Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 13], [Cadastre 14] et section AH n°[Cadastre 15]. Cette attestation, réalisée postérieurement à l'acte de donation, ne mentionne pas que l'ensemble de ces parcelles ont fait l'objet d'un démembrement et que Madame [X] [F] épouse [R] ne dispose que de l'usufruit. Il est constant que par la suite, un bail rural notarié a été établi entre les parties, les 27 et 29 décembre 2021, acte auquel Monsieur [A] [H]-[R] est intervenu, ce bail portant sur les parcelles AD n°[Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et section AE n°[Cadastre 11], [Cadastre 12]. Or, s'agissant des parcelles, objet du présent litige, il ne peut être tiré, du seul fait que Monsieur [A] [H]-[R] est nu-propriétaire de parcelles, la conséquence que M. [I] [V] savait qu'il avait également la nue-propriété de celles-ci, et ce d'autant que l'attestation établie par un professionnel du droit, portant sur la question spécifique du bail rural afférent à ces terrains agricoles n'en faisait aucunement état. Il est constant en outre que M. [I] [V] n'avait de relation qu'avec Madame [X] [F] épouse [R], au vu des correspondances et des échanges produits et que le paiement des loyers lui était adressé. C'est donc par une exacte appréciation que le premier juge a considéré que M. [I] [V] pouvait légitimement penser que Madame [X] [F] épouse [R] avait la pleine capacité juridique de conclure le bail rural, ayant cette qualité apparente, non contredite par une attestation notariée et a rejeté la demande en nullité du bail. La décision critiquée de ce chef est confirmée. 2) Sur la demande en résiliation du bail rural verbal Madame [X] [F] épouse [R] et Monsieur [A] [H]-[R] sollicitent la résiliation du bail rural pour défaut d'entretien. Ils exposent que M. [I] [V] n'exploite pas les parcelles, ce qui a été constaté plusieurs fois par un commissaire de justice. Quant au fait que certaines parcelles auraient nécessité leur placement en jachère, ils relèvent qu'il n'est fait état que de la parcelle relative à l'aspergeraie, le défaut d'exploitation n'étant pas explicité pour les autres terres agricoles. M. [I] [V] s'oppose à la demande en résiliation de son bail. Il indique que jusqu'en 2023, il était associé au sein d'une EARL avec l'obligation légale de mettre en jachère des parcelles ce qu'il a fait et dont il peut justifier au vu des déclarations à la PAC, le constat réalisé relatif au défaut d'entretien des parcelles correspondant à cette situation.