Cour d'appel, 2ème chambre section c, 16 avril 2026 — n° 24/04051

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.

EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 15 juin 2023, M. [S] [B] et Mme [O] [B] ont donné à bail à M. [T] [J] et Mme [G] [J] un logement sis [Adresse 3], moyennant le paiement mensuel d'un loyer de 780 €, outre 20 € à titre de provision sur charges. Suivant lettre recommandée avec accusé réception reçue le 9 novembre 2023, les locataires ont demandé aux bailleurs de diminuer le montant du loyer mensuel prévu par le bail d'habitation à 585,55 euros à compter du 1er décembre 2023 et de procéder au remboursement de la partie de loyers qu'ils considéraient indûment perçue depuis le 15 juin 2023 soit la somme de 1 069,47 € ainsi qu'au montant différentiel du dépôt de garantie à hauteur de 214,45 €. Par acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2024, M. [T] [J] et Mme [G] [J] ont fait assigner M. [S] [B] et Mme [O] [B] par-devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes aux fins, notamment, de juger que le loyer sera fixé à la somme mensuelle de 585,55 € à compter du 15 juin 2023 et de condamner les bailleurs au paiement de diverses sommes. Par jugement contradictoire du 13 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a : - déclaré irrecevables les demandes formées par M. [T] [J] et Mme [G] [J], - condamné M. [T] [J] et Mme [G] [J] au paiement de la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [T] [J] et Mme [G] [J] aux entiers dépens. Par déclaration du 20 décembre 2024, M. [T] [J] et Mme [G] [J] ont interjeté appel de ladite décision en l'ensemble de ses dispositions. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 février 2026, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [T] [J] et Mme [G] [J], appelants, demandent à la cour de : Vu les articles 1103 et 1104 du code civil et les articles 3-1 et 22 de la loi du 6 juillet 1989 Vu les articles 564, 566, 567 et 750-1 du code de procédure civile, - Réformer jugement du 13 novembre 2024 N° RG 24/00129 en ce qu'il a rejeté les demandes de diminution du loyer et de remboursement formées par les époux [J], - Juger que les demandes des époux [J] sont indéterminées et que l'action n'avait pas à être précédée d'une tentative de conciliation, - Juger que l'action des époux [J] en diminution de loyer n'est pas atteinte par la forclusion, - Juger que le loyer stipulé par le bail d'habitation du 15 juin 2023 sera fixé à la somme mensuelle de 585,55 euros à compter du 15 juin 2023, - Condamner solidairement M. [S] [B] et Mme [O] [B] au paiement de 2 430,62 € au titre du remboursement des loyers perçus au mois de juin 2024 inclus, - Condamner solidairement M. [S] [B] et Mme [O] [B] au paiement de 1 552,25 € au titre du remboursement des loyers perçus du mois de juillet 2024 au mois de janvier 2025 inclus, - Condamner solidairement M. [S] [B] et Mme [O] [B] au paiement de 820 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, - Condamner solidairement M. [S] [B] et Mme [O] [B] au paiement de 280 € au titre des provisions sur charges qui n'ont jamais été justifiées, Le tout avec intérêts à compter du 09 octobre 2023, date de la demande, - Juger qu'aucune caution n'a été sollicitée lors de la conclusion du bail, - Juger que l'absence de caution ne procède pas d'un dol et ne constitue pas un manquement des locataires à leurs obligations contractuelles, - Rejeter les demandes reconventionnelles formées par Mme [O] [B], - Condamner Mme [O] [B] au paiement de 487 € au titre de l'aide personnelle au logement du mois de janvier 2025, non perçue par les époux [J] ou à titre subsidiaire la condamner sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de l'arrêt à intervenir, à établir l'attestation à destination de la caisse d'allocations familiales pour la perception de l'aide personnelle au logement du mois de janvier 2025,

MOTIFS DE LA DECISION La déclaration d'appel et les conclusions des parties appelantes ont été signifiées à domicile par acte du 18 mars 2025, indiquant à M. [S] [B] que faute pour lui de constituer avocat dans un délai de 15 jours à compter de celle ci, il s'exposait à ce qu'un arrêt soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par ses adversaires. M. [S] [B] n'a pas constitué avocat, il sera donc statué par arrêt par défaut conformément aux dispositions de l'article 474 du code de procédure civile. Au cas de défaut de comparution de l'intimé, la cour ne doit, par application de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, faire droit à la demande de l'appelant que dans la mesure où elle l'estime régulière, recevable et bien fondée. Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point. Il convient de relever au préalable que les parties ayant respectivement signifiées de nouvelles conclusions le jour de la clôture de l'affaire, celles-ci sont recevables sans qu'il n'y ait lieu à prononcer la révocation de l'ordonnance de clôture, cette demande étant sans objet. L'attestation CAF ayant été remise, sa demande de remise sous astreinte ou de condamnation au remboursement de l'APL du mois de janvier 2025 sont également devenues sans objet. Il n'y a pas plus lieu à statuer sur l'absence de manquement des locataires à leurs obligations contractuelles tenant à l'absence de caution, aucune demande de résiliation du bail n'étant formulée par l'intimée et le bail ayant pris fin suite au congé délivré par les locataires. 1) Sur la conciliation préalable obligatoire En vertu de l'article 750-1 du code de procédure civile, ' en application de l'article 4 de la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 € ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnés aux articles R 211-3-4 et R 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants : 1° si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord, 2° lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision, 3° si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au 1er alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ; 4° si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ; 5° si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L 125-1 du code des procédures civiles d'exécution. ' M. [T] [J] et Mme [G] [J] font valoir que leur demande de diminution de loyer doit être considérée comme indéterminée, étant certes relative en partie aux loyers échus dont le montant peut être fixé mais portant également sur les loyers à échoir, par nature indéterminée et qu'il n'était donc pas nécessaire de procéder à une conciliation préalable, étant recevables à agir. Ils exposent par ailleurs que la demande en diminution de loyer, prévue par la loi du 6 juillet 1989 impose des délais stricts et qu'une telle procédure échappe aux dispositions susvisées et qu'à défaut, ils justifient d'un motif légitime tenant à l'urgence manifeste ou aux circonstances rendant impossibles une telle tentative. Mme [O] [B] constate qu'il n'a été procédé à aucune tentative de conciliation avant la saisine de la juridiction et ce alors que les demandes sont déterminées. Elle ajoute qu'il n'est pas plus justifié d'une condition dérogatoire prévue par le texte, remplie par les locataires de telle sorte que leurs demandes doivent être déclarées irrecevables. L'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de 2 mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de 4 mois à compter de cette même demande afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.' L'action en diminution de loyer prévue par cet article subordonne la saisine de la juridiction à une tentative de résolution amiable entre les parties, le locataire étant irrecevable à agir en diminution du loyer s'il n'a pas préalablement, adressé au bailleur, une demande amiable qui est soit restée sans réponse après un délai de 2 mois, soit n'a pas permis aux parties de s'entendre. Le 9 octobre 2023, par lettre recommandée avec avis de réception reçue le jour même, M. [T] [J] et Mme [G] [J] ont sollicité de leurs bailleurs la diminution de leur loyer ainsi que la restitution d'une partie du dépôt de garantie, la surface habitable indiquée au bail étant erronée. Une nouvelle demande de diminution de loyer a été formalisée par leur conseil le 8 novembre 2023, ces demandes étant restées sans réponse. M. [T] [J] et Mme [G] [J] ont procédé à une tentative de règlement amiable de leur litige, avant la saisine de la juridiction, telle que requise par l'article 750-1 du code de procédure civile et sont donc recevables à agir en diminution du loyer sans qu'il n'y ait lieu de rechercher si leur demande était ou non déterminée ou encore s'ils se trouvaient dans un cas de dispense de conciliation. C'est à tort que le premier juge a déclaré leurs demandes irrecevables. La décision critiquée de ce chef est infirmée. 2) Sur la fin de non-recevoir tirée de la forclusion Mme [O] [B] expose que le délai pour saisir la juridiction défini à l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 est un délai préfix et qu'ayant adressé leur demande de diminution le 9 octobre 2023, M. [T] [J] et Mme [G] [J] avaient jusqu'au 9 janvier 2024 pour agir. L'assignation ayant été délivrée le 11 janvier 2024, elle soutient qu'ils sont forclos. M. [T] [J] et Mme [G] [J] rappellent que le délai pour agir est de 4 mois et que la demande ayant été présentée le 9 octobre 2023, ils avaient jusqu'au 9 février 2024 pour agir, de telle sorte que cette fin de non- recevoir ne peut prospérer. L'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 impose aux locataires le respect d'un délai de forclusion de 4 mois à compter de la demande en diminution de loyer resté vaine faite au bailleur pour agir en justice. La demande en diminution du loyer ayant été adressée aux époux [B] le 9 octobre 2023, les appelants avaient jusqu'au 9 février 2024 pour agir. L'assignation ayant été délivrée le 11 janvier 2024, soit dans le délai imparti, il convient de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l'action. 3) Sur la demande de diminution du prix M. [T] [J] et Mme [G] [J] font valoir qu'il existe une différence de superficie entre le contrat de location signé et le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui leur a été remis après la signature du contrat, la différence représentant 24,93%.