Cour d'appel, ch. civile et commerciale, 17 avril 2026 — n° 25/01276

PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, Infirme le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a : - constaté, selon accord des parties, que le bail liant M. [U] [R] et la commune de [Localité 7], renouvelé en dernière date par acte authentique reçu le 6 juin 2015 par Maître [Q], notaire à [Localité 9] poursuit ses effets concernant l'immeuble à usage de snack situé [Adresse 9] à [Localité 7] - fixé à 2.000 euros le montant du loyer annuel, Statuant à nouveau et y ajoutant ; Prononce aux torts de la commune de [Localité 7] la résiliation du bail renouvelé en dernière date par acte authentique reçu le 6 juin 2015 par Maître [Q], notaire à [Localité 9] concernant l'immeuble à usage d'hôtel situé [Adresse 6] à [Localité 7], Déboute M. [C] [L], M. [X] [J], Mme [K] [B], Mme [M] [N], Mme [E] [G], M. [S] [R] et M. [H] [R] de leur demande de réintégration dans l'immeuble à usage d'hôtel situé [Adresse 6] à [Localité 7], Déclare recevables les demandes indemnitaires présentées par M. [C] [L], M. [X] [J], Mme [K] [B], Mme [M] [N], Mme [E] [G], M. [S] [R] et M. [H] [R], Condamne la commune de [Localité 7]. à payer à M. [C] [L], M. [X] [J], Mme [K] [B], Mme [M] [N], Mme [E] [G], M. [S] [R] et M. [H] [R], ensemble, les sommes de : - 1915 euros par an au titre du préjudice économique à compter de l'année 2017 incluse jusqu'au paiement de l'indemnité visant à les indemniser de l'éviction de l'immeuble à usage d'hôtel situé [Adresse 6] à [Localité 7], - 60 000 euros au titre de l'indemnisation de leur éviction, Déboute M. [C] [L], M. [X] [J], Mme [K] [B], Mme [M] [N], Mme [E] [G], M. [S] [R] et M. [H] [R] de leurs autres demandes indemnitaires, Dit que le loyer de 2000 euros annuel concernant l'immeuble à usage de snack situé [Adresse 9] à [Localité 7] sera dû à compter du 17 juin 2017, sera payable semestriellement selon les prévisions contractuelles et s'entend du loyer hors droits, taxes et charges, Déboute M. [C] [L], M. [X] [J], Mme [K] [B], Mme [M] [N], Mme [E] [G], M. [S] [R] et M. [H] [R] de leur demande de délais de paiement, Ordonne en tant que de besoin compensation entre les créances respectives des parties, Condamne la commune de [Localité 7]. à payer à M. [C] [L], M. [X] [J], Mme [K] [B], Mme [M] [N], Mme [E] [G], M. [S] [R] et M. [H] [R], ensemble, la somme de 10 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles, Condamne la commune de [Localité 7]. aux dépens de première instance en eux compris les frais d'expertise et aux dépens d'appel. La greffière, La présidente,

* * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE M. [U] [R] a été locataire de deux établissements situés [Adresse 8] à [Localité 7], l'un à usage d'hôtel-restaurant, l'autre à usage de snack. Dans le cadre d'une préemption, ces immeubles ont été acquis par la commune de [Localité 7] par acte notarié du 29 août 2008. Le bail portant sur ces immeubles a été renouvelé à compter du 1er juin 2015 pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 10 123,44 euros. En avril 2016, M. [U] [R] a signalé des fissures en façade du bâtiment à usage d'hôtel restaurant et, après avis de la commission de sécurité, le maire de la commune a pris un arrêté de fermeture le 17 juin 2017. Par ordonnance du 5 octobre 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lisieux, saisi par M. [R], a ordonné une expertise, afin notamment de voir décrits les désordres affectant l'immeuble, leurs causes et le coût des travaux de reprise. Le 7 juin 2018, l'expert a déposé son rapport. Par acte d'huissier du 2 octobre 2018, M. [U] [R] a fait assigner la commune de Villerville devant le tribunal de grande instance de Lisieux, aux fins, notamment de voir condamner la commune de Villerville à faire procéder sous astreinte aux travaux de remise en état d'immeuble loué à usage d'hôtel-restaurant et au paiement de dommages et intérêts en réparation de son préjudice économique. Par jugement du 25 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Lisieux a : - constaté que le bail commercial liant M. [U] [R] et la commune de [Localité 7], renouvelé en dernière date par acte authentique reçu le 6 juin 2015 par Me [Q], notaire à [Localité 9], se trouve partiellement résilié de plein droit à la date du 19 septembre 2018, et ce pour l'immeuble à usage d'hôtel-restaurant situé [Adresse 6] à [Localité 7] ; - dit en conséquence que M. [U] [R] devra rendre ledit immeuble libre de toute occupation de son chef dans un délai de 4 mois à compter de son jugement ; - condamné, en cas d'absence de libération totale des lieux à l'expiration de ce délai, M. [U] [R] au paiement d'une astreinte provisoire d'un montant de 30 euros par jour, et ce pendant une durée maximum de 180 jours, - s'est réservé la liquidation de l'astreinte ; - ordonné au besoin l'expulsion de M. [U] [R] ; - constaté, selon accord des parties, que le bail susvisé poursuit ses effets concernant l'immeuble à usage de snack situé [Adresse 9] à [Localité 7] et fixé à 2.000 euros le montant du loyer annuel, à compter du 19 septembre 2018, qui sera payable semestriellement selon les prévisions contractuelles ; - débouté M. [U] [R] de sa demande indemnitaire ; - débouté les parties de leurs demandes respectives fondées sur I'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [U] [R] aux dépens, y compris les frais de l'expertise judiciaire ; - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. M. [U] [R] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 7 novembre 2019. M. [U] [R] est décédé le 26 décembre 2019, laissant pour lui succéder MM. [H] et [S] [R], Mmes [I] [R] et [K] [R], épouse [B], qui ont repris l'instance. Mme [A] [R] est décédée le 14 février 2021, laissant pour lui succéder MM. [C] et [E] [L], Mme [M] [R] et M. [X] [J], mineur représenté par son père M. [D] [J], lesquels ont été assignés en intervention forcée le 1er mars 2022 par la commune de [Localité 7]. Par un arrêt du 23 mars 2023, la cour d'appel de Caen a : - déclaré recevable l'intervention forcée de MM. [C] et [E] [L], Mme [M] [R] et M. [X] [J], pris en la personne de son représentant légal M. [D] [J] ; - confirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à préciser que le délai de libération des lieux courra à partir de la signification du présent arrêt et que le loyer fixé au titre des locaux situés [Adresse 9] à [Localité 7] s'entend du loyer hors droits, taxes et charges et est payable en deux termes égaux de 1.000 euros chacun les 1er janvier et 1er juillet de chaque année. Y ajoutant :

MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation de bail Exposé des moyens : M. [C] [L], M. [X] [J], Mme [K] [B], Mme [M] [N], Mme [E] [G], M. [S] [R] et M. [H] [R] soutiennent que : - l'immeuble n'est pas détruit au sens de l'article 1722 du code civil ; les désordres provenant pour partie d'un défaut d'entretien imputable au bailleur ne constituent pas un cas fortuit ; un vice propre de la chose ne saurait non plus être assimilé à un cas fortuit, lequel suppose une cause extérieure à la chose ; - l'article XIV du bail est inapplicable ; l'immeuble ne fait pas l'objet d'une destruction totale au sens strict de la clause évoquée ni par assimilation puisque l'impropriété de l'immeuble doit être absolue et définitive alors que des travaux pourraient la résoudre ; cette impropriété existe d'autant moins que les consorts [R] ont découvert en mai 2025 que le bien venait de faire l'objet d'une offre à 665 000 euros, acceptée par la commune ; - cette dernière n'établit pas que les coûts de travaux de rénovation sont supérieurs à la valeur vénale du bien ; les évaluations de la commune, qu'elle n'a pas entendu soumettre au contradictoire de l'expertise judiciaire, ne permettent pas non plus de distinguer la part des coûts qui relèveraient du vice structurel de l'immeuble et celle venant compenser l'absence d'entretien continu de la commune depuis son acquisition en 2008 ; - la commune ne peut solliciter l'application de l'article XIV du contrat, alors que celle-ci a préalablement et expressément reconnu être obligée au titre des articles IX-Travaux En [Localité 10] De Bail et X- Réparations ; - la commune ne pouvait en aucun en être exonérée de ses obligations par l'alerte prétendument tardive de son preneur, la clause du contrat invoquée par le bailleur vise uniquement à mettre à la charge du preneur les préjudices découlant de l'éventuelle tardiveté de l'alerte ; M. [R] s'est rendu compte de l'importance des déformations en avril 2016 ; - l'absence d'alerte sur l'existence de fissures aux sols lors des changements de moquette ne saurait pas plus exonérer le bailleur, alors que l'immeuble était déjà vétuste et qu'au regard du rapport de l'expert, aucune aggravation des désordres n'est établie ; - dûment informée des désordres en mai 2016, il y a plus de 9 ans, la commune n'a jamais entrepris les travaux, sauf le strict minimum conservatoire. La commune de [Localité 7] fait valoir que : - le fondement juridique de la résiliation du bail a toujours été le même et repose sur l'article XIV du bail et non sur l'article 1722 du code civil ; - les deux éléments en cause sont d'une part la vétusté et d'autre part un vice de construction ; ces deux cas sont visés dans les dispositions de l'article XIV ; les conditions d'application de ces dispositions ne font aucun doute, quand bien même l'origine de ces désordres ne constituerait pas un cas fortuit ; - compte tenu de l'importance des désordres structurels constatés, l'expert a considéré que l'immeuble était aujourd'hui impropre à sa destination ; cette impropriété à la destination doit être assimilée à une destruction totale du bien entraînant la résiliation du bail sans indemnité pour le locataire ; - le coût et la nature des travaux nécessaires à la remise en état du bâtiment étant excessifs par rapport à la valeur de l'immeuble, la destruction totale est là encore caractérisée ; la disproportion du coût des travaux de reconstruction doit également être appréciée au regard du montant du loyer de 10 123 ,44 euros par an ; - les travaux d'entretien courants restent à la charge du preneur selon l'article VIII du bail ; M. [R] se devait d'alerter la commune de tous désordres afin qu'elle puisse intervenir et réaliser les réparations nécessaires ; il a manqué à son obligation ; l'aggravation liée au défaut d'entretien des éléments structurels en maçonnerie est à imputer au preneur qui n'a pas alerté le bailleur des désordres suffisamment tôt pour qu'ils soient pris en charge ; -les travaux de sécurisation ont été réalisés en avril 2018 après validation par l'expert judiciaire ; les diligences effectuées par la commune devront être appréciées au regard de ce que en tant que collectivité territoriale, elle a des contraintes et ne peut engager des dépenses sans respecter la procédure des marchés publics ; - l'indivision [R] reprend à son compte les conclusions de l'expert qui déclare que les travaux nécessaires affectant du gros-'uvre et de la couverture, ils relèvent de la responsabilité du bailleur et qu'il n'y aurait au contraire aucun manquement de la part de M. [R] ; ces observations de l'expert judiciaire sont des appréciations d'ordre juridique qu'il ne pouvait pas faire ; - le preneur ne peut soutenir que la bailleresse aurait manqué à son obligation de délivrance puisque l'exploitation de l'hôtel était possible jusqu'à ce que les désordres soient constatés ; - il ne peut être reproché à la commune de [Localité 7] de ne pas avoir entrepris les travaux de remise en état et d'avoir préféré la revente du bâtiment, la collectivité ne disposant pas des fonds nécessaires pour réaliser la réhabilitation, ce d'autant que les recettes perçues au titre des loyers sont minimes et sans commune mesure avec la valeur locative réelle du bien. Réponse de la cour M. [U] [R] a exploité sans discontinuer depuis 1976 un fonds de commerce d'hôtel-restaurant, dit « Hôtel Des [Localité 11] » situé au [Adresse 6] à [Localité 7] (14) et un local à usage de snack, en face, au 6 de la même rue, en vertu d'un bail commercial unique pour les deux immeubles. Le bail a été renouvelé à diverses reprises, le dernier renouvellement ayant été formalisé par acte notarié du 6 juin 2015. Les deux immeubles ont été acquis par la commune de [Localité 7] en juin 2008 dans le but de maintenir les commerces et les services, essentiels pour le bourg et plus particulièrement l'activité d'hôtellerie s'agissant de l'achat de cet ensemble immobilier. L'article 1719 du code civil met à la charge du bailleur l'obligation de délivrance de la chose louée propre à son usage, l'obligation d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail. En application de ce texte, c'est au bailleur, tenu de délivrer la chose louée, de prouver qu'il s'est libéré de son obligation de délivrance. Le bailleur ne peut s'exonérer de ses obligations de délivrance, de garantir la jouissance paisible, d'entretien ou de réparation que par la preuve d'un cas de force majeure, peu important son absence de faute, notamment qu'il ait effectué toutes diligences. Et il lui incombe en vertu de cette obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble ou encore de veiller de façon constante et sans avoir même à être informé par son locataire de la nécessité des travaux à effectuer à l'entretien de son immeuble c'est-à-dire à la réparation des outrages naturels du temps. La clause VIII du bail intitulé Entretien des Lieux Loués stipule « (') article 4 : le preneur devra prévenir immédiatement le bailleur de tous dommages et dégradations qui surviendraient dans les locaux loués et qui rendraient nécessaires des travaux qui, aux termes du présent bail, seraient à sa charge. Faute de satisfaire à cette obligation, il sera responsable des préjudices de tous ordres engendrés par son silence ou par son retard. » La clause X du bail intitulé Réparations stipule article 1er : le bailleur n'aura à sa charge que les grosses réparations telles qu'elles sont définies par l'article 606 du Code civil : réfection en leur entier des couvertures, des poutres et des gros murs. Toutes les autres réparations sont à la charge du preneur, même dans le cas où elles seraient rendues nécessaires par la vétusté, par des vices cachés ou encore par cas fortuit ou de force majeure ou par obligation de mise en conformité à la réglementation.