Cour d'appel, pôle 1 - chambre 8, 17 avril 2026 — n° 25/12129

PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a été relevé appel ; Y ajoutant, Condamne la société [T] [S] aux dépens d'appel et à payer à Mme [M] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT

Par acte du 14 décembre 2018, Mme [M] a donné à bail commercial à la société Ommes [D] des locaux sis [Adresse 3], à [Localité 4] (Seine-et-Marne), moyennant un loyer annuel de 17.742,12 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance. Aux termes de l'article 5 du contrat intitulé 'Destination', les activités autorisées par le local commercial sont les suivantes : gestion et exploitation de fonds de commerce d'alimentation générale de fruits et légumes, vente d'alcool, cadeaux, articles de [Localité 5]. Par acte du 18 octobre 2019, la société Ommes [D] a cédé son fonds de commerce à la société [T] [S]. Par lettre recommandée avec avis de réception du 26 juillet 2024, Mme [M] a mis en demeure la société [T] [S] de remettre en état les locaux et d'exercer son activité conformément aux dispositions du bail. Par acte du 10 septembre 2024, Mme [M] a fait signifier à la société [T] [S] une sommation d'exécuter, visant la clause résolutoire, à laquelle était jointe les deux lettres de mise en demeure des 22 décembre 2020 et 26 juillet 2024. Par acte du 17 janvier 2025, Mme [M] a fait assigner la société [T] [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins, notamment, de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la défenderesse. Par ordonnance contradictoire du 8 juillet 2025, le premier juge a : rejeté l'exception de nullité de l'assignation soulevée par la société [T] [S] ; rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la société [T] [S] ; constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 11 octobre 2024 ; ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société [T] [S] et de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 3], à [Localité 4] (Seine-et-Marne), avec le concours de la force publique, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ; dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ; fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société [T] [S], à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamné la société [T] [S] à la payer ; dit n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle indemnitaire de la société [T] [S] ; déclaré irrecevable la demande reconventionnelle d'amende civile ; condamné la société [T] [S] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ; rejeté la demande formée par la société [T] [S] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné la société [T] [S] à payer à Mme [M] la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; rejeté toute autre demande plus ample ou contraire ; Par déclaration du 17 juillet 2025, la société [T] [S] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif, sauf en ce qu'il a été dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 mars 2026, la société [T] [S] demande à la cour de : recevoir l'intégralité de ses demandes ; infirmer l'ordonnance critiquée en toutes ses dispositions dont elle a relevé appel ;

SUR CE, LA COUR, Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement et qu'il n'est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d'y faire obstacle. Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. La mise en oeuvre des dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce n'échappe pas à la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi, énoncée par l'article 1104 du code civil, de sorte que la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur. L'existence de la bonne foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. Pour solliciter l'infirmation de la décision, la société [T] [S] soutient qu'il existe des contestations sérieuses à l'acquisition de la clause résolutoire, tant relatives à son formalisme, qu'aux conditions de sa mise en oeuvre. Elle indique ainsi que la clause résolutoire n'est pas formellement régulière dès lors que la sommation du 10 septembre 2024 qui la vise n'est pas un commandement outre qu'elle n'énumère pas précisément les manquements reprochés au locataire, ni ne mentionne la volonté expresse de la bailleresse de se prévaloir de la clause résolutoire à défaut de respect du bail commercial sous un mois. Par ailleurs, la société [T] [S] soutient que le premier juge n'a pas pris en considération le fait que l'utilisation de la cour commune n'était que temporaire et inhérente à l'exercice du commerce dans les lieux loués, de même que la persistance de son utilisation n'était pas démontrée notamment au jour de l'acquisition de la clause résolutoire, les constats produits à cette fin étant postérieurs à cette date outre que les clichés numériques versés aux débats sont dénués de force probante. La société [T] [S] précise par ailleurs avoir transmis toutes les informations utiles pour les livraisons et la gestion du commerce à ses salariés et ses fournisseurs afin d'éviter tout manquement au contrat de bail. Enfin, la société [T] [S] fait valoir que Mme [M] instrumentalise la présente instance pour faire obstacle à la cession du fonds de commerce envisagée et qu'en tout état de cause, les manquements qui lui sont reprochés dépassent l'évidence du référé. Mme [M], propriétaire bailleresse, sollicite la confirmation de l'ordonnance entreprise objectant que l'acquisition de la clause résolutoire est motivée par les violations graves et répétées du bail, notamment en l'état de l'occupation abusive de la cour commune de l'immeuble, la modification de la devanture du local sans son autorisation et la vente d'alcool consommée sur place par les clients alors que seule la vente à emporter est autorisée. Elle soutient donc qu'en l'état de ces manquements, le premier juge a constaté que la clause résolutoire avait été mise en oeuvre à bon droit outre que la procédure était régulière peu important que la sommation d'exécuter délivrée par acte de commissaire de justice le 10 septembre 2024 ne s'intitule pas ' commandement '. Au cas présent, le bail conclu le 14 décembre 2018 prévoit que les locaux loués sont constitués par un local situé à droite au rez-de-chaussée de l'immeuble, de 81 mètres carrés de surface non pondérée, wc, lavabo, eau, chauffage central collectif. L'article 23 du bail prévoit que 'le preneur devra occuper les locaux loués paisiblement et raisonnablement, conformément aux articles 1728 et 1729 du code civil. Il devra les utiliser conformément aux usages de sa profession et dans le respect de la destination contractuelle, de la destination de l'immeuble, des lois et règlements et, de manière générale, de toutes prescriptions légales ou réglementaires relatives à son activité, de façon que le bailleur ne puisse être inquiété ou recherché, ce dont il garantit ce dernier. Il devra les tenir en état d'exploitation permanence et effective. S'il existe ou s'il vient à exister un règlement de jouissance ou un règlement de copropriété pour l'immeuble, le preneur devra s'y conformer ; comme il devra se conformer à toute décision régulièrement prise par l'assemblée des copropriétaires dont le bailleur devra lui avoir donné connaissance. En toute hypothèse, lui est interdit : - d'embarrasser ou d'occuper : même temporairement, les parties d'immeuble non comprises dans la présente location.' L'article 24 intitulé ' Respect des prescriptions administratives et autres' prévoit en outre que le preneur devra se conformer aux prescriptions, règlement et ordonnance en vigueur notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police, la sécurité (...) et de manière générale toutes les prescriptions relatives à son activité, de façon à ce que le Bailleur ne puisse être ni inquiété ni recherché. Enfin, l'article 31 intitulé 'Transformations et améliorations par le Preneur - Accession', dispose qu'en cas d'autorisation par le bailleur, les travaux devront être exécutés sous la surveillance de l'architecte du bailleur (...) Le preneur devra en outre exécuter les travaux à ses frais dans les règles de l'art et faire son affaire personnelle de l'obtention de toutes autorisations administratives éventuelles requises.' Par ailleurs, la clause résolutoire mentionnée au bail énonce 'qu'à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer (...), ou encore d'éxécution de l'une ou l'autre des conditions du présent bail et un mois après un commandement de payer ou d'exécuter délivré par acte extrajudiciaire resté sans effet et contenant déclaration par le Bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur.' En l'espèce, il résulte de la sommation délivrée par commissaire de justice le 10 septembre 2024 à laquelle sont joints les courriers des 22 décembre 2020 et 26 juillet 2024 mettant notamment en demeure la société [T] [E] cesser d'occuper la cour, que celle-ci précise expressément 'qu'à défaut de respecter les clauses du bail et d'exécuter dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail' et que la clause résolutoire y est dûment reproduite. Dans ces conditions, et peu important que la sommation délivrée le 10 septembre 2024 ne soit pas intitulée 'commandement', celle-ci doit être déclarée régulière dès lors qu'elle a été délivrée par commissaire de justice, que la clause résolutoire du bail y est expressément visée et qu'elle contient toutes les précisions utiles permettant au locataire de connaître la nature de ses obligations, et de s'y conformer dans le délai imparti précisement mentionné (un mois), à défaut de quoi la clause résolutoire serait acquise.