Cour d'appel, pôle 1 - chambre 8, 17 avril 2026 — n° 25/11994

PAR CES MOTIFS Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné sous astreinte la société Space Management à communiquer les contrats de sous-location ; Statuant à nouveau, Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société Le Surène en condamnation sous astreinte de la société Space Management à lui communiquer les contrats de sous-location; Confirme l'ordonnance entreprise en ses autres dispositions ; Condamne la société Space Management aux dépens d'appel et à payer à la société Le Surène la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT

Par acte sous-seing privé du 12 février 2020, la société Le Surène a consenti un bail commercial à la société Space Management portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 1] à compter du 24 février 2020 pour un loyer annuel de 420.620 euros hors taxes et hors charges. Les 10 et 30 juillet 2024, la société Le Surène a fait délivrer à la société Space Management un commandement de payer, pour la somme de 40.120,02 euros au titre des loyers, charges et accessoires outre clause pénale et intérêts impayés. Par acte du 13 novembre 2024, la société Le Surène a fait assigner la société Space Management devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamner, notamment, au paiement des loyers impayés et à la communication de divers documents relatifs à la sous-location ou à la mise à disposition des lieux loués. Par ordonnance contradictoire du 28 mai 2025, le premier juge a : condamné la société Space Management à payer à la société Le Surène une provision de 34.649,44 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux de 10% à compter du 10 juillet 2024 ; condamné la société Space Management à payer à la société Le Surène une provision de 3.464,94 euros au titre de la clause pénale contractuelle de 10% ; condamné la société Space Management à payer à la société Le Surène une provision de 395,76 euros au titre du coût du commandement de payer du 10 juillet 2024 ; condamné la société Space Management à communiquer à la société Le Surène un exemplaire original du ou des contrats de sous-location signés pour les lieux loués, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de trois mois ; condamné la société Space Management aux dépens et à payer à la société Le Surène la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 8 juillet 2025, la société Space Management a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 8 septembre 2025, la société Space Management demande à la cour de : infirmer l'ordonnance des chefs critiqués ; dire n'y avoir lieu à référé ; condamner la société Le Surène aux dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 23 février 2026, la société Le Surène demande à la cour de : confirmer en tous points l'ordonnance entreprise ; débouter la société Space Management de ses demandes ; condamner à la société Space Management à lui verser la somme de : 34.649,44 euros au titre du solde des loyers impayés du second trimestre 2024 ; 3.464,94 euros au titre de la clause pénale de 10% prévue à l'article 17.2 du bail ; les intérêts contractuels au taux de 10% l'an prorata temporis sur les sommes dues à compter du 10 juillet 2024 au titre de l'article 10.1 du bail ; 395,76 euros au titre du coût de l'acte de commissaire de justice. condamner la société Space Management à communiquer l'ensemble des exemplaires originaux de sous-location ou de mise à disposition des occupants des lieux loués sous astreinte de 100 euros par jour à partir de 30 jours après la date de signification de la décision à intervenir ; Subsidiairement, condamner la société Space Management à payer l'astreinte de 100 euros par jour à partir de la date du 25 juillet 2025, correspondant à la date d'un mois après la date de signification de l'ordonnance du 28 mai 2025 jusqu'au jour de communication des contrats de sous-location ou de mise à disposition dans la procédure d'appel ; condamner la société Space Management à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; la condamner aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 février 2026.

SUR CE, LA COUR Sur la demande de provision Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. La société Space Management sollicite l'infirmation de la décision entreprise, contestant devoir payer à la société Le Surène une provision de 34.649,44 euros au titre de l'arriéré locatif alléguant, d'une part, qu'il subsiste entre les parties un reliquat 'structurel' d'environ 1.700 à 2.100 euros s'expliquant 'par les importants montants des factures et par les nécessaires vérifications à effectuer concernant tant les charges que les taxes foncières', et d'autre part, qu'elle a été contrainte de régler, en 2023, le coût de prestations électriques pour la somme de 32.604,47 euros, qui incombait pourtant au propriétaire bailleur, ce qui l'a conduite à opérer une compensation. La société Le Surène sollicite la confirmation de l'ordonnance entreprise et oppose à la société Space Management qu'elle est toujours débitrice du solde des loyers impayés du second trimestre 2024 d'un montant de 32.604.47 euros et d'un reliquat impayé des trimestres précédents d'un montant de 2.044,97 euros, soit au total la somme de 34.649,44 euros en dépit de la communication trimestrielle des avis d'échéance et de plusieurs relances en paiement. La société Le Surène précise que la somme de 2.044,97 euros n'est en tout état de cause pas contestée dans son quantum par la société Space Management et concernant la somme de 32.604,47 euros, que celle-ci ne pouvait procéder unilatéralement à sa déduction de l'arriéré locatif au prétexte qu'elle correspondrait à des travaux de mise en conformité dont la charge lui incomberait alors d'une part, que les arriérés locatifs sont dûment établis à hauteur de cette somme et d'autre part, qu'elle n'a ni été informée, ni autorisé les travaux litigieux. Ainsi que l'a exactement retenu le premier juge, il ressort de l'avis d'échéance du 2ème trimestre 2024 et du mail du preneur en date du 11 avril 2024 (pièces 5 et 6 du bailleur) que la société locataire reste débitrice d'un arriéré locatif arrêté au second trimestre 2024 d'un montant de 34.649,44 euros ( 146.999,08 - 112.349,64). L'article 3 du bail intitulé 'Entrée en jouissance et Etat des lieux' stipule que 'Le Preneur prendra les Locaux Loués dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance et renonce à exiger des réparations ou des travaux de quelque nature que ce soit de la part du Bailleur. Le Preneur s'engage à effectuer tous travaux de rénovation, d'aménagement et de décoration, nécessaires pour l'exercice de l'activité qu'il entend exploiter, quand bien même il s'agirait de travaux de conformité, l'hygiène, la sécurité, le capacitaire, l'accueil du public, l'accessibilité handicapés ou la réglementation à l'égard de la réglementation du travail, ou de mises aux normes.' L'article 4.1 du contrat de bail prévoit que ' le Preneur pourra exercer dans les locaux loués des activités de mise à disposition à des tiers, d'espaces de bureaux, de suites bureautiques et/ou d'espaces de travail partagés « à condition que le Preneur réalise à ses seuls frais l'intégralité des travaux de mise aux normes des Locaux avec cette activité. Quand bien même il s'agirait de gros travaux. Le Preneur renonce expressément à se prévaloir de l'article 1719 du code civil à ce titre. » En outre, l'article 5.9 du bail prévoit 'qu'en cas de travaux d'aménagement et/ou d'installations d'équipements non soumis à une autorisation préalable du bailleur, le preneur s'engage à en informer le bailleur préalablement à leur réalisation.' L'article 7.3 du bail intitulé « Modalités de paiement des loyers » stipule que « Les loyers annuels seront payables par quart trimestriellement et d'avance, le premier jour de chaque trimestre civil et sont stipulés portables au domicile du Bailleur. » Le bail précise (article 5.9) que le bailleur a autorisé le preneur à réaliser les travaux de rénovation et d'aménagement lors de son entrée dans les lieux dont le descriptif figure en annexe 1, laquelle vise les travaux d'électricité (lot n°12), tels que le contrôle de l'armoire électrique et des tableaux divisionnaires, la distribution en plafond des alimentations électriques, les blocs autonomes selon réglementation etc... En l'état des stipulations contractuelles précitées, il apparaît que l'intégralité des travaux de mise aux normes,'quand bien même il s'agirait de gros travaux', et partant, des travaux de mise aux normes électriques, incombe au preneur lors de l'entrée en jouissance dans les lieux celui-ci renonçant 'expressément à se prévaloir de l'article 1719 du code civil à ce titre.' Dès lors, la société Space Management ne peut soutenir que les travaux de mise aux normes électriques qu'elle a réalisés en 2023 incomberaient au bailleur. Il s'en déduit qu'à l'évidence le coût de ces travaux de mise aux normes électriques pour un montant de 32.604,47 euros lui incombe. En tout état de cause et ainsi que l'a retenu avec pertinence le premier juge, la société Space Management ne pouvait opérer une compensation entre une facture de travaux avec les loyers dus au terme du bail,et ce, sans en aviser de surcroît préalablement son bailleur conformément à l'article 5.9 du bail. Par ailleurs, pour contester devoir payer la somme de 2.044,97 euros, il apparaît que la société Space Management se borne à soutenir que celle-ci s'explique par 'le montant important des factures et par les nécessaires vérifications à effectuer concernant les charges et les taxes foncières', sans toutefois en contester ni le quantum, ni le principe. Dans ces conditions, son obligation au paiement de la somme de 2.044,97 euros n'apparaît pas non plus contestable. En conséquence, l'obligation au paiement de la société Space Management à hauteur de 34.649,44 euros (32.604,47 +2.044,97) au titre du solde des loyers impayés du second trimestre 2024, ne se heurte donc à aucune contestation sérieuse. L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné la société Space Management au paiement des sommes provisionnelles de 34.649,44 euros au titre du solde des loyers impayés avec intérêts au taux contractuels de 10%, à compter du 10 juillet 2024, de 3.464,94 euros au titre de la clause pénale et de 395.76 euros au titre du coût du commandement de payer. Sur la demande de communication sous astreinte des contrats de sous-location La société Space Management sollicite l'infirmation de la décision entreprise en ce qu'elle a été condamnée à communiquer sous astreinte à la société Le Surène des contrats de sous-location soutenant ne pas être en possession desdits documents et que cette demande est sans objet puisqu'elle exerce au sein des locaux loués une activité de mise à disposition d'espaces de bureaux ainsi que la fourniture de services associés à l'exclusion de toute sous-location. Pour justifier de ses dires, elle produit en cause d'appel deux contrats de prestations de services la liant à des entreprises occupant les locaux objets du contrat de bail. La société Le Surène soutient que si la sous-location partielle ou totale est en principe interdite par le bail, sauf exception, la société Space Management pratique la sous-location, sans qu'elle ne l'en ait averti ni communiqué aucun contrat de sous-location. La société Le Surène indique qu'elle a fait constater par commissaire de justice que la société locataire ne disposait pas d'une boîte aux lettres à son nom dans les locaux loués de sorte qu'il est manifeste qu'elle n'occupe pas les lieux et ce, en dépit des dispositions de l'article 4.3 du contrat de bail qui dispose que le preneur est tenu de maintenir les locaux loués en état permanent d'exploitation personnelle, effective et normale.