Cour d'appel, pôle 1 - chambre 8, 17 avril 2026 — n° 25/11507

PAR CES MOTIFS Mets hors de cause la société Mandataire judiciaire Associés (MJA), prise en la personne de maître [B] [D], ès-qualités de mandataire judiciaire, Infirme l'ordonnance des chefs critiqués sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir à référé sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail et de résiliation judiciaire du bail, et les demandes subséquentes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation et sur les autres demandes, Statuant à nouveau, vu l'évolution du litige, Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre du remboursement des provisions sur charges formée par la société Va Restaurant, Condamne la société Va Restaurant à verser à Mme [W], à titre provisionnel, la somme de 7.769,12 euros à valoir sur les loyers, charges et accessoires impayés, échéance du deuxième trimestre 2025 inclus, Condamne la société Va Restaurant aux dépens de première instance et d'appel, avec faculté de recouvrement directe au profit de maître Cattoni, et à verser à Mme [W] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles. LE GREFFIER LE PRESIDENT

Par acte du 29 novembre 2016, [I] [W] et Mme [N] [W] ont renouvelé le bail portant sur un local à usage commercial situé [Adresse 2] à [Localité 2] portant sur les lots n°1 et 18, au profit de la société Va Restaurant pour une période de 9 ans, expirant le 30 septembre 2025, en contrepartie du paiement d'un loyer d'un montant de 10.220 euros hors taxes et hors charges par an, payable trimestriellement, terme à échoir, outre la somme de 650 euros par trimestre, à titre de provision sur charges. Les lieux désignés sont exclusivement destinés aux activités de : « café - vins et restaurant, à l'exclusion de toute autre utilisation ». Par jugement du 20 septembre 2017, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société Va Restaurant et a désigné la SELARLU [X] [Y] en qualité d'administrateur et la SELAFA MJA en qualité de mandataire judiciaire. Par jugement du 9 mai 2019, le tribunal de commerce de Paris a arrêté le plan de redressement de la société Va Restaurant pour une durée de 9 années et a nommé la société AJRS en qualité de commissaire à l'exécution du plan. Par acte du 29 septembre 2023, Mme [W], désormais seule bailleresse, a fait délivrer à la société Va Restaurant un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 27.874,02 euros, correspondant à l'arriéré au 1er juillet 2023 (échéance du 3ème trimestre 2023 incluse). Par acte du 16 juillet 2024, Mme [W] a fait assigner en référé la société Va Restaurant devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et condamner la défenderesse au paiement de provisions au titre de l'arriéré locatif. Le 12 mai 2025, la bailleresse a vendu l'ensemble de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2], en ce inclus les lots n°1 et 18, donnés à bail. Par ordonnance contradictoire du 28 mai 2025, le premier juge, statuant en référé, a : - reçu les interventions volontaires de la société Mandataires Judiciaires Associés, prise en la personne de Maître [D], en qualité de mandataire judiciaire, et de la société AJ Restructuring & S AJRS, prise en la personne de Maître [Y], en qualité de commissaire à l'exécution du plan ; - dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation ; - dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de résiliation du bail ; - dit n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle en restitution des chèques n°1319978, n°1319979, n°1319989 et n°1319982, formée par la société Va Restaurant et sur la demande de provision en réparation des préjudices subis du fait des encaissements irréguliers des chèques ; - condamné par provision la société Va Restaurant à payer à Mme [W] la somme de 8.809,61 euros à valoir sur les loyers, charges et accessoires impayés arrêtés au 12 mai 2025, échéance d'avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; - condamné par provision Mme [W] à payer à la société Va Restaurant la somme de 37.118,74 euros, au titre du remboursement des provisions sur charges réglées par la locataire sur les exercices 2019 à 2023 ; - dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes ; - condamné Mme [W] aux dépens ; - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; Par déclaration du 27 juin 2025, Mme [W] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ordonnance en ce qu'elle a : - dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail et de résiliation judiciaire du bail, et les demandes subséquentes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation ;

SUR CE, LA COUR Sur la mise hors de cause de la société MJA, ès-qualités de mandataire judiciaire Par jugement du 9 mai 2019, le tribunal de commerce de Paris a arrêté le plan de redressement de la société Va Restaurant et a désigné la société AJRS en qualité de commissaire à l'exécution du plan. La société MJA est ainsi depuis cette date dessaisie et n'exerce plus sa mission de mandataire judiciaire auprès de la société Va Restaurant. Il convient en conséquence de la mettre hors de cause. Sur la provision sollicitée par la société Va Restaurant pour absence de régularisation des charges L'article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il n'est pas contesté par les parties que, pour condamner Mme [W] à verser à titre provisionnel la somme de 37.118,74 euros au titre du remboursement des provisions sur charges réglées par le locataire pour les exercices 2019 à 2023, le premier juge a fait une erreur de calcul en retenant que les charges s'élevaient à 650 euros par mois au lieu de 650 euros par trimestre. Devant la cour, la société Va Restaurant maintient sa demande de provision au titre du remboursement des charges pour les années 2018 à 2024, mais l'évalue à la somme de14.757,17 euros. Si elle admet que le premier juge a commis une erreur de calcul, elle considère d'une part, que sa demande, s'agissant de l'année 2018 n'est pas prescrite dès lors que le point de départ du délai est le 1er décembre 2019, date de la régularisation opérée par le bailleur, et d'autre part, que nonobstant les régularisations effectuées par la bailleresse, en l'absence de justification de la clé de répartition des charges entre les locataires et des charges elles-mêmes, elle ne peut être tenue au paiement de celles-ci. Mme [W] soutient que la réclamation portant sur l'année 2018 est prescrite et qu'en tout état de cause, les charges pour cette même année ainsi que pour les suivantes jusqu'en 2024 ont été régularisées. Elle précise qu'en vertu du règlement de copropriété, les charges sont réparties par lot en fonction des tantièmes qui y sont attachés et que le détail des charges refacturées a été adressé au locataire de sorte qu'aucune contestation n'est possible. Il n'est pas contesté que la bailleresse a adressé le 1er décembre 2019 un décompte comportant la régularisation des charges pour l'année 2018 et que les intimés ont formé une demande reconventionnelle en remboursement des charges à l'audience du 23 octobre 2024. A cette date, le délai de 5 ans n'étant pas écoulé, la locataire était fondée à contester les charges pour l'exercice 2018. Mme [W] produit les documents justifiant les charges, selon leur nature, affectées au lot n°18 pour les exercices 2018 à 2024 ainsi qu'un décompte complet au nom de la locataire arrêté au 22 octobre 2025. Il en résulte que Mme [W] a effectué une régularisation des charges et a remboursé au locataire le trop-perçu versé à titre de provision pour chacun des exercices : - la somme de 462,82 euros au titre des charges pour l'année 2018, mentionnée le 1er décembre 2019 sur le compte de la société Va Restaurant ; - la somme de 758,69 euros au titre des charges de l'année 2019, mentionnée le 23 novembre 2020 sur le compte de la société Va Restaurant ; - la somme de 796,66 euros au titre des charges de l'année 2020, mentionnée 16 novembre 2021 sur le compte de la société Va Restaurant ; - la somme de 685,91 euros au titre des charges de l'année 2021, mentionnée le 1er avril 2022 sur le compte de la société Va Restaurant ; - la somme de 785,17 euros au titre des charges de l'année 2022, mentionnée le 22 octobre 2025 sur le compte de la société Va Restaurant ; - la somme de 702,62 euros au titre des charges de l'année 2023, mentionnée le 10 octobre 2025 sur le compte de la société Va Restaurant ; - la somme de 738,75 euros au titre des charges de l'année 2024, mentionnée le 18 juillet 2025 sur le compte de la société Va Restaurant. Contrairement à ce soutient la société Va Restaurant, Mme [W] justifie l'existence de l'application d'une clé de répartition des charges par le règlement de copropriété établi le 14 décembre 2009 qui comporte un état descriptif de division de l'immeuble en 18 lots et la répartition des charges selon des tantièmes affectés à chaque lot. Aux termes du bail, la société Va Restaurant est locataire des lots n° 1 et 18 et doit donc supporter les charges récupérables afférentes à ses lots (114/1000 et 6/1000, soit 120/1000). Or, les décomptes de répartition de charges faisant apparaître les factures réglées pour chaque poste de dépense, ont bien été établis en retenant que la société Va Restaurant disposait de 120/1000, conformément aux tantièmes attribués à ses lots. Dès lors, la contestation de la société Va sur ce point n'est pas sérieuse. L'ordonnance qui a condamné Mme [W] à verser la somme provisionnelle de 37.118,74 euros au titre du remboursement des provisions sur charges réglées est infirmée. Sur la provision au titre de l'arriéré locatif A hauteur de cour, Mme [W] sollicite la somme de 7.769,12 euros correspondant à l'arriéré locatif, terme du deuxième trimestre inclus, après déduction des loyers dus antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire et de tous les versements effectués par la locataire. La société Va Restaurant conteste ce montant et prétend à titre subsidiaire qu'elle ne serait redevable que de la somme de 6.425,92 euros arrêtée au 12 mai 2025. Dès lors que le bail prévoit que le loyer est payable à terme à échoir, il importe peu que Mme [W] ait vendu son bien le 12 mai 2025. Elle est fondée à inclure dans sa demande le loyer dû pour le deuxième trimestre 2025, appelé le 1er avril. Il ressort du décompte actualisé du 22 octobre 2025 que l'arriéré locatif s'élevait à la somme de 20.111,12 euros, échéance du deuxième trimestre incluse. Après déduction des loyers dus antérieurement au jugement de redressement judiciaire de la société Va Restaurant dont le montant de 12.342,53 euros n'est pas contesté, le solde restant dû s'élève à 7.769,12 euros. C'est vainement que la société Va Restaurant soulève l'absence de justification de la reprise du solde débiteur de 21.152,14 euros à la date du 25 avril 2022 sur les relevés de comptes alors que Mme [W] produit les relevés de compte antérieurs et un relevé complet depuis l'année 2014 permettant de justifier l'arriéré locatif reporté le 25 avril 2022 lorsque la gestion du bien a été repris par l'agence [T]. La société Va Restaurant prétend enfin que le bailleur lui a facturé à tort en sus des charges la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de sorte qu'il convient de déduire, comme l'a fait le premier juge, la somme de 1086,05 euros (correspondant aux années 2022, 2023 et 2024). Mais, le bail prévoit expressément que le preneur est tenu de régler la taxe d'enlèvement des ordures ménagères laquelle est justifiée dans les décomptes de répartition de charges. Le bailleur ayant procédé à la régularisation des charges pour les années 2022 à 2024, la demande de provision sur les loyers et charges, terme du deuxième trimestre 2025 inclus, ne se heurte à aucune contestation sérieuse. La société Va Restaurant est condamnée à verser à Mme [W] à titre provisionnel la somme de 7.769,12 euros au titre de l'arriéré locatif, terme du deuxième trimestre 2025 inclus. L'ordonnance est infirmée sur ce point.