Cour d'appel, pôle 1 - chambre 8, 17 avril 2026 — n° 25/11174

PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance en ses dispositions dont il a été relevé appel ; Y ajoutant, Rejette les demandes de la société Les délices de [Localité 1] de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ; Condamne la société Les délices de Patin aux dépens et à payer à la société Vilogia la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2013, la société Vilogia, société anonyme d'HLM, a consenti à M. [X], exerçant sous l'enseigne 'Au pain spécial', un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 1] (Seine-[Localité 4]) moyennant un loyer annuel en principal de 12.000 euros hors taxe et hors charge payable trimestriellement à terme échu, tous les premiers de chaque trimestre civil de chaque année. Par acte sous seing privé du 24 janvier 2017, M. [X] a cédé son fonds de commerce, incluant le droit au bail, à la société La Tradition, qui l'a elle-même cédé le 11 novembre 2022 à la société Les délices de [Localité 1]. Par acte du 10 mai 2023, la société Vilogia a fait délivrer à la société Les délices de [Localité 1] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail. Par acte du 18 juillet 2023, la société Vilogia a fait assigner la société Les délices de Pantin en constatation de la résolution du bail, expulsion et paiement des loyers devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny. Par ordonnance du 19 janvier 2024, le juge des référés a constaté le désistement d'instance de la société Vilogia et l'a condamnée aux dépens. Par acte du 25 juin 2024, la société Vilogia a fait délivrer à la société Les délices de [Localité 1] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail pour la somme de 4.569,65 euros. Par acte du 25 septembre 2024, la société Vilogia a fait assigner la société Les délices de Pantin devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et obtenir l'expulsion de la défenderesse ainsi que sa condamnation au paiement à titre provisionnel de diverses sommes. Par ordonnance réputée contradictoire du 10 janvier 2025, le premier juge a : constaté la résiliation du bail au 26 juillet 2024 ; ordonné, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion de la société Les délices de [Localité 1] et de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 1] (Seine-[Localité 4]) ; dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; condamné la société Les délices de [Localité 1] à payer à la société Vilogia la somme provisionnelle de 4.452,96 euros (loyers et indemnités d'occupation du mois d'octobre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; condamné la société Les délices de [Localité 1] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois de novembre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ; débouté la société Vilogia de sa demande relative au doublement de l'indemnité d'occupation ; débouté la société Vilogia de sa demande au titre de la clause pénale tendant à la majoration de 10 % sommes dues ; débouté la société Vilogia de sa demande d'attribution définitive du dépôt de garantie ; condamné la société Les délices de [Localité 1] aux dépens incluant le coût du commandement de payer du 25 juin 2024 et à payer à la société Vilogia la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 24 juin 2026, la société Les délices de [Localité 1] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif, sauf en ce qu'elle a déboutée la bailleresse de ses demandes relatives au doublement de l'indemnité d'occupation, au titre de la clause pénale tendant à la majoration de 10 % des sommes dues et d'attribution définitive du dépôt de garantie. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 11 septembre 2025, la société Les délices de [Localité 1] demande à la cour de :

SUR CE, LA COUR Sur les conditions d'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835 alinéa 1 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement et qu'il n'est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d'y faire obstacle. Selon l'article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. La société Les délices de [Localité 1] invoque l'existence de contestations sérieuses faisant obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire, soutenant d'une part, qu'elle n'était redevable d'aucune somme au jour de l'audience du juge des référés, le décompte locatif fondant les poursuites fourni par la société Vilogia étant erroné, et d'autre part, que les avis d'échéances communiqués par le bailleur tout au long de l'exécution du contrat de bail sont incompréhensibles. La société Vilogia soutient qu'il n'existe aucune contestation sérieuse quant à la résiliation du bail dès lors que la clause résolutoire a été mise en oeuvre régulièrement conformément au contrat de bail, lequel précise qu'à défaut d'exécution par le preneur de l'une de ses obligations à son échéance, le contrat est résilié de plein droit et conteste l'inintelligibilité des décomptes adressés au locataire. Au cas présent, la société Vilogia a fait délivrer à la société Les délices de [Localité 1], le 25 juin 2024, un commandement visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour avoir paiement de la somme en principal de 4.569,65 euros selon décompte arrêté au 31 mars 2024 inclus outre 155,44 euros au titre du coût de l'acte (pièce 10 dossier intimé). Le commandement de payer rappelait le délai d'un mois dont bénéficiait le preneur pour s'exécuter, reproduisant en annexe la clause résolutoire prévue au bail commercial, ainsi libellée : « Je vous rappelle que le demandeur peut garantir sa créance, notamment par LA SAISIE CONSERVATOIRE de vos biens meubles corporels ou de vos comptes bancaires. Je vous rappelle en outre qu'aux termes du bail précité, il est prévu, dans sa clause résolutoire que ledit bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d'un seul terme de loyers ou charges ». Il ressort des avis d'échéances et extraits produits par la bailleresse que conformément au bail, les loyers sont appelés à terme échus, soit à la fin de chaque trimestre. Le décompte annexé au commandement de payer arrêté à la date du 31 mars 2024 laisse apparaitre un arriéré locatif correspondant au loyer et charges du 1er trimestre 2024 appelés le 31 mars 2024, à terme échu conformément au bail et à l'avis d'échéance du 1er trimestre 2024 édité le 25 mars 2024. Si la société Les délices de [Localité 1] soutient qu'elle était à jour de ses paiements au 31 mars 2024 de sorte que les causes du commandement de payer du 25 juin 2024 n'ont pas de fondement, la cour relève que le virement qu'elle a effectué le 27 mars 2024 pour un montant de 4.438,07 euros correspond à celui de l'échéance du 4ème trimestre 2023 (4.383,13 euros) auquel s'ajoute la somme de 54,94 euros. La locataire ne justifie par aucune pièce d'un règlement de l'échéance du premier trimestre 2024 avant la délivrance du commandement de payer, pas plus qu'elle ne démontre l'inintelligibilité de l'avis d'échéance du 1er trimestre 2024 sur lequel se fonde le commandement de payer de sorte qu'elle n'établit pas la mauvaise foi du bailleur dans les conditions de délivrance du commandement. En conséquence, les contestations émises par la société Les délices de [Localité 1] pour faire obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire n'apparaissent pas sérieuses. Il apparaît que dans le délai d'un mois du commandement de payer, qui expirait le 26 juillet 2024, la société Les délices de [Localité 1] ne s'est pas acquittée de l'intégralité des causes du commandement de sorte qu'il convient, confirmant l'ordonnance entreprise, de constater la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire. Sur les demandes de provisions au titre de l'arriéré locatif et de la clause pénale Selon l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Au regard du dernier décompte produit actualisé à la date du 31 octobre 2024 portant sur l'arriéré dû à cette date, la société Vilogia justifie d'une créance en principal de 4.452,96 euros ainsi qu'elle le sollicite dans le dispositif de ses conclusions. Il résulte des avis d'échéance produits par la société Vilogia que, contrairement à ce que soutient la société locataire, aucune somme ne lui été réclamée par deux fois, la somme de 155,44 euros, correspondant au coût du commandement signifié le 25 juin 2024 ayant régulièrement été repris dans l'avis d'échéance du 31 juillet 2024 et les sommes de 54,94 euros et 57,05 euros correspondant aux frais d'assignation étant également régulièrement repris dans les avis d'échéance des 31 janvier et 31 octobre 2024 (pièces 19 et 20). Dans ces conditions les avis d'échéance se révèlent dénués d'ambiguïté et le moyen soutenu par la société Les délices de [Localité 1] à ce titre n'apparaît pas sérieux. L'obligation de l'appelante au paiement de cette somme n'est pas sérieusement contestable de sorte qu'il convient de confirmer l'ordonnance entreprise et de la condamner, par provision, au paiement de la somme susvisée avec intérêt au taux légal à compter du 3 octobre 2024, date à laquelle l'ordonnance entreprise a été rendue. Si la société intimée sollicite la condamnation par provision de la société Les délices de [Localité 1] à lui payer la somme de 445,3 euros au titre de la clause pénale contractuelle prévoyant une majoration de 10% des sommes dues, cette pénalité est susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, de sorte que la demande formulée à ce titre se heurte à une contestation sérieuse et sera rejetée. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire Selon l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues. L'article L.