Cour d'appel, pôle 4 - chambre 1, 17 avril 2026 — n° 23/01782

PAR CES MOTIFS , CONDAMNE in solidum M. [R] [J] et Mme [P] [T] d'une part, et la SAS [M] d'autre part, à payer à M. [E] [N] et Mme [O] [U] épouse [N] la somme de 46 350 euros au titre de l'indemnisation de leur préjudice ; DEBOUTE M. [E] [N] et Mme [O] [U] épouse [N] du surplus de leurs demandes indemnitaires ; CONDAMNE in solidum M. [R] [J] et Mme [P] [T] d'une part, et la SAS [M] d'autre part aux dépens de première instance et d'appel ; CONDAMNE in solidum M. [R] [J] et Mme [P] [T] d'une part, et la SAS [M] d'autre part à payer à M. [E] [N] et Mme [O] [U] épouse [N] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

FAITS ET PROCEDURE Par acte authentique en date du 15 février 2018 conclu par l'entremise de la SAS [M], agent immobilier, détentrice d'un mandat de vente sans exclusivité en date du 22 janvier 2018, [R] [J] et [P] [T] (ci-après les consorts [F]) ont unilatéralement promis de vendre à [E] [N] et [O] [U] épouse [N] (ci-après les époux [N]) un appartement dépendant d'un ensemble immobilier en copropriété, situé [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le prix de 1.030.000 €. La vente a été réalisée par acte authentique du 30 mai 2018. Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 31 mars 2020, les époux [N] ont mis en demeure les consorts [F] de leur verser la somme de 50.000 € aux fins d'indemniser leur préjudice résultant de la dissimulation d'informations essentielles et déterminantes de leur consentement concernant l'existence et la gravité des désordres affectant l'immeuble et l'existence de nombreux contentieux à l'encontre de la copropriété, nécessitant de lourdes dépenses de travaux qu'ils n'avaient pas été mis en mesure de prévoir. Par acte d'huissier du 25 mai 2020, les époux [N] ont assigné les consorts [F] ainsi que la S.A.S [M] devant le tribunal judiciaire de Paris sur le fondement principal du dol et subsidiaire de la garantie des vices cachés. Aux termes d'un jugement en date du 9 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a débouté les époux [N] de l'ensemble de leurs demandes et les a condamnés aux dépens ainsi qu'à payer 2.000 euros à [R] [J] et [P] [T], et 2.000 euros à la S.A.S [M] au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les époux [N] ont interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 16 janvier 2023. Par arrêt mixte en date du 17 janvier 2025 auquel il est expressément renvoyé pour l'exposé complet des faits, prétentions et moyens développés par les parties, la cour d'appel de céans a : - infirmé le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 9 novembre 2022 en ce qu'il a rejeté les demandes de [E] [N] et [O] [U] épouse [N] à l'encontre de [R] [J], [P] [T] et la SAS [M]; Statuant de nouveau, - dit que [R] [J] et [P] [T] ont commis une réticence dolosive quant aux désordres structurels graves affectant les fondations de l'ensemble immobilier du [Adresse 4] à [Localité 7], engageant leur responsabilité délictuelle à l'égard des époux [N]; - dit que la SAS [M] a manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard de [E] [N] et [O] [U] épouse [N] engageant sa responsabilité délictuelle à leur égard; Avant dire droit sur l'indemnisation des préjudices subis par [E] [N] et [O] [U] épouse [N]: - ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture et la réouverture des débats ; - invité les parties à présenter leurs observations, sous forme de conclusions remises selon le calendrier de procédure précisé à la décision, sur le préjudice des époux [N] constitué par la perte de chance de ne pas contracter ou d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses; - dit que l'ordonnance de clôture interviendra le 2 octobre 2025 et que l'affaire sera fixée à l'audience collégiale du 16 octobre 2025 à 14H00, la présente notification valant convocation ; - sursis à statuer sur les demandes au titre des préjudices des époux [N], au titre des frais irrépétibles, ainsi que sur les dépens dans l'attente du nouvel examen de l'affaire. PRETENTIONS DES PARTIES Aux termes de leurs dernières conclusions du 1er octobre 2025 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, les époux [N] demandent à la cour de : DEBOUTER Madame [P] [T] et Monsieur [R] [J] de toutes leurs demandes, fin et conclusions dirigées à l'encontre des époux [N] ; DEBOUTER la société [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre des époux [N] ;

MOTIFS DE L'ARRET Il convient de rappeler que la cour a retenu, par son arrêt du 17 janvier 2025, que les époux [N] ne disposaient pas des informations sur l'état réel de l'immeuble, en raison d'une réticence dolosive des consorts [F] quant aux désordres structurels l'affectant, et que la SAS [M] avait failli à ses obligations en n'ayant pas recueilli de plus amples renseignements, notamment en interrogeant précisément son mandant et au besoin le syndic de copropriété, pour s'assurer de la sincérité et de la fiabilité des informations données par les vendeurs aux époux [N] sur l'état des fondations, qui lui auraient permis d'attirer l'attention des époux [N] sur la gravité des désordres et sur le risque de devoir supporter le coût d'importants travaux, et engageait ainsi sa responsabilité civile délictuelle envers les époux [N], in solidum avec les consorts [F]. Le préjudice subi par les époux [N], qui ne disposaient pas des informations sur l'état réel de l'immeuble, consistant en la perte de chance d'avoir pu négocier la conclusion de la vente à des conditions plus favorables. Il est de jurisprudence constante que l'indemnisation doit être proportionnelle à la chance perdue, et non au préjudice final que l'évènement favorable aurait pu éviter. Ce préjudice doit donc être calculée sur la base de la décote qui aurait servi de base à la négociation du prix du bien si les époux [N] avaient été informés de cet état. La vente ayant été conclue au prix de 1 030 000 euros, correspondant à la valeur du bien s'il avait été exempts des désordres litigieux, il convient d'évaluer cette décote à 5 % de cette valeur, soit 51 500 euros et à 90 % de cette somme la chance d'avoir pu obtenir une réduction du prix, soit un préjudice indemnisable de 46 350 euros. Par ailleurs, le préjudice de jouissance dont les époux [N] demandent réparation en invoquant le fait qu'ils vont « nécessairement subir un important préjudice de jouissance puisque les travaux de réhabilitation de l'immeuble seront très importants pour les habitants de l'immeuble » est purement hypothétique et ne saurait en conséquence constituer un préjudice réparable. Enfin, les époux [N] qui, en connaissance des désordres affectant l'immeuble, auraient ainsi acquis le bien à un moindre prix en acceptant les inconvénients liés à ces désordres, ne sont pas fondés à solliciter l'indemnisation du préjudice moral allégué. En définitive, il convient de condamner in solidum M. [R] [J] et Mme [P] [T] d'une part, et la SAS [M] d'autre part à payer à M. [E] [N] et Mme [O] [U] épouse [N] la somme de 46 350 euros au titre de leur préjudice de perte de chance, et de débouter ces derniers du surplus de leurs demandes indemnitaires. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. M. [R] [J] et Mme [P] [T] d'une part, et la SAS [M] d'autre part, parties perdantes, doivent être condamnées aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à M. [E] [N] et Mme [O] [U] épouse [N] la somme de 10 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, et seront, pour les mêmes motifs, déboutés de leurs demandes respectives par application de l'article 700 du code de procédure civile.