Cour d'appel, 4ème chambre commerciale, 17 avril 2026 — n° 25/02782

PAR CES MOTIFS La Cour, Confirme l'ordonnance de référé déférée du 22 juillet 2025, sauf sur le montant de l'arriéré de loyer, indemnité d'occupation et charges Statuant à nouveau sur le chef infirmé Condamne la Société Orthoforme à payer à la SCI Immobla Société la somme de 27 989 euros au titre de l'arriéré de loyers, indemnités d'occupation et charges arrêté au Dit que la société Orthoforme supportera les dépens de première instance et d'appel et payera à la SCI Immobla Société la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

EXPOSÉ Vu l'appel interjeté le 5 août 2025 par la SAS Orthoforme à l'encontre de l'ordonnance rendue le 22 juillet 2025 par la présidente du tribunal judiciaire de Nîmes dans l'instance n° RG 25/00378 ; Vu l'avis de fixation de l'affaire à bref délai du 11 septembre 2025 ; Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 12 novembre 2025 par la SAS Orthoforme, appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé ; Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 8 janvier 2026 par la SCI Immobla Société, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé ; Vu l'ordonnance du 11 septembre 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 19 mars 2026. *** La société Orthoforme a pour activité le commerce de détail d'articles médicaux et orthopédiques en magasin spécialisé. Par acte sous seing privé des 27 juillet 2020 et 1er juillet 2021, la société Immobla Société, ci-après la société Immobla, a donné à bail commercial à la société Orthoforme deux locaux commerciaux, sis [Adresse 5] à [Localité 5]. Lesdites locations ont été consenties pour une durée de 9 années, moyennant un loyer annuel de 40000 euros hors taxes et hors charges pour la première et 21 600 euros hors taxes et hors charges pour la seconde. La société Immobla a fait délivrer plusieurs commandements de payer à la société Orthoforme. Les derniers commandements de payer, datés du 14 mars 2025 et visant la clause résolutoire portaient respectivement : - sur la somme de 37 166, 96 euros arrêtée au 12 mars 2025, au titre du contrat de bail du 27 juillet 2020 portant sur des locaux situés [Adresse 6], Cellule 2, rez-de-chaussée et Bureau 2/ 1er étage à [Localité 6] ; - sur la somme de 20 349,89 euros arrêtée au 12 mars 2025, au titre du bail du 1er juillet 2021 portant sur le bureau 1/1er étage à la même adresse. *** Par exploit du 15 mai 2025, la société Immobla a fait assigner la société Orthoforme en référé devant la présidente du tribunal judiciaire de Nîmes,aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail du 27 juillet 2020 et celle stipulée dans le bail du 1er juillet 2021, par voie de conséquence, aux fins de voir résilier lesdits contrats, expulser la société défenderesse, la voir condamner au paiement d'une somme à titre provisionnel correspondant aux arriérés locatifs des deux contrats, la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation journalière, des frais irrépétibles et des entiers dépens. Par ailleurs, les loyers et charges du « local 1 » (bail commercial du 27 juillet 2020) ayant été intégralement régularisés, la société Immobla n'a poursuivi la demande de résiliation qu'à l'encontre du bail du 1er juillet 2021. *** Par ordonnance de référé du 22 juillet 2025, la présidente du tribunal judiciaire de Nîmes a statué ainsi : « Constatons que la résiliation du bail du 1er juillet 2021 (local 2) [Adresse 7] à Bagnols-sur-Cèze (30200), liant la SCI Immobla à la SAS Orthoforme, est acquise au 14 avril 2025 ; Condamnons la SAS Orthoforme, ainsi que tous occupants de son chef, à quitter et vider les lieux reçus à bail dans les 30 jours de la signification de la présente ordonnance ; Ordonnons, à défaut de départ volontaire dans ce délai l'expulsion de la SAS Orthoforme, ainsi que tous occupants de son chef, avec le concours d'un commissaire de justice et si besoin de la force publique ; Condamnons la SAS Orthoforme à payer à la SCI Immobla la somme provisionnelle de 25318.34 euros au titre de l'arriéré de loyer, indemnité d'occupation et charges, arrêté au 15 mai 2025 Condamnons la SAS Orthoforme à payer à payer à la SCI Immobla une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle à une indemnité provisionnelle d'occupation de 2490.30 euros à compter du 15 avril 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

DISCUSSION - Sur les charges: L'article L. 145-40-2 du code de commerce énonce : « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur réparation entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux (') Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la réparation des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée(') » Et l'article R.145-35 dresse la liste des dépenses et impôts qui ne peuvent pas être imputés au locataire. Le contrat de bail du 1er juillet 2021 porte sur un local commercial, dénommé « bureau 1 » en R+1, d'une surface de plancher de 123 m2, étant précisé que ce local est situé dans un ensemble immobilier dont la surface totale de plancher est de 729 m2. Au titre des charges, le contrat de bail prévoit : « (') les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur et récupérables sur le preneur sont : la taxe foncière, la taxe ou la redevance d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, les taxes sur les enseignes, les frais de gestion de la fiscalité locale directe afférente aux taxes réglées par le Bailleur, les taxes et redevances, y compris d'assainissement, dues sur les consommations en parties privatives, parties communes et sur les espaces verts liées à la consommation des fluides, combustibles et énergie. La quote part des charges incombant au Preneur sera calculée au prorata de la surface de plancher. (') » Il en résulte que l'indication de la surface louée par rapport à la surface totale du bâtiment donne la clef de répartition des charges et l'indication d'une quote-part calculée au prorata de la surface de plancher est conforme aux dispositions de l'article L. 145-30 sus-visé. Enfin, la société Immobla joint à la facture n° F 240249 correspondant à la quote-part due par le preneur au titre de la taxe foncière 2024, son avis d'impôt locaux pour 2024 pour un montant de 12 132 euros. Ainsi la quote-part due par la société Orthoforme s'élève à la somme de 2046,96 euros se décomposant comme suit 12 132 x 123/729, outre 409, 39 euros au titre de la TVA à 20%, soit un total de 2 456, 35 euros. - Sur le défaut de diagnostic de performance énergétique, le contrat de bail indique : « Les articles L134-1 et L134-3-1 du code de la construction et de l'habitation prévoient qu'un diagnostic de performance énergétique est joint à titre informatif lors de la conclusion du bail pour permettre au preneur d'évaluer la performance énergétique des locaux suivant une classification en fonction de valeurs de référence. Le local objet des présentes ne disposant pas de dispositif de chauffage, le Bailleur n'est pas tenu de fournir un tel diagnostic. Il est ici rappelé que le diagnostic n'a qu'une valeur informative et que le Preneur ne peut s'en prévaloir à l'encontre du bailleur. » Dès lors, la société Orthoforme qui a accepté en toute connaissance de cause que le diagnostic de performance énergétique ne lui soit pas délivré, n'est pas fondée à solliciter que les charges d'électricité soient déduites des sommes qu'elle reste devoir. La consommation d'électricité est justifiée par les pièces versées au débat à hauteur de 27, 40 euros pour le local n°2, pour la période du 7 avril 2025 au 7 juillet 2025. - Sur la demande de déduction du dépôt de garantie : Le contrat de bail indique : « Pour garantir l'exécution des obligations lui incombant le Preneur s'oblige à verser, à titre de garantie de l'exécution des présentes, au [Localité 7], à la prise d'effet du bail, une somme correspondant à deux (2) mois de loyer hors taxes et hors charges, soit la somme de trois mille six cent euros ( 3 600 euros). Le dépôt de garantie sera conservé par le BAILLEUR pendant toute la durée du bail jusqu'au règlement entier et définitif de tous les loyers, charges et impôts récupérables ('). Dans le cas où le bail serait résilié en raison du non-respect, par le PRENEUR, des clauses et conditions dudit bail, le dépôt de garantie restera acquis au BAILLEUR de plein droit à titre de dommages-intérêts sans préjudice de tous autres. Le dépôt de garantie devra toujours être égal à deux (2) mois de loyer hors taxes et hors charges. » Compte tenu des conditions de rupture du bail, soit une résiliation judiciaire en raison du non-paiement des loyers par le preneur, la demande de déduction du montant de dépôt de garantie est contraire aux engagements contractuels des parties et donc infondée. En tout état de cause, la société Orthoforme qui n'a pas quitté les lieux, ne peut se prévaloir d'une restitution du dépôt de garantie. La société Orthoforme est par conséquent déboutée de ses demandes de déduction de charges, de consommation électrique ainsi que du dépôt de garantie, par confirmation de l'ordonnance du juge des référés. Après actualisation des sommes restant dues par la société Orthoforme, la créance de la société Immobla s'élève à la somme de 27 989 euros se décomposant comme suit : * 22.412,70 euros au titre des loyers (soit 9 mois à 2.490,30 euros TTC) ; * 2 456, 35 euros au titre de la taxe foncière 2024 ; * 171, 20 euros au titre de la consommation électrique du 7 avril 2025 au 6 juillet 2025, de l'entretien des espaces verts et de l'abonnement pour l'eau pour le 1er semestre 2025 ; * 2 519, 12 euros TTC au titre de la taxe foncière 2025 (facture n° F250261 du 4 septembre 2025 *429, 63 euros au titre de la consommation électrique du 7 juillet 2025 au 8 octobre 2025, de l'entretien des espaces verts, de l'abonnement pour l'eau du 2ème trimestre 2025 et de la maintenance Schindler suivant facture n° F250343 du 12 novembre 2025. L'ordonnance déférée est confirmée sauf à élever la condamnation à la somme totale de 27 989 euros. - sur la demande de délais de paiement : L'article 1343-5 du code civil énonce : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (') La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. (') » Si la société Orthoforme soutient que ses difficultés l'ont conduite à céder l'intégralité de ses titres à la société Medi Alpes Equipement, ce nouvel associé et dirigeant présentait au 31 décembre 2024 un bilan favorable avec un bénéfice net de 437 967 euros pour un chiffre d'affaires de 1 488 217 euros, ce qui lui a permis de s'octroyer, notamment, un dividende de 90 000 euros. La société Orthoforme ne justifie donc nullement d'une situation financière obérée, contrairement à ce qu'elle invoque. De plus, elle ne justifie d'aucun paiement depuis l'ordonnance du 22 juillet 2015 alors qu'elle ne conteste pas le montant de sa dette de loyers en principal, et que la clause résolutoire est acquise, l'appel ne portant pas sur cette partie du dispositif de la décision attaquée. Force est donc de constater que la société Orthoforme a déjà bénéficié, de fait, des plus larges délais de paiement, le règlement du dernier loyer remontant au mois d'août 2024. La cour rejette par conséquent la demande de délais de paiement formulée par la société Orthoforme. Sur les frais de l'instance : La société Orthoforme, qui succombe, devra supporter les dépens de l'instance et payer à la SCI Immobla Société une somme équitablement arbitrée à 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.