Cour d'appel, 4ème chambre commerciale, 17 avril 2026 — n° 24/02316

PAR CES MOTIFS , LA COUR, Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'il a débouté la SCI La Begude de Rochefort de sa demande en paiement de la somme de 81.592,50 euros au titre des travaux à la charge du locataire et de sa demande en condamnation de la SARL VME Gestion à verser sur un compte séquestre la somme de 200.000 euros à titre de garantie dans l'attente de l'arrêt de la cour d'appel à intervenir, Statuant à nouveau des chefs infirmés, Constate que la clause résolutoire contenue au bail est acquise à compter du 28 janvier 2022, Ordonne l'expulsion de la SARL VME Gestion de tous occupants de son chef du local en cause, avec le recours à la force publique et à un serrurier si nécessaire, Dit qu'il sera fait application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution concernant les objets mobiliers qui resteraient dans les lieux, Condamne la SARL VME Gestion à payer à la SCI La Bégude de Rochefort la somme de 96.900 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2021, Condamne la SARL VME Gestion à payer à la SCI La Bégude de Rochefort la somme de 5 100 euros au titre du loyer de janvier 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2022, Condamne la SARL VME Gestion à payer à la SCI La Bégude de Rochefort la somme de 5.100 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er février 2022 jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt pour les indemnités échues antérieurement et, à compter de leur exigibilité, pour les indemnités échues postérieurement, Condamne d'ores et déjà la SARL VME Gestion à payer à la SCI La Bégude de Rochefort la somme de 249 900 euros au titre de l'indemnité d'occupation arrêtée au mois de février 2026 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, Y ajoutant, Déboute la SARL VME Gestion de sa demande en paiement de la somme de 300 000 euros en réparation de ses préjudices matériels et immatériels, engendrés par les nouveaux désordres, objets de l'expertise judiciaire sollicitée, par exploit du 24 décembre 2024, Condamne la SARL VME Gestion aux entiers dépens de première instance et d'appel, y compris le coût du commandement de payer du 28 décembre 2021, Condamne la SARL VME Gestion à payer à la SCI La Begude de Rochefort une indemnité de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Vu l'appel interjeté le 5 juillet 2024 par la SCI La Bégude de Rochefort à l'encontre du jugement rendu le 6 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Nîmes, dans l'instance n° RG 22/00503 ; Vu l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 23 mai 2025 rejetant la demande la SARL VME Gestion de sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise à intervenir, dans le cadre de la procédure de référé expertise introduite par la SARL VME Gestion par exploit du 24 décembre 2024 (n° RG 25/00002), et rejetant la demande reconventionnelle de la SCI La Bégude de Rochefort ; Vu l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 6 mars 2026 déboutant notamment la SARL VME Gestion de sa demande d'expertise, Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 3 mars 2026 par la SCI La Bégude de Rochefort, appelante à titre principal, intimée à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ; Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 4 mars 2026 par la SARL VME Gestion, intimée à titre principal, appelante à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ; Vu l'ordonnance du 8 janvier 2026 de clôture de la procédure à effet différé au 5 mars 2026. Sur les faits La SCI La Begude de Rochefort et la SARL VME Gestion étaient liées par un bail commercial authentique du 6 avril 1999. Elles ont régularisé un nouveau bail le 18 juin 2019 portant sur un ensemble immobilier consistant en : - un bâtiment (composé de trois corps juxtaposés) élevé d'un étage sur rez-de-chaussée comportant soixante chambres ; - huit chambres correspondant aux anciens garages transformés en chambres dont deux utilisées à usage de logement pour le gérant de la SARL VME Gestion, - une piscine - un parking, Le tout figurant au cadastre section C n° [Cadastre 1] pour partie, lieudit [Adresse 2] à [Localité 1]. Il est stipulé dans le bail du 18 juin 2019 que le loyer mensuel s'élève à 5 100 euros par mois toutes charges comprises, soit 61 200 euros par an, que le preneur s'oblige à payer mensuellement, d'avance, le 1er de chaque mois, et que les locaux loués sont destinés à l'usage d'hôtel-motel. Par exploit du 31 août 2015, la SARL VME Gestion a fait assigner la SCI La Begude de Rochefort devant le tribunal de grande instance de Nîmes aux fins de voir condamner la bailleresse à mettre les lieux loués en conformité. Par jugement du 4 avril 2017, le tribunal de grande instance de Nîmes a ordonné une mesure d'expertise. Le rapport d'expertise judiciaire a été déposé le 14 octobre 2019. Par jugement du 6 décembre 2021, le tribunal de grande instance de Nîmes a notamment : -déclaré non écrite la clause figurant à l'article 5 du contrat de bail commercial, en ce « le preneur déclare avoir reçu préalablement à la conclusion du présent acte, toutes les informations utiles sur l'état des locaux et de l'immeuble, et accepter de se faire délivrer les locaux dans l'état où ils se trouvent au jour de l'entrée en jouissance en renonçant expressément à demander au bailleur d'y effectuer des travaux de réaménagement, de mise aux normes, de réfection, de remplacement ou des réparations. ». -dit que la société La Bégude a manqué à son obligation contractuelle et légale de réaliser ou de faire réaliser les grosses réparations ; -dit que la société VME Gestion a manqué à ses obligations contractuelles et légales d'entretien des biens immobiliers litigieux ; Par conséquent, -condamné la société La Bégude à réaliser dans le délai de huit mois, à compter de la signification du présent jugement, selon les préconisations de l'expert, le remplacement des menuiseries extérieures pour un montant de 125 950 euros HT et le remplacement des façades ainsi que la réparation des acrotères et balcons pour un montant de 209 000 euros HT,

MOTIFS 1) Sur la demande de constat de la résiliation du bail Aux termes de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. En vertu de l'article 1719 du code civil, il appartient au bailleur, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer à son locataire un local conforme à la destination prévue par le bail et de le maintenir en état de servir à l'usage auquel il est destiné. Le bail commercial conclu le 18 juin 2019 contient en son article 20 une clause résolutoire stipulant : 'A défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges, contribution, taxes ou prestations dus en vertu du présent bail, ou des indemnités d'occupation prévues à l'article L.145-28 du code de commerce, ou encore d'exécution de l'une ou l'autre des conditions du bail, et un mois après un commandement de payer ou d'exécuter délivré par acte extrajudiciaire resté sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur.' Par exploit du 28 décembre 2021, la SCI La Bégude de Rochefort a fait délivrer à la SARL VME Gestion un commandement de payer la somme de 96 900 euros en principal comprenant 35 700 euros de loyers impayés en 2020 et 61 200 euros de loyers impayés en 2021. Ce commandement vise la clause résolutoire inserée au bail. La SARL VME Gestion ne prétend pas avoir payé les causes du commandement de payer, ni les loyers postérieurs, se contentant d'opposer à la société bailleresse une exception d'inexécution en raison du manquement de cette dernière à son obligation de délivrance d'un local conforme à sa destination. L'exception d'inexécution ne peut être invoquée par le locataire qu'en cas d'impossibilité totale d'occuper les locaux (Civ. 3e, 10 oct. 2024, n° 22-24.395). La preuve de l'inexécution de l'obligation de la partie adverse est à la charge de celui qui se prévaut de l'exception d'inexécution (3e Civ., 22 mars 2018, n°17-17.194). Or, en l'espèce, si l'expert judiciaire a mis en évidence l'absence de couvertine protégeant les acrotères de l'aile sud et de l'aile centrale, le mauvais état des menuiseries des chambres au rez-de-chaussée de l'aile centrale et de l'aile nord, la dégradation des enduits et façades des bâtiments du nord et du centre, l'absence d'étanchéité des balcons des chambres à l'étage de l'aile centrale, il n'a pas constaté que les locaux étaient impropres à leur destination d'hôtel et ne pouvaient plus être utilisés. D'ailleurs, depuis la conclusion du bail, la SARL VME Gestion a toujours exploité et occupé les locaux commerciaux, ce qu'elle fait encore à ce jour ainsi qu'il en résulte des avis récents de ses clients laissés sur Google. Et elle a reçu un avis favorable de la sous-commission départementale pour la sécurité du 3 décembre 2025 pour continuer son activité. La SARL VME Gestion n'a pas obtenu l'autorisation judiciaire de suspendre, ne serait-ce que partiellement, le paiement des loyers. Elle n'a pas non plus bénéficié d'une réduction du montant du loyer mensuel. Elle ne saurait donc se prévaloir de l'exception d'inexécution tirée du manquement du bailleur à ses obligations d'entretien et de réparation, pour s'affranchir de sa propre obligation de règlement des loyers. La clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur. Un commandement délivré de mauvaise foi ne peut produire aucun effet. Tel est le cas lorsque la clause résolutoire est mise en oeuvre par le bailleur dans le but de se soustraire aux travaux lui incombant et réclamés par le preneur avant la délivrance de la mise en demeure (Civ. 3e, 1er févr. 2018, n° 16-28.684). En vertu de l'article 1104 du code civil, les conventions doivent être exécutées de bonne foi, de sorte qu'un usage déloyal par le bailleur de la prérogative résultant de la clause résolutoire paralyse les effets de celle-ci (Civ 3è 10 novembre 2010 n°09-15.937 ; Com 10 juillet 2007 n°06-14.768). La bonne foi étant présumée, la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l'invoque. La mauvaise foi du bailleur s'apprécie au jour où le commandement a été délivré (Civ. 3ème, 12 octobre 2010 n 09-12.380). L'appelante soutient précisément que la SCI La Begude de Rochefort réclame l'acquisition de la clause résolutoire de mauvaise foi. La bailleresse a adressé le 6 janvier 2020 une lettre de relance au preneur, à la suite du non paiement des loyers de décembre 2019 et janvier 2020; par message électronique du 16 mars 2020, elle a indiqué mettre ses demandes 'en stand bye' envers le preneur, compte-tenu de la situation économique. Il ne saurait être fait grief à la bailleresse d'avoir attendu le 28 décembre 2021 pour faire délivrer un commandement de payer au preneur pour des loyers échus depuis juin 2020, alors qu'elle a voulu faire preuve de patience et de compréhension, à la suite de la crise sanitaire de 2020 impactant fortement l'activité d'hôtellerie. Lorsqu'elle a délivré le commandement visant la clause résolutoire, la bailleresse venait d'avoir connaissance de la nature et du montant de 334 950 euros HT des travaux mis à charge, par le jugement rendu le 6 décembre 2021 par le tribunal de grande instance de Nîmes. Le rapport d'expertise du 14 octobre 2019 concluait à une dépréciation de 50% de la valeur locative de vingt chambres sur soixante et donc à l'absence d'impossibilité totale d'exploiter les lieux. Dans ces circonstances, la mauvaise foi de la bailleresse n'est pas caractérisée alors qu'elle n'avait perçu aucun revenu pendant les dix-neuf derniers mois et cherchait légitimement à obtenir le recouvrement des loyers impayés pour faire face au règlement des travaux très onéreux lui incombant. Il convient, par conséquent, de : - constater que la clause résolutoire contenue au bail est acquise à compter du 28 janvier 2022, soit un mois après le commandement de payer resté infructueux ; - ordonner l'expulsion de la SARL VME Gestion de tous occupants de son chef du local en cause, avec le recours à la force publique et à un serrurier si nécessaire ; - dire qu'il sera fait application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution concernant les objets mobiliers qui resteraient dans les lieux, - condamner la SARL VME Gestion à payer à la SCI La Bégude de Rochefort, la somme de 96.900 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 28 décembre 2021; - condamner la SARL VME Gestion à payer à la SCI La Bégude de Rochefort la somme de 5 100 euros au titre du loyer de janvier 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la demande faite par conclusions du 29 novembre 2022 ; - condamner la SARL VME Gestion à payer à la SCI La Bégude de Rochefort la somme de 5.100 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er février 2022 jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt pour les indemnités échues antérieurement et, à compter de leur exigibilité, pour les indemnités échues postérieurement ; - condamner d'ores et déjà la SARL VME Gestion à payer à la SCI La Bégude de Rochefort la somme de 249 900 euros (5 100 euros x 49 mois) au titre de l'indemnité d'occupation arrêtée au mois de février 2026 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.