Cour d'appel, 4ème chambre commerciale, 17 avril 2026 — n° 23/02422

PAR CES MOTIFS La Cour, Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions Statuant à nouveau et y ajoutant Dit que l'action de la société [O] représentée par la Selarl [K] [G], est recevable Déboute la société [O] représentée par la Selarl [K] [G] de ses demandes d'indemnisation de ses préjudices économiques, de perte de chance et préjudice moral Déboute la SCI Le Majorque de sa demande de dommages-intérêts Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile Condamne chacune des parties à supporter la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

EXPOSÉ Vu l'appel interjeté le 13 juillet 2023 par la SELARL Etude [G] représentée par Maître [S] [A] à l'encontre du jugement rendu le 13 juin 2023 par le tribunal de grande instance d'Avignon dans l'instance n° RG 20/02452 ; Vu l'arrêt du 26 septembre 2025 rendu par la 4ème chambre commerciale de la cour d'appel de Nîmes (n° RG 23/02422) invitant la SAS [O], appelante, à se faire désigner un mandataire ad hoc, et disant que l'affaire sera renvoyée à l'audience de mise en état du 4 décembre 2025 pour justification des diligences accomplies par l'appelante, sous peine de radiation ; Vu le jugement du 25 septembre 2023 rendu par le tribunal de commerce d'Avignon (n° RG 2022 009929) prononçant la clôture pour insuffisance d'actif des opérations de la liquidation judiciaire à l'encontre de la SAS [O], et disant notamment que le liquidateur judiciaire, la SELARL [K] [G], devra procéder à la reddition des comptes et que, dans les deux mois du présent jugement, le liquidateur devra déposer un compte rendu de fin de mission ; Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 3 juin 2024 par la SAS [O], représentée par la SELARL [K] [G], elle-même représentée par Maître [S] [A], ès qualités de mandataire judiciaire de la SAS [O] suivant jugement du 8 septembre 2021 du tribunal de commerce d'Avignon, appelante à titre principale, intimée à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ; Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 21 mai 2025 par la SCI Le Majorque, intimée à titre principal, appelante à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ; Vu les conclusions du ministère public transmises le 23 mai 2025 ; Vu l'ordonnance du 4 décembre 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 5 mars 2026 faisant suite à l'ordonnance du 14 février 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 12 juin 2025. *** Par acte sous seing privé du 30 décembre 2014, la société Le Majorque a donné à bail commercial à la société Hôtel [D] des locaux destinés exclusivement à l'exploitation d'un fonds de commerce d'hôtel, situés au [Adresse 7] à [Localité 2] au loyer annuel de 21.000 euros HT et pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2015. Par acte sous seing privé du 13 janvier 2017, la société Hôtel [D] a cédé à la société [O] son fonds de commerce d'hôtel comprenant le droit au bail portant sur le bail commercial au prix de 150.000 euros. La société [O] a pris possession des locaux le 1er février 2017 et le 06 février 2018, une fermeture administrative de l'établissement a été prononcée par arrêté municipal pour non-conformité des locaux lors du passage de la commission de sécurité. La société [O] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire d'Avignon qui a ordonné une mesure d'expertise par ordonnance du 17 juillet 2017. L'expert a déposé son rapport le 03 décembre 2018. Par exploit du 28 août 2017, la société [O] a fait assigner la société Hôtel [D] devant le tribunal de commerce d'Avignon, aux fins d'annulation de la vente pour réticence dolosive ayant vicié son consentement. Le 11 juin 2018, la SCI Le Majorque a fait délivrer un commandement de payer à la société [O]. Par ordonnance du 03 décembre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance d'Avignon a notamment : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 30 décembre 2014; - dit que la société [O] occupe sans droit ni titre le local commercial depuis le 12 juillet 2018 ; - ordonné l'expulsion de la société [O] ; - condamné la société [O] au paiement des loyers échus jusqu'au deuxième trimestre 2018 inclus, soit une somme de 12.862, 44 euros. Parallèlement, par jugement du 14 décembre 2018, le tribunal de commerce d'Avignon considérant que les consentements étaient avertis et la vente parfaite, a débouté la société [O] de sa demande en annulation de la vente du fonds de commerce et a débouté les parties de toutes leurs demandes.

DISCUSSION - Sur la recevabilité de l'action de la Selarl [K] [G], es qualités : L'article 31 du Code de procédure civile énonce que « L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ». L'article 32 du Code de procédure civile énonce qu' « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir ». Il est constant que la société [O] a été expulsé des locaux exploités [Adresse 7] à [Localité 2] suivant une ordonnance du juge des référés du 3 décembre 2018 qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial en date du 30 décembre 2014 et a dit la SAS [O] occupante sans droit ni titre depuis le 12 juillet 2018. Les préjudices invoqués par la Selarl [K] [G], es qualités, sont cependant en lien avec la période d'exploitation antérieure qui a débuté le 1er février 2017, dés lors qu'il s'agit pour la société [O] d'obtenir la réparation, d'une part d'un préjudice économique, d'autre part, d'une perte de chance d'exploiter et de faire prospérer un fonds de commerce. Or, la perte de chance qui se définit comme la disparition de la probabilité d'un évènement favorable ne peut être constatée, le cas échéant, qu'après la mise en oeuvre de la clause résolutoire puisque ce poste de préjudice en serait la conséquence. Dès lors, la société [O] représentée par la Selarl [K] [G], es qualités de liquidateur, en vertu du jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire du 8 septembre 2021, a intérêt et qualité à agir au titre des préjudices économique, moral et de perte de chance invoqués. La cour rejette la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Le Majorque. - Sur la faute imputée à la SCI Le Majorque A titre liminaire, il convient de rappeler que la cour a, dans son arrêt du 7 avril 2021, dans une instance opposant la SAS [O] à la Sarl Hôtel [D], retenu qu'il y avait eu une réticence dolosive de la part de la société Hôtel [D] ayant vicié le consentement du cessionnaire (SAS [O]), vice du consentement qui a entraîné l'annulation de la cession du fonds de commerce. La cour s'est appuyée pour ce faire sur le rapport d'expertise confiée par le juge des référés d'[Localité 2] à M. [W], par ordonnance du 17 juillet 2017. L'expert judiciaire a identifié les désordres suivants : 1°) des dégradations de la structure porteuse des planchers (pourrissement du bois des poutres porteuses), causées par un écoulement d'eau ancien et ayant duré dans le temps, provenant des douches des chambres. L'expert indique que les désordres affectant les planchers constituent un défaut d'entretien ancien, antérieur à l'acquisition de la SAS [O] ; 2°) le conduit de cheminée menaçant a occasionné des désordres sur les plaques d'everite de la toiture au 1er étage et doit être refait ; 3°) des dégradations des solins et gouttières de la toiture du R+1 4°) la présence de fissures : une fissure verticale sur le mur sud sous l'acrotère du toit de l'entresol et une fissure en escalier sur le mur ouest. 5°) la présence de traces d'humidité sur l'appui de la fenêtre de la chambre 5. S'agissant des désordres 2, 3 4 et 5, l'expert indique qu'ils relèvent d'un défaut d'entretien incombant au propriétaire, conformément aux dispositions de l'article 606 du code civil ( et non du bail comme indiqué dans le rapport). Enfin, l'arrêté municipal ordonnant la fermeture de l'établissement a été pris au visa des non-conformités suivantes : 1-Lever les observations contenues dans le rapport de vérification des installations électriques 2- Faire établir un diagnostic par un organisme agréé portant sur la stabilité au feu de l'édifice au droit des chambres n°3 et 8, établi sous forme d'un rapport de vérification réglementaire sur mise en demeure, Par ailleurs, une action portant sur la stabilité à froid est en cours par la Mairie 3- Déplacer l'armoire réfrigérante située devant la centrale du SSI de manière à pouvoir exploiter les signaux et commandes 4- Retirer le sapin de Noël disposé au RDC de la cage d'escalier 5- Disposer le mobilier dans la circulation menant à la sortie vers l'[Adresse 10] de manière à conserver en permanence une largeur d'au moins 0,90m ; 6- obligation de déposer au service urbanisme un dossier permettant de vérifier la conformité des aménagements projetés avec les règles de sécurité ; 7- Obligation de demander le passage de la Commission de sécurité à l'issue des travaux ( '). Si la SCI Le Majorque soutient qu'elle n'était pas partie à l'instance opposant la SAS [O] à la Sarl Hôtel [D] (jugement du 14 décembre 2018 du tribunal de commerce d'Avignon et arrêt de cette cour du 7 avril 2021), en revanche, l'expertise judiciaire lui est opposable dès lors que par exploit du 28 avril 2017, la société [O] a fait assigner la SCI bailleresse Le Majorque devant le juge des référés. Ainsi la SCI Le Majorque, représentée par son conseil aux réunions d'accedit, a participé pleinement aux opérations d'expertise, et a pu faire valoir des dires. La Selarl [K] [G], es qualités, prétend engager la responsabilité délictuelle de la SCI Le Majorque en invoquant le manquement contractuel de cette dernière à son obligation de délivrance à l'égard de la société Hôtel [D]. Il est constant que cette cour a annulé la cession du fonds de commerce par la société Hôtel [D] à la société [O] au motif que la société Hôtel [D] s'était rendue coupable,d'une réticence dolosive sur l'état de l'immeuble. A la lecture du rapport d'expertise sus-visé, il apparaît que les désordres imputables à un défaut d'entretien incombant à la bailleresse ne sont pas les désordres les plus graves et ne sont en tout état de cause, pas de nature à compromettre l'exploitation de l'immeuble, s'agissant de traces d'humidité sur un appui de fenêtre, de fissures dont il n'est pas indiqué qu'elles porteraient atteinte à la solidité de l'immeuble, de solins ou d'un conduit de cheminée dégradés. En revanche le désordre le plus grave, soit la dégradation de la structure porteuse des planchers (pourrissement du bois des poutres porteuses), a été causé par un écoulement d'eau ancien, provenant des douches et qui a duré dans le temps sans que la société bailleresse ait été alertée par la société Hôtel [D] de l'existence d'un dégât des eaux persistant, ni qu'une demande d'intervention pour y remédier ait été formulée auprès de la SCI Le Majorque. Ce désordre qui résulte de la négligence du preneur du bail commercial, relève par conséquent d'un défaut d'entretien imputable à la société locataire Hôtel [D]. Et la cour observe que le choix par la société [O], de faire assigner la seule société Hôtel [D] en annulation de la cession du fonds de commerce, sans engager la responsabilité du bailleur en réparation de son préjudice économique, procède de la même analyse du rapport d'expertise et des responsabilités encourues. Dans ces conditions, le manquement de la SCI Le Majorque à son obligation de délivrance conforme ne résulte pas des débats. En tout état de cause, s'agissant du préjudice économique lié à la perte du fonds de commerce du fait de l'annulation de la cession, force est de constater que la société [O] a déjà obtenu la prise en compte de son préjudice puisque la société Hôtel [D] a été condamnée à lui restituer le prix de cession du fonds de commerce.Invoquer l'impécuniosité de la société Hôtel [D] ou l'incapacité de cette dernière à faire face aux condamnation mises à sa charge, n'autorise par la Selarl [K] [G], es qualités, à exiger une seconde indemnisation pour un même préjudice.