Cour d'appel, 4ème chambre commerciale, 21 avril 2026 — n° 24/01756

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Infirme le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 21 mars 2024, sur le montant de l'indemnité d'éviction, et sur les dépens de première instance, Statuant à nouveau, Condamne la société GCMT à payer à la société Erick Augier la somme de 274'495 euros, au titre de l'indemnité d'éviction tous préjudices confondus, frais éventuels de licenciement de personnel en sus, Rejette la demande en paiement d'une somme de 10 000 euros au titre d'honoraires et conseils techniques, Déclare recevable et bien fondée la demande de la société Erick Augier tendant à voir écarter l'application de la pénalité prévue par l'article L. 145-30 du code de commerce, Dit en conséquence n'y avoir lieu à déduire du montant de l'indemnité d'éviction la pénalité de 1% prévue à l'article L.145-30 du code de commerce, Dit que les dépens de première instance incluant les frais de l'expertise judiciaire seront supportés par moitié par chaque partie, Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions, et y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Dit que chaque partie gardera à sa charge les dépens d'appel qu'elle aura exposés. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier Le Magistrat La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.

EXPOSE DU LITIGE: 1. Par acte du 27 décembre 1967, Mme [I] consenti à bail commercial un local commercial à usage d'hôtel-bar, situé [Adresse 1] à [Localité 1], aux consorts [B], aux droits desquels est venue la SARL Erick Augier. Le bail a été renouvelé à plusieurs reprises. 2. Par arrêt en date du 6 octobre 2016, la Cour de cassation a rejeté le recours formé par les bailleurs contre un arrêt de la cour d'appel de Bordeaux du 7 avril 2015, rendu sur renvoi après cassation, qui a ainsi définitivement mis à la charge des bailleurs les travaux prescrits par l'administration (commission de sécurité et d'accessibilité de la ville de Bordeaux) afin d'assurer la mise aux normes de l'hôtel loué, outre le remplacement de la chaudière, travaux à effectuer dans un délai de six mois et, pour le cas où ils ne les réaliseraient pas, a condamné les bailleurs au montant de ces travaux. 3. Par acte authentique du 12 février 2021, la SAS GCMT a acquis le local commercial. Par exploit du 24 juin 2021, elle a donné congé à la société Erick Augier pour le 31 décembre 2021, avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction. Saisi par la société GCMT, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a ordonné le 8 novembre 2021 une expertise aux fins d'évaluation du montant de l'indemnité d'éviction prévue l'article L. 145-14 du code de commerce, et de l'indemnité d'occupation due par le preneur en application de l'article L 145-28 du même code. L'expert judiciaire a déposé son pré-rapport le 4 mai 2022, puis le rapport final, le 5 août 2022. 4. Par acte extrajudiciaire du 9 novembre 2022, la société GCMT a assigné la société Erick Augier devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en fixation de l'indemnité d'éviction, des indemnités accessoires et de l'indemnité d'occupation. 5. Par jugement rendu le 21 mars 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - condamné la société GCMT à payer à la société Erick Augier la somme de 220 000 euros, frais de licenciement du personnel en sus, ce au titre de l'indemnité d'éviction tous préjudices confondus ; - débouté la société Erick Augier de sa demande d'indemnité pour moins-value du fonds de commerce ; - condamné la société Erick Augier au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant annuel de 25 200 euros, charges et taxe en sus, à compter du 1er janvier 2022 jusqu'à la récupération des locaux et remise des clés, avec indexation le 1er janvier de chaque année, sur la variation de l'indice des loyers commerciaux ; - ordonné à la société Erick Augier de libérer les locaux de tous biens et occupants de son chef dans le délai de trois mois suivant la date de versement (ou de séquestration) de l'indemnité d'éviction ; - ordonné à l'issue de ce délai, son expulsion et celle de tous biens et occupants de son chef avec le concours de la force publique ; - condamné la société Erick Augier aux entiers dépens en ce compris les frais de l'expertise; - dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile - rappelé que le jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire. 6. Par déclaration en date du 11 avril 2024, la société Erick Augier a relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués, intimant la société GCMT. 7. Par ordonnances des 7 juin et 6 septembre 2024, le magistrat de la mise en état a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur, puis a ordonné une médiation. Cette procédure n'a pas pu aboutir. 8. Par ordonnance du 13 février 2025, le premier président de la cour d'appel de Bordeaux a déclaré irrecevable la demande de la société Erick Augier tendant à l'arrêt de l'exécution provisoire, et l'a condamnée à payer une indemnité de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES: 9. Par dernières conclusions notifiées le 20 janvier 2026, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Erick Augier demande à la cour de :

MOTIFS DE LA DECISION: Sur l'indemnité d'éviction: Moyens des parties: 12. La société Erick Augier demande que l'indemnité d'éviction principale soit fixée à la somme de 307 000 euros, soulignant qu'en cas de perte du fonds de commerce, l'indemnité principale équivaut à la valeur du droit au bail, ou à celle du fonds de commerce, selon la valeur la plus élevée ; qu'en l'espèce la valeur du fonds de commerce estimée est supérieure à celle du droit au bail, ce qui n'est pas contesté'; que conformément à l'article L145-14 du code de commerce, la valeur du fonds de commerce correspond à sa valeur marchande ; que la valeur de 176 000 euros retenue est très inférieure à la valeur réelle, car déterminée sans tenir compte du chiffre d'affaires TTC, en retenant à tort le chiffre d'affaire de l'année 2020 impacté par la crise sanitaire et en appliquant un coefficient faible ne correspondant pas à la situation privilégiée du local en plein centre de [Localité 1]. Concernant les indemnités accessoires, la société Erick Augier reproche au tribunal d'avoir retenu une somme de 44 000 euros sans détailler ni répondre aux critiques du preneur; que les frais de remploi évalués à 10% de l'indemnité principale par l'expert doivent être retenus à hauteur de 30 700 euros ; que le trouble d'exploitation chiffré à trois mois d'EBE doit être calculé sur les années 2018 et 2019 (une moyenne de 81 972 euros), soit la somme de 20 493 euros outre les honoraires de prises de conseil de 10 000 euros et de frais administratifs de 2 000 euros, soit un total de 63 193 euros. 13. La société GCMT réplique que l'indemnité d'éviction de remplacement, compensant ainsi la perte du fonds de commerce du fait de l'impossibilité de transférer ce dernier, a été évaluée à juste titre par l'expert sur la base du chiffre d'affaires HT des trois derniers bilans. Elle s'oppose à la prise en compte de la TVA dans le calcul du chiffre d'affaires moyen, et conteste les arguments du preneur, concernant les effets allégués de la crise sanitaire et le taux prétendument insuffisant de 75% appliqué par l'expert, retenu par le tribunal. Sur l'application de la pénalité prévue à l'article L145-30 du code de commerce, la société GCMT soutient que la demande du preneur est irrecevable, et qu'il revient au séquestre de l'indemnité d'éviction de statuer sur cette demande et son montant, et à défaut au tribunal. Sur les indemnités accessoires, la société GCMT demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a retenu une somme de 10 000 euros d'honoraires de conseil technique faisant valoir que ce poste n'est pas usuellement retenu par les juridictions, que ce montant est dépourvu de tout justificatif et que cette somme fait double emploi avec les frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile pour les honoraires d'avocats. Réponse de la cour, 14. Il résulte de l'article L. 145-14 du code de commerce que le bailleur doit verser au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. 15. L'indemnité principale est égale à la valeur du droit au bail ou à celle du fonds de commerce, selon la valeur la plus élevée. En l'espèce, l'expert retient une valeur du droit au bail pour 22'800 euros et une valeur du fonds de 176'000 euros. Les parties et l'expert s'accordent pour considérer que l'activité de la société Erick Augier n'était pas transférable, de sorte qu'il y a lieu à compenser la perte du fonds de commerce selon les usages de la profession exercée. 16.C'est à juste titre que le calcul présenté par l'expert inclut un chiffre d'affaires hors taxes, conforme aux usages en matière d'hôtellerie, dès lors que le montant de la TVA perçu par un hôtelier n'est pas inclus dans la marge brute d'exploitation, qui est l'un des critères d'évaluation d'un fonds de commerce. Cette solution découle d'ailleurs expressément du document produit par la société Erick Augier elle-même dans sa pièce n° 26, en son paragraphe 71195 (Barème Francis Lefebvre), comme de son dire à l'expert du 5 juillet 2022 (rapport d'expertise, page 19/25). Son argument est donc inopérant. 17. Par ailleurs, l'appelante ne conteste pas utilement le jugement en ce qu'il a retenu, comme le proposait l'expert, une base de calcul du chiffre d'affaires moyen sur trois ans incluant l'année 2020. En effet, il n'est pas suffisamment démontré que la baisse du chiffre d'affaires constatée en 2020 (146 417 euros HT au lieu de 279 388 euros HT en 2019) soit la conséquence de la crise sanitaire, ainsi que le soutient la société Erick Augier. En effet, l'interdiction de recevoir du public édictée par le gouvernement à compter du 15 mars 2020 ne concernait pas les hébergements hôteliers. En outre, il ressort du procès-verbal de constat dressé par huissier le 1er mars 2020 à la requête du bailleur (annexe à son dire du 4 aout 2022) qu'avant même le début des mesures de confinement, il était impossible pour un client de réserver une chambre dans l'hôtel [Etablissement 1] à partir du site internet de l'établissement, la page de réservation affichant une réponse 'Access denied - échec de connexion' (page 25 du constat). Il est constant que la société Erick Augier hébergeait au sein de son établissement des familles en difficulté prises en charge par le CAIO (page 11 de ses conclusions), de sorte que la preuve n'est pas rapportée que les mesures de confinement ou de restriction de circulation prises durant l'année 2020, qui ont eu un impact indéniable sur la fréquentation des touristes ou voyageurs à [Localité 1], soient à l'origine de la baisse du chiffre d'affaires de l'hôtel [Etablissement 1] durant cette même année. Il n'existe donc pas de motif objectif d'écarter l'année 2020 de la base de calcul retenue par l'expert, qu demeure pertinente, et qui permet de retenir une moyenne de chiffre d'affaires de 234'673 euros (rapport, page 10). 18. Le coefficient de 75% proposé par l'expert, et retenu par le tribunal, ne tient pas suffisamment compte de la localisation privilégiée du fonds de commerce, en plein quartier historique, à proximité immédiate de l'hypercentre de Bordeaux, et il doit être alloué 100'% de la valeur du fonds de commerce, sans application d'un coefficient de minoration, au titre de l'indemnité principale d'éviction, qui sera ainsi portée à la somme de 234'673 euros, par voie d'infirmation du jugement déféré. Concernant la pénalité prévue par l'article L.145-30 du code de commerce: Sur la recevabilité: 19. Dès lors qu'elle constitue l'accessoire de la demande en fixation de l'indemnité d'éviction, il convient, en application de l'article 566 du code de procédure civile, de déclarer recevable en cause d'appel la prétention de l'appelante, tendant à voir rejeter la retenue de 17600 euros qu'entend pratiquer le bailleur sur le montant de l'indemnité d'éviction, au titre de l'indemnité légale de 1 % prévue par l'article L.145-30 du code de commerce. Il n'y a donc pas lieu, ainsi que le soutient le bailleur, de renvoyer ce chef accessoire de prétention à l'examen du tribunal dans le cadre d'une nouvelle instance. Sur le fond: 20. Aucune retenue ne peut être pratiquée sur le montant de l'indemnité d'éviction sur le fondement de l'article L.145-30 du code de commerce. En effet, ainsi que le rappelle à bon droit l'appelante, la pénalité de 1% prévue par cet article ne peut commencer à courir tant que n'a pas été fixé par une décision passée en force de chose jugée le montant de l'indemnité d'éviction (en ce sens, notamment, Cour de cassation, 3e Civ., 2 octobre 2012, pourvoi n° 11-17.098).