Cour d'appel, 1ere chambre section 1, 22 avril 2026 — n° 23/03402

PAR CES MOTIFS La cour, statuant dans les limites de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 15 juin 2023 en toutes ses dispositions à l'exception de celles ayant : - débouté la Sarl [Adresse 1] Midi Pyrénées au titre de sa demande relative aux désordres affectant le bloc sanitaire n° 1, - partagé les dépens de l'instance à hauteur de 20% à charge de la Sci [Adresse 1] et de 80% à la charge de la Sarl [Adresse 1] Midi Pyrénées. Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant, Condamne la Sci [Adresse 1] à verser à la Sarl [Adresse 1] Midi Pyrénées la somme de 1 580 euros au titre des travaux de reprise du bloc sanitaire n°1. Condamne la Sci [Adresse 1] à verser à la Sarl [Adresse 1] Midi Pyrénées la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice de jouissance liés aux désordres affectant le bloc sanitaire n° 1. Condamne la Sci [Adresse 1] aux dépens de première instance et d'appel. Condamne la Sci [Adresse 1] à verser à la Sarl [Adresse 1] Midi Pyrénées la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. Déboute la Sci [Adresse 1] de sa propre demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière Le président La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d'appel de Toulouse .

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Par acte authentique du 10 juin 2014, la Société à responsabilité limitée (Sarl) [Adresse 3] Midi-Pyrénées a acquis auprès de la Société civile immobilière (Sci) [Adresse 1] un ensemble immobilier, lieu-dit '[Adresse 1]' moyennant le prix de 520.000 euros. Le bien comprenant un terrain de camping et plusieurs bâtiments, la Sarl [Adresse 1] Midi- Pyrénées a également acquis, à la même date, le fonds de commerce permettant l'exploitation de ces installations pour un prix de 100.000 euros. L'acte a prévu une clause de non-garantie des vices cachés normalement due par le vendeur. Considérant que l'ensemble immobilier était affecté de divers désordres, la Sarl [Adresse 3] Midi-Pyrénées a fait établir un constat d'huissier le 23 octobre 2017, sur la base duquel elle a sollicité du juge des référés la désignation d'un expert judiciaire. Une ordonnance du 28 juin 2018 a fait droit à cette demande. L'expert a déposé son rapport le 16 mars 2020. -:-:-:- Par acte d'huissier du 20 janvier 2021, la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées a assigné la Sci [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Toulouse afin de la voir condamner à lui régler le montant des travaux de reprise sur le fondement de la garantie décennale à titre principal, de la garantie des vices cachés à titre subsidiaire et du dol à titre encore plus subsidiaire. -:-:-:- Par un jugement du 15 juin 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a : - condamné la Sci [Adresse 1] à payer à la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées la somme de 10.860 euros hors taxes au titre des travaux de reprise de la cuisine/bar, - condamné la Sci [Adresse 1] à payer à la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées la somme de 874 euros hors taxes au titre des travaux de reprise du conduit de la hotte, - condamné la Sci [Adresse 1] à payer à la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées la somme de 2.500 euros au titre de son préjudice de jouissance, - débouté la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées du surplus de ses demandes en paiement, - condamné la Sci [Adresse 1] à payer à la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en ce compris le montant des honoraires du mandataire ad'hoc, - partagé les dépens de l'instance à hauteur de 20% à la charge de la Sci [Adresse 1] et de 80% à la charge de la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, tant à titre principal qu'accessoire. -:-:-:- Par déclaration du 29 septembre 2023, la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées a interjeté appel du jugement du 15 juin 2023 en ce qu'il a : - condamné la Sci [Adresse 1] à payer à la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées la somme de 2.500 euros au titre de son préjudice de jouissance, - débouté la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées du surplus de ses demandes en paiement, - partagé les dépens de l'instance à hauteur de 20% à la charge de la Sci [Adresse 1] et de 80% à la charge de la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées. PRÉTENTIONS DES PARTIES Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 20 novembre 2024, la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées, appelante, demande à la cour, au visa des anciens articles 1108, 1109, 1112, 1382, 1641, 1645 et 1792 du code civil, de : - infirmer le jugement du tribunal judicaire de Toulouse du 15 juin 2023 en ce qu'il a : ' condamné la Sci [Adresse 1] à payer à la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées la somme de 2.500 euros au titre de son préjudice de jouissance, ' débouté la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées du surplus de ses demandes en paiement, ' partagé les dépens de l'instance à hauteur de 20% à la charge de la Sci [Adresse 1] et de 80% à la charge de la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées. - confirmer pour le surplus. Et, statuant à nouveau : À titre principal,

MOTIVATION DE LA DÉCISION Sur les demandes d'indemnisation au titre des désordres affectant le bloc sanitaire n°1 1. Sur la responsabilité décennale de la Sci [Adresse 1] au titre du bloc sanitaire n°1, le premier juge a retenu que la Sci [Adresse 1] n'a procédé, courant 2011, qu'à l'installation du carrelage et de la faïence sans que cela ait pour but d'assurer l'étanchéité de l'ouvrage, que les travaux à l'origine des désordres datent de plus de vingt ans et n'ont pas été effectués par la Sci [Adresse 4]. Il en a déduit que les désordres n'étant pas apparus dans le délai décennal suivant la réalisation des travaux ayant entraîné les malfaçons, la demande formée sur le fondement de l'article 1792 devait être rejetée. 1.1 La Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées soutient que les travaux réalisés par le vendeur sont d'une importance telle qu'ils doivent recevoir la qualification d'ouvrage et que les désordres initiaux ne constituent pas une cause d'exonération. Elle fait valoir que la Sci [Adresse 1] n'a pas uniquement posé de la faïence sur l'ancien placo, mais a également masqué cette première épaisseur défectueuse par une seconde plaque et qu'en raison de la mauvaise qualité de ces travaux, le carrelage s'effondre emportant avec lui les murs. La Sci [Adresse 1] soutient quant à elle que les travaux de pose de carrelage ont été réalisés par une autre société et qu'elle ne dispose donc pas de la qualité de constructeur au sens de l'article 1792 du code civil et que les travaux réalisés en 2011 consistaient uniquement en la rénovation du carrelage et de la faïence de sorte que les désordres ne sont pas imputables à ces travaux mais à l'installation initiale du placo. 1.2 La cour rappelle qu'au titre de l'article 1792 du code civil tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Pour prouver l'imputabilité des désordres, il suffit au maître de l'ouvrage d'établir qu'il ne peut être exclu, au regard de la nature ou du siège des désordres, que ceux-ci soient en lien avec la sphère d'intervention du constructeur recherché (Civ. 3e, 11 septembre 2025, n° 24-10.139). 1.3 Il résulte de l'article 1792-1 du code civil qu'est réputée constructeur d'un ouvrage, et à ce titre tenue de la garantie décennale, toute personne qui le vend après l'avoir construit ou fait construire (Cass. 3e civ., 16 mai 2019 n°18-14.483). 1.4 En l'espèce le rapport d'expertise expose que 'Sur la paroi qui fait face à l'entrée, le doublage est en grande partie démoli. Cela permet de constater qu'une première épaisseur de plaques de plâtre hydrofugées, de couleur verte, avait été collée par plots de colle sur une maçonnerie de pierres non appareillées, hourdées au moyen d'un mortier à base de terre. Sur les plaques hydrofugées, un deuxième parement en plaques de plâtre ordinaires a été superposé par collage. Des carreaux de faïence recouvrent l'ensemble sans l'interposition d'un produit assurant la protection à l'eau. La douche est inutilisable'. L'expert ajoute que 'les premiers travaux de placo ont été réalisés il y a une vingtaine d'années environ. La rénovation du carrelage et de la faïence a eu lieu en 2011 avant la demande d'attribution de la 4ème étoile'. 1.5 L'expert explique enfin que : 'Les travaux de placo réalisés à l'origine avaient été mal réalisés. Les travaux de reprise des embellissements réalisés en 2011, en conservant l'ancien placo, n'étaient pas conformes aux règles de l'art. La dégradation de la paroi litigieuse due à son manque de solidité a rendu la douche inutilisable'. 1.6 À titre liminaire, la cour souligne que le moyen soulevé par la Sci [Adresse 1] tenant au fait qu'elle n'aurait pas réalisé elle-même les travaux est inopérant dès lors qu'elle reconnaît avoir fait réaliser des travaux sur l'ouvrage dont elle était propriétaire, fût-ce par l'intermédiaire d'une autre société. 1.7 Sur les travaux réalisés par le vendeur, il ne ressort pas des constatations de l'expert, contrairement aux allégations de la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées, que ceux-ci aient consisté en la pose de placo. En effet l'expert indique qu'il s'agit de la rénovation 'du carrelage et de la faïence'et relève que l'ouvrage en placo, composé de deux pans dont un hydrofugé, a été réalisé il y a une vingtaine d'années. Il apparait toutefois que les travaux de faïence ont nécessité l'incorporation de matière au mur et il ressort des photographies, notamment n°1 et n° 5 du rapport, que leur retrait ne peut se faire sans l'enlèvement de matière. Par ailleurs, si les travaux de faïence réalisés en 2011 n'avaient, aux yeux du vendeur, qu'une fonction esthétique, la cour entend rappeler que la faïence d'une salle d'eau a d'abord pour vocation de garantir l'étanchéité des parois et donc la solidité d'un bloc sanitaire, composé essentiellement d'une douche. Enfin, il apparaît à la lecture du rapport et des photographies que l'ensemble du bloc a fait l'objet de travaux de carrelage et de faïence. Aussi, s'agissant d'une réfection complète d'un élément de nature à assurer l'étanchéité de l'ouvrage, les travaux sont d'une importance telle qu'ils sont susceptibles d'engager la responsabilité de la Sci [Adresse 1] au sens l'article 1792 du code civil. 1.8 Sur la cause des désordres, l'expert indique que 'l'absence de solidité de la paroi a rendu la douche inutilisable'. En préambule de cette conclusion, il mentionne à la fois les malfaçons de la faïence et celles du placo sans toutefois trancher explicitement entre les deux. L'expert relève, en plus des malfaçons du placo, que la faïence a été posée 'sans l'interposition d'un produit assurant la protection à l'eau' et que ces travaux sont non-conformes. Aussi, s'agissant des murs d'une unité sanitaire dont la fonction est d'assurer l'étanchéité, il ne peut pas être exclu que les travaux de faïence - qualifiés de 'bricolage' par l'expert - soient en lien avec le désordre. Eu égard aux règles probatoires rappelées supra, le lien d'imputabilité entre les désordres - d'une importance telle qu'ils rendent l'ouvrage impropre à sa destination - et les travaux réalisés par le vendeur est donc suffisamment établi de sorte que ce dernier engage à l'égard de la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées sa responsabilité décennale. 1.9 Sur le montant des réparations du mur de la douche, l'expert expose en page 43 de son rapport pour le désordre relatifs au bloc sanitaire n°1 que le montant de 1 580 euros ht est une 'estimation qui paraît correcte'. L'expert a ainsi fait, en considération de la nature des désordres, une juste estimation du coût des travaux. La Sci [Adresse 1] sera condamnée à verser à la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées la somme de 1 580 € HT au titre des travaux de reprises des désordres affectant le bloc sanitaire n°1. Sur les demandes d'indemnisation au titre des désordres affectant le bloc sanitaire n°3 2. Sur la responsabilité décennale de la Sci [Adresse 1] au titre du bloc sanitaire n°3, le premier juge a retenu que les désordres affectant l'immeuble sont dus aux travaux effectués durant l'année 1993 de sorte que, n'étant pas apparus dans le délai d'épreuve de dix ans, ils ne peuvent mobiliser la garantie décennale du vendeur. 2.1 La Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées soutient que l'importance des travaux réalisés en 2011, à savoir l'apposition de plaques en vinyle sur les murs, réalisation de carrelage sur tous les sanitaires, habillage en lattes PVC blanches en sous toiture, réfection de toutes les peintures et surtout comblement au mortier de la dalle et réalisation d'un carrelage scellé, doit entrainer la qualification de travaux de rénovation importants assimilés à un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil.