Cour d'appel, chambre commerciale, 22 avril 2026 — n° 25/01009

Par ces motifs La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction ; Statuant dans les limites de sa saisine, Constate que la demande de jonction des deux procédures d'appel enregistrées sous les N° RG 25-1009 (ordonnance RG 24/57) et 25/1016 (ordonnance RG 24/92) est sans objet ; Rejette la demande de sursis à statuer ; Confirme l'ordonnance rendue le 14 mai 2025 sous le N° RG 24/92 en toutes ses dispositions sauf en celle condamnant par provision M. [M] [F] et M. [J] [Z], solidairement, à payer à M. [I] [C] et M. [S] [C] la somme de 61 826, 77 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024 ; Statuant à nouveau Condamne solidairement et par provision, M. [F] [M] et M. [J] [Z] à payer à M. [I] [C] et M. [S] [C] la somme de 11 614,79 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024 date de l'assignation. Confirme l'ordonnance rendue le 14 mai 2025 sous le N° RG 24/57 en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à mettre hors de cause M. [M] [F] Déclare irrecevable la demande de compensation des loyers réellement dus par M. [M] [F] avec les sommes mises à la charge de MM. [C] au titre des travaux dont la charge financière leur incombe Condamne in solidum M. [M] [F] et la SAS Le Celtic à verser à M. [I] [C] et M. [S] [C] pris ensemble la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne in solidum M. [M] [F] et la SAS Le Celtic aux dépens. Le greffier La présidente

Par acte authentique du 9 février 2021 reçu par Me [X], Notaire à [Localité 2], M. [I] [C] et M. [S] [C] ont donné à bail des locaux commerciaux situés [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 2] à M. [M] [F] et M. [J] [Z] pour y exercer une activité d'hôtellerie. Le loyer convenu s'élevait à 18 000 euros par an, payable d'avance en douze termes égaux de 1 500 euros le 5 de chaque mois. MM [C] ont fait délivrer à MM [F] et [Z], par actes séparés du 29 février 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite dans le contrat de bail, pour paiement d'une somme de 60.326,68 euros au titre des loyers impayés du 1er septembre 2021 au 28 février 2024, des pénalités de retard et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères des années 2021, 2022 er 2023. Les preneurs exercent leur activité sous la forme d'une SAS, la SAS Le Celtic. Par acte de commissaire de justice des 7 et 10 juin 2024, la SAS Le Celtic a fait assigner MM [C] en référé afin de voir : - suspendre les effets de la clause résolutoire, -condamner les bailleurs à produire sous astreinte une situation rectificative des loyers pour la période d'exploitation réelle à partir du 1er septembre 2023, -désigner un expert pour déterminer la nature exacte des travaux réalisés par le locataire, en chiffrer le coût et proposer un apurement des comptes entre les parties. -subsidiairement, condamner MM [C] à faire dresser à leurs frais et sous astreinte, un état des lieux de l'établissement -condamner MM [C] à leur payer une provision de 15 000 euros. MM [F] et [Z] sont intervenus volontairement à la procédure. Par ordonnance du 14 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montluçon a : -déclaré la SAS Le Celtic irrecevable en ses demandes ; -reçu MM [F] et [Z] en leur intervention volontaire -rejeté la demande de jonction de la procédure avec celle initiée par MM [C] quant à la mise en 'uvre de la clause résolutoire insérée dans le bail -débouté MM [F] et [Z] de leurs demandes aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire et de leur demande de délais de paiement -dit n'y avoir lieu à référé quant aux demandes relatives à l'établissement sous astreinte d'une situation rectificative du décompte des loyers et à la condamnation au versement d'une provision ainsi qu'à la condamnation des bailleurs à établir un état des lieux loués ; -débouté MM [F] et [Z] de leur demande d'expertise ; - condamné la SAS Le Celtic, MM [F] et [Z] à verser à MM [C] une somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. M. [F] et la SAS Le Celtic ont relevé appel de cette ordonnance suivant déclaration du 17 juin 2025. Cette affaire a été enregistrée sous le N° RG 25-1009. La procédure a été orientée à bref délai par ordonnance du 7 juillet 2025. Parallèlement et suivant ordonnance du 14 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montluçon a : -déclaré la SAS Le Celtic irrecevable en ses demandes ; -reçu MM [F] et [Z] en leur intervention volontaire -rejeté la demande de jonction de la procédure avec celle initiée par la SAS Le Celtic -débouté MM. [F] et [Z] de leurs demandes reconventionnelles relatives à l'établissement sous astreinte d'une situation rectificative du décompte des loyers et à la condamnation au versement d'une provision ainsi qu'à la condamnation des bailleurs à établir un état des lieux loués ; -constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail -constaté la résiliation du bail à effet du 29 mars 2024 ; -ordonné la restitution des lieux et à défaut l'expulsion de tous occupants avec le concours de la force publique -fixé à titre provisionnelle l'indemnité d'occupation à la somme de 1 500 euros par mois ; -condamné par provision MM [F] et [Z], solidairement, à payer à MM [C] la somme de 61 826,77 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 mars 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024 ;

Motivation : I-Sur la demande de jonction : Par ordonnance du 11 décembre 2025, les deux procédures d'appel enregistrées sous les N° RG 25-1009 (ordonnance RG 24/57) et 25/1016 (ordonnance RG 24/92) ont fait l'objet d'une jonction. La demande de jonction est donc désormais sans objet. II- Sur la demande de sursis à statuer : Les appelants ont saisi à jour fixe le tribunal judiciaire de Montluçon pour voir statuer sur l'identité réelle du preneur, le mal-fondé des loyers, charges et pénalités sollicités par le bailleur sur la période de fermeture de l'établissement, le remboursement des travaux réalisés. Il apparaît inutile et contraire à l'administration d'une bonne justice de sursoir à statuer dans l'attente de la décision définitive au fond, le juge du fond ayant rouvert les débats dans l'attente de la décision de la présente cour, statuant sur appel des deux ordonnances de référés précitées. La demande de sursis à statuer sera rejetée. III-Sur la recevabilité des demandes de la SAS Le Celtic : Aux termes des deux ordonnances rendues le 14 mai 2025, le juge des référés a jugé les demandes de la SAS Le Celtic irrecevables considérant : - que MM [C] ont contracté avec M. [F] et M. [Z], agissant en qualité de preneurs, sans qu'il soit stipulé que ceux-ci agissaient pour le compte d'une société en formation à laquelle le bail serait transmis par le bénéfice d'une clause de substitution, -que la SAS Le Celtic ne démontre pas avoir repris à son compte la titularité du bail en qualité de preneur suite à une opération de cession dont la validité aurait été soumise à l'acceptation du bailleur. -que la SAS Le Celtic n'avait pas qualité pour agir. Il a également jugé dans l'instance enregistrée sous le N° 24/92 que l'intervention volontaire de la SAS Le Celtic était irrecevable. M. [F] et la SAS Le Celtic font valoir que l'intérêt à agir de cette dernière est indiscutable dès lors que celle-ci a entrepris des travaux de rénovation et exploite effectivement l'établissement. M. [F] affirme être intervenu au contrat de bail avec M. [Z], pour le compte d'une société en formation, et s'en être remis à l'expertise juridique du bailleur sur ce point. Ils font observer que le bail comporte une clause « immatriculation-changement de situation » ; que les statuts de la société mentionnent l'état des actes accomplis pour le compte de la société en formation avant immatriculation et le contrat de bail conclu avec MM [C] et que les échanges des bailleurs avec la SAS et plus encore avec M. [A] [F], nouvel associé de la SAS, témoignent de la connaissance par les bailleurs de l'existence de la société Le Celtic. MM [C] répondent que contrairement à ce que prétendent les demandeurs, le bail a été rédigé sous la responsabilité d'un notaire qui s'est nécessairement interrogé sur la qualité des intervenants au contrat. Or, l'acte authentique ne contient aucune clause indiquant que les signataires interviendraient pour le compte d'une société en formation. Ils ajoutent que la SAS Le Celtic n'était pas en cours de formation à la date de signature de l'acte ; qu'il n'existe pas de clause de substitution, pas d'acte de reprise au sens de l'article L210 6 du code de commerce, pas de preuve de cession du bail autorisée par le bailleur. Sur ce : Les deux procédures de référé ayant été jointes, il convient de rappeler que la SAS Le Celtic est à la fois demanderesse principale et intervenante volontaire dans l'une et l'autre de ces procédures. Suivant les dispositions de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Suivant les dispositions des articles 122 et 124 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen tendant à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir, tel le défaut de qualité, et que les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief et alors même que l'irrecevabilité ne résulterait d'aucune disposition expresse. Suivant les dispositions des articles 328 et suivants du code de procédure civile, l'intervention volontaire est principale ou accessoire. En l'espèce elle est principale dans la mesure où la SAS Le Celtic élève une prétention à son profit. Cette intervention n'est donc recevable que si la SAS Le Celtic a le droit d'agir relativement à cette prétention. Les demandes de la SAS Le Celtic portent sur le montant des loyers dus en considération de la date effective d'ouverture de l'établissement, de la créance qu'elle affirme détenir en qualité de preneur à l'encontre des bailleurs. Elle se prévaut donc à titre principal d'un lien contractuel et des règles applicables en matière de baux. Au détour de ses écritures et à hauteur de cour seulement, la SAS Le Celtic fait également valoir qu'à défaut elle agit sur le fondement de l'enrichissement injustifié et des articles 1303 et suivants du code civil. Ce moyen n'est concevable que dans l'hypothèse où la SAS Le Celtic se place en dehors de l'exécution du contrat de bail. Or l'action fondée sur l'enrichissement sans cause a pour finalité de voir condamner celui qui s'est enrichi sans cause légitime au détriment de celui qui s'est appauvri à verser à restituer à ce dernier les sommes indûment versées. La cour observe que le dispositif des conclusions des appelants ne comporte aucune demande en ce sens mais seulement une demande de compensation entre les loyers effectivement dus et les sommes mises à la charge des bailleurs au titre des travaux dont la charge financière leur incombe. Une créance de restitution n'ayant pas vocation à se compenser avec des loyers dus dans le cadre d'un contrat de bail, il apparaît que la SAS Le Celtic ne formule en réalité aucune demande sur le fondement de l'article 1303 du code civil. C'est donc exclusivement au regard des demandes effectivement présentées en première instance comme en appel que la recevabilité de son action doit s'apprécier. *sur la qualité de preneur de la SAS Le Celtic : La cour observe que le contrat de bail a été établi le 9 février 2021 sous la forme authentique par Me [X], notaire. Il est rappelé dans cet acte que le preneur désigne le ou les locataires ; que les bailleurs sont M. [M] [F] et M. [J] [Z]. La cour fait siennes les observations du juge des référés sur l'absence de clause de substitution. Il n'est pas stipulé que les preneurs interviennent au nom et pour le compte d'une société en cours de constitution. Le contrat de bail a été passé le 9 février 2021. Or la SAS le Celtic, ayant pour gérant M. [A] [F] et M. [N] [E] n'a été immatriculée au RCS de Montluçon que le 1er juin 2021. Il résulte des statuts que la société a été constituée par M. [A] [F] et M. [Z] [J] le 26 mars 2021. L'attestation de dépôt pour constitution d'un capital social est datée du 1er avril 2021. Il n'est donc pas établi que la société était en cours de constitution au moment de la signature du bail. Il n'est par ailleurs pas expliqué à quel titre M. [M] [F] serait intervenu pour une société dont il n'a jamais été associé ni gérant. Le fait que les statuts fassent, à l'initiative des associés de cette SAS, mention du contrat de bail commercial n'emporte aucune conséquence juridique et ne saurait contredire les termes d'un acte notarié. Le fait que le notaire ait informé les preneurs de la nécessité d'être immatriculés au registre du commerce et des sociétés ne présume pas l'existence d'une société en formation. Le bail étant consenti à M. [Z] et M.