Cour d'appel, chambre commerciale, 22 avril 2026 — n° 25/00154

Par ces motifs : La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort par mise à disposition au greffe ; Statuant dans les limites de la cassation ; Confirme le jugement par substitution partielle de motifs en ce qu'il a : - débouté Mme [N] [I] et Mme [D] [L] de leur demande indemnitaire formée à l'encontre de la SCP [W] [M] [P] [T] [Z] notaires associés - débouté Mme [N] [I] et Mme [D] [L] de leur demande tendant à la condamnation de la SCP [W] [M] [P] [T] [Z] notaires associés à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre Infirme le jugement en ce qu'il condamne la SCP [W] [M] [P] [T] [Z] notaires associés à verser à Mme [N] [I] et Mme [D] [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Y ajoutant ; Déboute la SCP [W] [M] [P] [T] [Z] notaires associés de sa demande de condamnation de Mme [N] [I] et Mme [D] [L] à lui verser la somme de 1 euro à titre de dommages et intérêts ; Condamne Mme [N] [I] et Mme [D] [L] à verser à la SCP [W] [M] [P] [T] [Z] notaires associés la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [N] [I] et Mme [D] [L] aux dépens de première instance et d'appel. Le greffier La présidente

Par acte sous seing privé signé le 1er août 2017 en l'étude de maître [G], notaire au sein de la SCP [W] [M] [P] [T] [Z], Mme [N] [I] et Mme [D] [C] épouse [L], vendeurs, et M. [J] [U], acquéreur, ont régularisé une promesse synallagmatique de vente concernant une parcelle située lieu-dit [Adresse 4], [Adresse 5] à Riom (Puy-de-Dôme), cadastrée section ZB n° [Cadastre 1], d'une superficie de 7 ares 96 centiares, le prix étant fixé à 60 000 euros, la réitération de la vente devant intervenir le 29 septembre 2017. L'acte prévoyait : -Une condition suspensive liée à l'obtention par l'acquéreur d'un prêt d'un montant maximum de 40 000 euros sur une durée de 15 ans au taux d'intérêt maximum de 1,70 % ; -Une pénalité de 6000 euros en application de l'article 1231-5 du code civil en cas de non réitération de l'acte ; -La possibilité pour chaque partie, nonobstant la pénalité, de poursuivre l'exécution de la vente. L'acte apportait en outre, au paragraphe consacré aux servitudes, les précisions suivantes : « À la connaissance du vendeur, outre les servitudes pouvant résulter le cas échéant de l'acte, de la situation naturelle du bien, de la loi et de l'urbanisme, il n'en existe pas d'autre que celles relatées ci-après : 1) Aux termes de l'acte reçu par maître [A], notaire à [Localité 5], le 28 juillet 2001, publié au bureau des hypothèques de [Localité 1] le 24 août 2001, volume 2001 P n° 4086, il a notamment été stipulé ce qui suit ci-après littéralement rapporté : « 'M. et Mme [X] créent et constituent sur la parcelle de terrain restant leur appartenir, cadastrée section ZB n° [Cadastre 1] (fonds servant) une servitude de passage de canalisation d'évacuation d'eaux usées et pluviales, au profit de l'immeuble présentement vendu cadastré section ZB n° [Cadastre 2] (fonds dominant)'. Cette servitude s'est éteinte par suite de la réunion des fonds servant et dominant entre les mains d'un même propriétaire. Il est ici précisé que la maison d'habitation édifiée sur la parcelle cadastrée section ZB n° [Cadastre 2] est équipée à ce jour d'un assainissement par fosse septique située en sous-sol de la parcelle cadastrée section ZB n° [Cadastre 1] présentement vendue. Cependant, il n'y a pas lieu de stipuler une création de servitude pour cette installation, le vendeur s'obligeant expressément à remplacer ce système d'assainissement par un autre système individuel de type station d'épuration ou micro station d'épuration, lequel sera situé sur la parcelle cadastrée section ZB n° [Cadastre 2], et ce, au plus tard avant la réitération des présentes en acte authentique des présentes (sic). Le vendeur s'oblige en outre à neutraliser la fosse septique actuellement existante avec de l'eau ou du sable à son choix, avant la réitération authentique de la vente. 2)(') ». Mme [I] et Mme [L] se sont renseignées auprès des services techniques de la mairie de [Localité 1] sur la possibilité d'installer une micro station d'épuration sur leur parcelle. Suite à un déplacement sur les lieux le 8 août 2017, M. [K], technicien du domaine public, leur a adressé un courriel le 12 octobre 2017 leur confirmant qu'elles n'étaient pas autorisées à installer une microstation d'épuration sur la parcelle cadastrée ZB n° [Cadastre 2] et avaient l'obligation de raccorder la parcelle, située en zone d'assainissement collectif, au réseau de collecte des eaux usées, soit directement soit par le biais d'une servitude et de mettre hors service le dispositif d'assainissement individuel. Par courrier recommandé en date du 13 octobre 2017, Mme [I] et Mme [L] ont avisé leur notaire de leur intention de ne pas poursuivre la vente, annexant à leur lettre le courriel des services techniques de la mairie de [Localité 1] en date du 12 octobre 2017. Par courrier recommandé en date du 21 novembre 2017, M. [U] a mis en demeure Mme [I] et Mme [L] de régulariser la vente le 11 décembre 2017, date à laquelle un procès-verbal de carence a été dressé par maître [V], notaire de M.

Motivation : I-Sur la saisine de la cour d'appel de Riom autrement composée : Selon l'article 624 du code de procédure civile, la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce. Elle s'étend également à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire. Si la cassation n'atteint qu'un ou certains chefs de demandes dissociables des autres, la décision n'est pas remise en cause des autres chefs qui deviennent irrévocables (article 623 du code de procédure civile) En l'espèce, la Cour de cassation a rejeté les moyens portant sur la nullité de la promesse de vente en raison du caractère impossible de son objet. Il est ainsi jugé que la seule obligation du vendeur vis-à-vis de l'acquéreur était de neutraliser la fosse septique située sur la parcelle N°[Cadastre 1] ; que les précisions relatives au choix du système d'assainissement ayant vocation à être installé sur la parcelle N° [Cadastre 2] ne concernaient que les venderesses ; que l'impossibilité pour ces dernières de mettre en place sur ladite parcelle un système d'assainissement individuel ne constituait pas un obstacle dirimant à l'exécution de l'obligation de neutraliser la fosse septique. Il est également jugé que la précision apportée dans la promesse sur le choix des venderesses de mettre en 'uvre un système individuel d'assainissement sur la parcelle dont elles conservaient la propriété constituait une explication de l'absence de nécessité d'instituer une servitude sur le terrain vendu. La Cour de cassation a par ailleurs écarté les moyens fondés sur le dol de l'acquéreur. Elle a enfin écarté le moyen tiré de la nullité de la promesse pour stipulation d'une condition impossible. Il est ainsi jugé qu'il ne résulte pas de la promesse de vente ni de la rédaction de la clause litigieuse que les parties ont entendu faire de la possibilité de l'installation d'un système d'assainissement individuel une condition suspensive de la vente. S'agissant de la responsabilité du notaire, la cassation intervient sur la demande que les venderesses indiquent avoir développé devant la cour au titre de perte de chance. La Cour de cassation a jugé qu'en retenant qu'il n'était pas établi que les venderesses auraient pu négocier au prix de 70 000 euros, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1240 et le principe de réparation intégrale du préjudice. Il s'infère de ces éléments que les moyens par lesquels la cour d'appel a retenu la responsabilité du notaire n'ont été ni soumis à pourvoi ni cassés. La faute et le préjudice étant deux conditions distinctes de la responsabilité et la cour de renvoi ne pouvant statuer que sur les chefs cassés, il n'y a pas lieu à statuer sur la faute de la SCP [W] [M] [P] [T] [Z] notaires associés. II-Sur le préjudice de Mme [I] et de Mme [L] : Les appelantes soutiennent qu'elles ont été empêchées du fait de l'absence de prévision d'une servitude dans l'acte, d'exécuter la promesse au titre de laquelle elles ont été poursuivies en justice. Il convient de rappeler que la faute retenue à l'encontre du notaire ne tient pas dans l'absence de prévision d'une servitude. La cour a retenu que la SCP [W] [M] [P] [T] [Z] notaires associés avait manqué à son obligation de conseil et à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte dressé le 1er août 2017, en s'abstenant de proposer l'instauration d'une condition suspensive permettant à Mme [I] et Mme [L] de ne pas vendre le bien en l'absence d'autorisation d'installer une microcentrale. Il ne peut donc être soutenu que l'absence de servitude a privé les venderesses de réaliser la vente aux conditions initiales et plus encore d'exécuter la promesse au titre de laquelle elles ont été poursuivies en justice et ce d'autant que : -la question de l'assainissement a été envisagée par Mme [I] et M. [C] avant l'intervention du notaire, Mme [I] disposant de deux devis différents relatifs pour l'un à l'installation d'un système d'assainissement individuel et pour l'autre au raccordement au réseau collectif ; -après que Mmes [I] et [L] ont été avisées par la mairie de l'impossibilité de mettre en place un système individuel d'assainissement (dès le 9 août 2017), les discussions ont été reprises et il était encore possible de prévoir par avenant (M. [U] donnant son accord) la création d'une servitude sur la parcelle N°[Cadastre 1]. Le préjudice allégué est sans lien avec les manquements retenus par la cour portant exclusivement sur le défaut de conseil et de stipulation d'une condition suspensive. Si l'installation sur leur parcelle d'un système individuel d'assainissement constituait pour les venderesses un élément essentiel, la condition suspensive aurait garanti que les parties ne seraient engagées que si les circonstances jugées déterminantes pour leur consentement se réalisent effectivement. Le préjudice qui résulte du manquement aux obligations précitées tient donc en réalité dans la perte de chance de ne pas vendre en cas d'impossibilité d'installer un système individuel d'assainissement. Mme [I] avait bien conscience d'avoir perdu cette liberté lorsqu'elle écrivait « Lors de notre entrevue vous m'avez fait comprendre qu'il était impossible de casser le compromis(..)Veuillez m'excuser d'être restée fixée sur « casser le compromis » avec l'incapacité de passer à autre chose lors de notre rendez-vous. » Par ailleurs, les appelantes font état d'une « perte de chance » de ne pas vendre aux conditions initiales avec un coût de raccordement de 5 500 euros. Cependant, l'entreprise [U] avait établi deux devis au mois de février 2017, soit bien avant l'intervention du notaire : le coût d'une microstation était de 5 702,40 euros TTC et celui du raccordement au réseau d'assainissement passant par la parcelle N° [Cadastre 1] à 5 807,49 euros. Le devis établi postérieurement le 7 septembre 2017 par l'entreprise [U] s'élève à 15 994,86 euros car il passe par un chemin plus long que celui du premier devis. Mme [I] a indiqué dans un courrier du 2 octobre 2017 que M. [U] ne souhaitait pas de servitude sur son terrain. Cette affirmation est à prendre avec précaution alors : - que dans ce même courrier Mme [I] déclare avoir appris « par hasard » en août que la station d'épuration n'était pas possible alors que dans un courriel du 12 octobre 2017, M. [K], technicien domaine public à la ville de [Localité 1], rappelle lui avoir indiqué lors de sa visite du 8 août qu'il était impossible d'autoriser une microstation et l'obligation, conformément aux articles L 1331-1 et suivants du code de la santé publique (rappelés en page 12 du compromis) que le propriétaire a l'obligation de raccorder la totalité des eaux usées au réseau de collecte des eaux usées, et précisant que la parcelle est située en zone d'assainissement collectif. -que M. [U] indique dans un courrier du 21 novembre 2017 « Par échanges entre nos notaires respectifs, j'ai appris que la Mairie de [Localité 1] vous refusait la création d'une micro-station d'épuration sur votre propriété en emplacement de la fosse septique située sur la parcelle qui m'est vendue. Par l'intermédiaire de nos notaires, je vous ai alors proposé la constitution d'une servitude de passage de canalisation souterraine à l'aspect Est de la parcelle vendue permettant le raccordement de votre maison au réseau d'assainissement collectif situé [Adresse 6] » (soit le raccordement prévu au premier devis). Dans ces conditions, et alors que le prix de vente avait déjà été antérieurement négocié du vivant de M. [C], la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable de vendre le bien à 70 000 euros pour « amortir » (suivant la logique des appelantes) le surcoût du raccordement n'est pas établie. M.