Cour d'appel, 8ème chambre, 22 avril 2026 — n° 25/00776

PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance rendue le 23 décembre 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon sauf à préciser que la société Louisiane Seafood est la nouvelle dénomination de la société [G]. Y ajoutant, Rejette la demande de nouvelle expertise, Dit que les dépens comprennent les frais de l'expertise judiciaire et le coût du commandement de payer du 10 avril 2024, Condamne la société Louisiane Seafood aux dépens d'appel, Condamne la société Louisiane Seafood à payer à la société Sofimmo en cause d'appel la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT

* * * * FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Suivant acte sous seing privé du 22 novembre 2018, la société Arugam a consenti à M. [A] et M. [Q], ayant constitué ensuite la société Mon Resto Bio, un bail pour y exercer une activité de restauration rapide dans un local au rez-de-chaussée d'un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3]. Le 27 novembre 2019, la société Sofimmo est devenue propriétaire de ce local. Le 2 juin 2022, dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de la société Mon Resto Bio, la société [G], s'est portée adjudicataire du fonds de commerce comprenant le droit au bail antérieurement souscrit par la société Mon Resto Bio. Le 23 février 2023, au motif que la destination du local ne pouvait être respectée au regard de la non-conformité des locaux, la société [G] a fait assigner la société Sofimmo et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble en référé aux fins d'expertise et d'autorisation de suspendre le paiement des loyers jusqu'à complète exécution des travaux. Suivant ordonnance de référé rendue le 24 juillet 2023, le président du tribunal judiciaire de Lyon a désigné M. [D] en qualité d'expert avec notamment pour mission de se prononcer sur l'existence d'une VMC desservant le local exploité par la société [G] et indiquer les travaux à exécuter. Il a par ailleurs rejeté la demande de suspension du paiement des loyers et charges. M. [D] a déposé son rapport le 28 juin 2024. Le 10 avril 2024, la société Sofimmo a fait signifier à la société [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour le paiement de la somme principale de 43.763,06 €, montant des loyers dus au 2ème trimestre 2024. Par exploit du 10 juin 2024, la société Sofimmo a fait assigner la société [G] devant le président du tribunal judiciaire de Lyon, statuant en référé aux fins de constatation de la résiliation du bail commercial et d'expulsion et en paiement d'une provision au titre des loyers et charges dus au 3ème trimestre 2024 et d'une indemnité d'occupation. Suivant ordonnance de référé contradictoire rendue le 23 décembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Lyon a : - constaté la résiliation du bail à la date du 11 mai 2024 ; - condamné la société [G] à payer à la société Sofimmo la somme provisionnelle de 78.400 € au titre des loyers et des charges arrêtés au 4ème trimestre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2024 sur la somme de 43.763,06 €, - condamné la société [G] et tout occupant de son chef à quitter les lieux, si besoin est par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique et d'un serrurier, - condamné la société [G] à payer une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui des loyers hors taxes et des charges du mois de janvier 2025 jusqu'au départ effectif des lieux, - condamné la société [G] aux dépens, - condamné la société [G] à payer à la société Sofimmo la somme de 1.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration enregistrée le 30 janvier 2025, la société [G] a relevé appel de cette décision. Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 9 mars 2026, la société Louisiane Seafood, anciennement dénommée [G], demande à la cour de : - dire recevable et bien fondé son appel interjeté à l'encontre de l'ordonnance déférée ; - infirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ; et, statuant à nouveau, - constater que les locaux loués ne sont pas conformes à la destination prévue au bail ; - dire que la société Sofimmo a manqué à son obligation de délivrance conforme ; - dire que les demandes de la société Sofimmo se heurtent à des contestations sérieuses ; - dire que la clause résolutoire n'est pas acquise ; - débouter la société Sofimmo de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - dire n'y avoir lieu à provision ;

MOTIFS DE LA DÉCISION : 1° sur les demandes de la société Sofimmo : La société Louisiane Seafood oppose aux demandes de la société Sofimmo une exception d'inexécution soutenant que sa bailleresse a manqué à son obligation de délivrance car les locaux loués ne seraient pas conformes à la destination prévue au bail. Aux termes du contrat, les locaux ont été donnés à bail pour une activité de 'restauration rapide ne nécessitant pas de gaine d'extraction, traiteur sur place et à emporter, livraison, salon de thé'. La cour relève au préalable que la société Mon Resto Bio, prédécesseur de la société [G], a pu exploiter dans les locaux son activité de restauration rapide et que la liquidation judiciaire de cette entreprise est due, selon les déclarations de la société Sofimmo non contredites sur ce point par l'appelante, aux mesures de fermeture administrative liées à la pandémie de la covid 19 et non pas à un équipement défaillant. A l'appui de sa contestation, la société Louisiane Seafood se prévaut d'une décision administrative des services d'hygiène de la ville de [Localité 1], du rapport d'expertise judiciaire de M. [D] et d'un rapport de la société [U] dont elle a sollicité l'avis. Contrairement à ce qui est soutenu, le rapport du service d'hygiène urbain de la ville de [Localité 1] n'a pas ordonné une interdiction d'exploiter le local mais a seulement mis l'entreprise en demeure de mettre en place les actions nécessaires à une mise en conformité au titre de la réglementation. Sur les 15 infractions constatées, une seulement concerne un problème d'extraction, à savoir que le conduit d'extraction de la cuisine débouche à moins de 8 mètres de toutes fenêtres ou de toute prise d'air neuf, les autres étant essentiellement imputables au non-respect des bonnes pratiques d'hygiène. Il est notamment mentionné que la procédure de gestion des huiles de friture est incomplète ce qui confirme les dires de la société Sofimmo sur le non-respect de la destination du bail qui prévoit une restauration ne nécessitant pas de gaine d'extraction. Ce point est également confirmé par un courrier du syndic de l'immeuble se plaignant de ce que les fumées issues des cuissons étaient rejetées en façade de l'immeuble. Il est constant que l'installation d'une extraction débouchant en façade est le fait, soit du précédent locataire, selon ce que déclare le conseil de la société [G] dans un courrier du 8 février 2023, soit plus probablement par la société [G] elle-même ainsi qu'en atteste la liste d'équipements figurant sur le bordereau d'achat lors de l'acquisition du fond, qui ne fait pas mention d'un tel équipement. La question est donc de savoir s'il est possible dans les locaux non pas de pratiquer une restauration nécessitant une gaine d'extraction puisqu'une telle activité n'est pas autorisée par le bail mais simplement d'assurer une aération conforme à la réglementation pour un établissement recevant du public. La société Louisiane Seafood se prévaut de l'absence d'un dispositif autonome de renouvellement d'air réglementaire. Il n'est pas fait mention dans le rapport du service d'hygiène de la ville de [Localité 1] d'un problème de renouvellement de l'air. Le rapport d'expertise judiciaire de M. [D] confirme qu'il existe dans l'immeuble une VMC collective avec une gaine d'extraction rigide de 160 mm remontant en terrasse, constate également la présence d'une bouche d'extraction dans le local commercial et d'une gaine souple raccordée sur la bouche d'extraction qui rejoint la gaine rigide et indique la possibilité de raccorder une bouche d'extraction et un débit possible de l'ordre de 250 à 300 m3/h. Il précise que toutes les gaines des commerces sont raccordées sur le caisson d'extraction des logements ce qui crée des perturbations dans le fonctionnement de la VMC double flux et déclare que si le débit d'air qui existe n'est pas très important, cela pourrait être dû au fait qu'une partie de la gaine est souple et peut-être coudée, ce qui génère des pertes de charge et réduit le débit d'air, ajoutant qu'il appartient aux exploitants des commerces de mettre en oeuvre leurs propres extracteurs suivant leurs besoins spécifiques. Le rapport [U] produit par la société Louisiane Seafood ne contredit pas ces observations en ce qu'il recommande des mesures de mise en conformité du renouvellement d'air du local. Selon un avis d'architecte versé aux débats l'installation d'une VMC contrôlée permettant la ventilation des deux salles et du WC est possible sans que cela nécessite de toucher aux parties communes et à la structure de l'immeuble. Enfin, le rapport technique VSA Property confirme également l'absence de raccordement de la bouche au restaurant, la faiblesse du débit d'extraction sans doute en raison d'angles de courbure trop important du flexible de raccordement et préconise de faire transiter le réseau dans la gaine technique située en sous-face de la dalle jusqu'à la toiture terrasse du bâtiment. Si ces avis techniques diffèrent quant aux solutions à apporter, raccordement de la bouche au réseau en place de l'immeuble (rapport [D], rapport VSA Property, ou avis Est Ouest architecte) ou bien au contraire mise en place d'une ventilation double flux autonome (rapport [U]), il se déduit de ces éléments que l'installation d'un système de renouvellement d'air réglementaire est techniquement possible dans les locaux loués au regard de la configuration des lieux sans qu'il ne soit démontré, et cela ne ressort pas du rapport [U], que cela génère des travaux importants. Or la cour rappelle qu'aux termes du bail, tous les travaux qui peuvent être prescrits par la loi, les règlements ou les autorités administratives, lors de l'entrée en jouissance ou en cours de bail, aux fins notamment de permettre l'utilisation des locaux loués en conformité avec la réglementation sont à la charge du preneur. Ainsi, et sans qu'il apparaisse utile d'ordonner à nouveau une expertise, il n'est pas justifié d'une impossibilité d'exploiter le local en raison d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et la contestation émise par la société Louisiane Seafood à ce titre ne peut être qualifiée de sérieuse. La société [G] n'ayant pas réglé les causes du commandement de payer délivré le 10 avril 2024 dans le mois qui suit sa délivrance, le bénéfice de l'acquisition de la clause résolutoire est acquis. Il convient de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail, ordonné son expulsion et a condamné l'appelante à payer à la société Sofimmo une provision au titre des loyers et charges arrêtés au 4ème trimestre 2024 et au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui des loyers hors taxes et des charges à compter du mois de janvier 2025 et jusqu'au départ effectif des lieux sans qu'il soit utile de réactualiser la demande dès lors que le bail étant résilié, la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'au départ du preneur se suffit par elle-même. Il convient seulement de préciser que la société Louisiane Seafood est la nouvelle dénomination de la société [G]. 2° sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : L'ordonnance est confirmée en ses dispositions relatives à l'application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens sauf à ajouter qu'ils comprendront les frais de l'expertise judiciaire et le coût du commandement de payer du 10 avril 2024. Les dépens d'appel sont à la charge de la société Louisiane Seafood qui succombe en sa tentative de remise en cause de la décision. L'équité commande en l'espèce de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société Sofimmo en cause d'appel et il lui est alloué à ce titre la somme de 1.000 €.