Cour d'appel, 8ème chambre, 22 avril 2026 — n° 23/07151

PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement rendu le 14 mars 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne en ce qu'il a condamné Mme [H], assistée par son curateur, à payer à Mme [X] la somme de 2'426,10 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 16 juin 2020, échéance du mois de juin 2020 incluse, mais constate, au vu de l'évolution du litige, que cette condamnation a été intégralement acquittée, Confirme le jugement rendu le 14 mars 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne en ce qu'il condamné Mme [H], assistée de son curateur, à indemniser Mme [X] des dégradations locatives occasionnées mais l'infirme sur le quantum de 11'299,75 € alloué, Statuant à nouveau sur ce point, Condamne Mme [Q] [H], assistée de son curateur, l'UDAF de la [Localité 6], à payer à Mme [T] [X] née [W] la somme de 11'576,95 € au titre des réparations locatives, Confirme le jugement rendu le 14 mars 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne pour le surplus de ses dispositions, Y ajoutant, Condamne Mme [Q] [H], assistée de son curateur, l'UDAF de la [Localité 6], aux entiers dépens de l'instance d'appel, Rejette les demandes présentées par l'UDAF de la [Localité 6] et par la SAS Cabinet [U] [N] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [Q] [H], assistée de son curateur, l'UDAF de la [Localité 6], à payer à Mme [T] [X] née [W] la somme de 4'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT

* * * * * EXPOSÉ DU LITIGE Mme [T] [X] née [W] est propriétaire de plusieurs appartements au sein d'un immeuble dénommé «'[Adresse 6]'» situé [Adresse 7] à [Localité 9] dont elle a confié la gestion, suivant mandat de gérance du 25 novembre 2010, à la SAS Cabinet [U] [N]. Par acte sous-seing privé du 26 novembre 2018, Mme [X], représentée par le cabinet [U] [N], a consenti à Mme [Q] [H], assistée de son curateur, l'ATMP de l'Ain, une location portant sur un appartement au 2ème étage de l'immeuble «'[Adresse 6]'» moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 650 € et de provisions mensuelles sur charges de 50 €, outre le versement d'un dépôt de garantie de 650 €. Par un courrier du 29 janvier 2019, l'ATMP de l'Ain a informé la société Cabinet [U] [N] avoir été déchargée de la curatelle de Mme [H] au profit de l'UDAF de la [Localité 6]. Par un courrier du 20 mars 2020 adressé au cabinet [U] [N], l'UDAF de la [Localité 6] a délivré congé en sollicitant un état des lieux de sortie à la fin du confinement. C'est ainsi qu'un état des lieux de sortie a été établi par huissier de justice le 30 juin 2020 en présence de la bailleresse, d'un représentant de l'UDAF de la [Localité 6] et d'un représentant du cabinet [U] [N]. Par un courrier du 3 septembre 2020, le cabinet [U] [N] a mis un terme au mandat de gestion avec Mme [X], en reprochant à celle-ci d'avoir téléphoné à l'UDAF de la [Localité 6] en se faisant passer pour Mme [N] afin d'obtenir des informations sur le dossier [H]. Prétendant qu'un arriéré de loyers demeurait impayé et souhaitant être indemnisée des nombreuses dégradations locatives commises par la locataire sortante, Mme [X] a, par exploit du 5 novembre 2021, fait assigner Mme [H] et l'UDAF de la Loire devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne. Par un exploit du 5 mai 2022, Mme [X] a fait appeler en cause le cabinet [U] [N]. Par jugement du 14 mars 2023, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne a': Ordonné la jonction des 2 procédures RG n°21/3916 et RG n°22/1873 sous le n°21/3916, Déclaré être incompétent quant à la demande de dommages et intérêts à l'encontre de la société Cabinet Immobilier [N] [U], Renvoyé au tribunal judiciaire l'examen de cette responsabilité, Condamné Mme [H], assistée par son curateur, au paiement de la somme de 2'426,10 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 16 juin 2020, échéance du mois de juin 2020 incluse, à verser à Mme [X], Condamné Mme [H], assistée de son curateur, au paiement de la somme de 11'299,75 € au titre des réparations locatives, à verser à Mme [X], Autorisé à Mme [H] à s'acquitter de cette somme par versements mensuels de 120 € pendant 23 mensualités, à compter du mois suivant la signification de la présente décision, Dit qu'à la dernière échéance de Mme [H] s'acquittera du solde de la dette, Dit que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 10ème jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance, Débouté Mme [X] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, Débouté Mme [X] de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de l'UDAF de la [Localité 6], Condamné Mme [H], assistée de son curateur, au paiement de la somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à verser à Mme [X], Condamné Mme [X] au paiement de la somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à verser à la société Cabinet Immobilier [N] [U], Condamné Mme [X] au paiement de la somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à verser à l'UDAF de la [Localité 6],

MOTIFS, A titre liminaire, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour «'juger'» lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions. Sur la demande en paiement d'un arriéré de loyer': Le juge de première instance a retenu qu'il résulte du décompte qu'il existe un solde antérieur de 1'231,32 € au 30 mars 2019 sans que ce montant ne soit ni expliqué, ni qu'il soit démontré qu'il s'agit d'un arriéré locatif. En revanche, il a considéré que les versements effectués par l'UDAF apparaissent dans le décompte et que Mme [H] n'est pas fondée à solliciter des explications sur les versements perçus par la CAF qui seraient interrompus puisqu'il appartient au locataire de faire ses déclarations pour percevoir l'APL. Mme [X] fait valoir que le décompte fait état d'un arriéré de 3'657,42 € soit la pièce 18 à laquelle il faut ajouter deux mois de loyers. Mme [H] et son curateur font valoir que les décomptes produits ne permettent pas de déterminer le montant exact des sommes dues dès lors que les règlements antérieurs de l'UDAF n'ont pas été pris en compte, que le solde antérieur de 1'231,32 € n'est pas justifié et que la bailleresse ne produit pas de décompte actualisé alors des règlements sont effectués depuis le jugement. Le cabinet [N] [U] relève que Mme [X] n'est pas en mesure de produire un décompte pour la somme réclamée, outre que la restitution du dépôt de garantie n'apparaît nulle part alors qu'elle doit figurer au crédit du décompte. Sur ce, En vertu de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, Mme [X] produit le contrat de location la liant à Mme [H] et divers relevés de compte locataire établis par le cabinet [N]. Comme exactement relevé par le premier juge, aucun de ces décomptes ne remonte, si ce n'est à l'origine du bail, du moins à une date à laquelle la locataire était à jour du paiement de ses loyers mais le plus ancien des décomptes présente un «'solde antérieur'» débiteur de 1'231,32 € au 31 mars 2019 qui n'est ni vérifiable, ni explicité. Il n'est ainsi pas permis à la juridiction saisie de s'assurer que ce solde est composé de loyers et de charges impayés de sorte qu'il y a lieu de déduire la somme correspondante du solde réclamé. En exécution de l'échéancier proposé par l'UDAF en juillet 2019, un premier paiement de 326,32 € puis des paiements de 321 €, 50 € ou 107 € figurent bien au crédit du «'relevé de compte locataire'» sans que la locataire sortante et son curateur ne justifie d'autres paiements qui n'auraient pas été pris en compte. Enfin, il n'y a pas lieu de déduire le dépôt de garantie dont le montant a vocation à s'imputer, non pas sur les loyers, mais sur les dégradations locatives. Par ailleurs, si Mme [X] ne produit aucun décompte actualisé, la locataire sortante et son curateur justifient des paiements effectués depuis la résiliation du bail dont il résulte que la dette locative est désormais soldée. Au final, le jugement attaqué, en ce qu'il a condamné Mme [H], assistée par son curateur, à payer à Mme [X] la somme de 2'426,10 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 16 juin 2020, échéance du mois de juin 2020 incluse, est confirmé et, vu l'évolution du litige et notamment les paiements intervenus, la cour constate que la dette est désormais soldée. Sur la demande en paiement de dommages et intérêts pour dégradations locatives': Le juge de première instance a, d'une manière générale, retenu que le logement a été donné à bail en bon état général et qu'il ressort de l'état des lieux de sortie que l'appartement a été rendu très sale et encrassé, la fenêtre de la cuisine cassée, le four hors d'usage, comme les plaques et le radiateur et la cave encombrée. Il a d'abord relevé que la première facture produite par la bailleresse inclut un lave-linge, un réfrigérateur et un lave-vaisselle qui ne sont pas mentionnés hors d'usage dans l'état des lieux de sortie de sorte qu'il a retenu une indemnisation à hauteur de la somme de 871,75 € pour le four et les plaques. Il a ensuite relevé que la deuxième facture inclut également divers postes injustifiés (changement des portes, le remplacement du meuble vasque, rubrique électricité, ') pour ne retenir que la somme de 13'035 €. Il a pour finir appliqué un coefficient de vétusté. Mme [X] considère que le Juge des contentieux de la protection n'a pas tiré les conséquences des rappels des règles applicables, outre qu'il s'est mépris sur la durée d'occupation des lieux en appliquant un coefficient de vétusté. Concernant la première facture, elle considère que le premier juge ne pouvait pas écarter le lave-linge, le réfrigérateur et le lave-vaisselle puisque le procès-verbal de constat indique «'appareillage électrique hors d'usage'» et elle renvoie aux photographies édifiantes sur l'état de délabrement de l'appartement et de ses équipements. Elle considère que le coefficient de vétusté ne saurait excéder 10%. Concernant la deuxième facture, elle souligne qu'elle ne porte pas sur le remplacement des portes dans leur totalité mais sur le remplacement des roulettes et des rails des portes coulissantes du placard de la chambre 2. Elle fait des remarques similaires concernant le meuble-vasque, la robinetterie, le miroir et l'éclairage de la salle de bain, précisant qu'elle a nettoyé plutôt que remplacé chaque fois que cela était possible. Elle renvoie aux photographies pour démontrer la nécessité de faire des travaux d'électricité. Mme [H] et son curateur soulignent d'abord que la bailleresse ne produit que des devis alors que les lieux ont été libérés depuis le 20 juin 2020 de sorte que, si des travaux avaient été effectués, Mme [X] serait en capacité de justifier de factures. Ils demandent à la cour de faire sommation à l'appelante de produire des factures. Ils soulignent que le changement des portes de placard, décrites sales, n'est pas justifié. Ils font valoir qu'il est jugé que le remplacement du meuble-vasque ne peut pas être demandé au titre de réparations locatives, outre que ces équipements sont décrits sales et non pas hors d'usage. Ils relèvent que le procès-verbal d'huissier de justice mentionne des appareillages électriques à l'état d'usage, estimant que seul le coût de câbles manquants peut être mis à la charge de la locataire sortante. Ils considèrent que le premier juge a justement appliqué un coefficient de vétusté. Le cabinet [N] [U] ne conclut pas spécialement sur ce point. Sur ce, En vertu de l'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. En application de ce texte, les éventuels manquements du locataire se prouvent par la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie. En l'espèce, Mme [H] produit l'état des lieux d'entrée établi le 31 décembre 2018 dont il résulte que le logement était globalement en bon état, les menuiseries et sols étant toutefois mentionnées en état d'usage. Mme [X] quant à elle produit le procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie établi le 30 juin 2020 montrant que l'appartement a été rendu particulièrement sale avec notamment des détritus et épaves de meuble abandonnés dans la cave. La bailleresse verse également aux débats les devis, ainsi que les factures correspondantes, des sociétés Infinity Aménagement et Établissements [I] [D] pour des montants respectifs de 15'303,20 € et 2'446,55 €.