Cour d'appel, chambre civile, 22 avril 2026 — n° 25/00717

PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition et en dernier ressort, Confirme l'ordonnance du juge des référés de Cahors rendue le 30 juillet 2025, en toutes ses dispositions contestées ; Y ajoutant : Rejette les demandes des parties fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SAS JUNIOR, la SAS DEFOSSE & CO et la SELARL LGA, es qualité, aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Marianne DOUCHEZ-BOUCARD, présidente, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière, La Présidente,

' ' ' FAITS ET PROCÉDURE Par acte authentique dressé le 16 mai 2024, [B] (aujourd'hui décédé) et [U] [H], ainsi que la SCI [Etablissement 1], ont donné à bail à la SAS DEFOSSE & CO un ensemble immobilier aménagé en camping sis à [Localité 3] (Lot), lieudit [Localité 9]. Le bail a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2024, moyennant paiement d'un loyer annuel de 48 000 euros HT, ventilé à hauteur de 20 400 euros aux époux [H] usufruitiers de trois bâtiments à usage professionnel et sanitaire, et à hauteur de 27 600 euros HT, à la SCI [Etablissement 1] nue-propriétaire de ces bâtiments et seul propriétaire de la totalité de diverses parcelles attenantes de plus de deux hectares. La SAS DEFOSSE & CO exploite directement ce fonds sous l'appellation commerciale de 'Camping de [Etablissement 1]". Par acte du 28 juillet 2022, réitéré le 31 janvier 2023, [J] [O], [Y] [O], [G] [Z] et [A] [X] épouse [Z] (ci-après consorts [O]-[Z]) ont cédé l'ensemble des actions qu'ils détenaient dans la SAS DEFOSSE & CO à la SAS JUNIOR, représentée par sa présidente Mme [K] [R]. La SAS DEFOSSE & CO et la SAS JUNIOR arguant avoir été, pendant la première année d'exploitation (2023), interpellées par un artisan sur la solidité de la charpente du bâtiment restaurant et celle de la structure porteuse d'un espace sanitaire ont saisi le juge des référés de Cahors qui, dans une ordonnance du 4 avril 2024, a ordonné une expertise des désordres constatés, confiée à M. [T]. Le 21 juin 2024, un arrêté municipal du maire de [Localité 3] a ordonné la fermeture administrative du bâtiment restaurant du Camping de [Etablissement 1]. A la suite du passage la commission de sécurité de l'arrondissement de [Localité 2], un nouvel arrêté municipal a prolongé la fermeture du local restaurant du Camping de [Etablissement 1] jusqu'à nouvel ordre. Suivant jugement du 12 novembre 2024, le tribunal de commerce de Cahors a placé en redressement judiciaire la SAS DEFOSSE & CO et la SAS JUNIOR. Maître [S] [V] (Société LGA), a été désigné en qualité de mandataire judiciaire. Le 22 juillet 2025, M. [T], expert, a déposé son rapport définitif. La SAS DEFOSSE & CO, la SAS JUNIOR et leur mandataire judiciaire, la société LGA, soutenant que les deux premières souffrent d'un préjudice économique en lien avec les désordres ci-dessus décrits et la cession d'activité en résultant, ont, suivant exploits délivrés les 8, 13, 15 et 16 janvier 2025, fait assigner Mme [U] [H], Mme [D] [H] sa fille, les consorts [O]-[Z] aux fins d'obtenir la désignation d'un expert-comptable, en application de l'article 145 du code de procédure civile. Aux termes d'une ordonnance rendue le 30 juillet 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Cahors a fait droit à la demande d'expertise sollicitée et désigné M. [Q] [P] pour y procéder avec mission de : - 1) Prendre connaissance du rapport de M. [T] et des dires échangés entre les parties ; - 2) Déterminer si la SAS DEFOSSE & CO et la SAS JUNIOR ont subi un préjudice économique du fait des désordres affectant la charpente du restaurant du Camping et la structure porteuse de l'extension de l'espace sanitaire pour l'année 2024 ; - 3) Dans l'affirmative déterminer le préjudice économique subi par la SAS DEFOSSE & CO et par la SAS JUNIOR résultant des désordres, non conformités, malfaçons affectant la charpente du restaurant du camping et la structure porteuse de l'extension de l'espace sanitaire ayant entraîné l'impossibilité d'exploiter le restaurant depuis l'arrêt municipal de fermeture du 21 juin 2024 ; - 4) Préciser la répartition du préjudice économique entre les désordres affectant la charpente du restaurant et ceux affectant la structure porteuse de l'extension de l'espace sanitaire ; - 5) Déterminer le préjudice économique subi par la SAS DEFOSSE & CO et la société JUNIOR durant la réalisation des travaux de réfection ;

MOTIFS Sur le motif légitime L'article 145 du code de procédure civile stipule que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. Le demandeur doit établir que le procès est possible, mais l'article 145 du code de procédure civile n'exige pas que le demandeur ait à établir le bien-fondé de l'action en vue de laquelle la mesure d'instruction est sollicitée. Dans les conclusions de son rapport d'expertise déposé le 22 juillet 2025, M. [T], désigné par le juge des référés de Cahors le 4 avril 2024, expose que les locaux exploités par la SAS DEFOSSE & CO sont atteints de désordres au niveau de : - La charpente du bâtiment restaurant qui a d'ores et déjà fait l'objet d'une réparation définitive de ses éléments malades par la SARL ISSALY (travaux réceptionnés avec réserve le 28 avril 2025) ; travaux à la charge des propriétaires ; - La couverture à l'origine d'infiltration d'eau, nécessitant un réalignement des tuiles d'égout vis-à-vis du chéneau, un nettoyage et des changements de tuiles ; la SARL ISSALY a procédé à un remaniement localisé de la toiture ; travaux à la charge de propriétaires ; - La structure porteuse de l'extension espace sanitaire ouvert au public, construction réalisée en auto-construction par les consorts [Z]-[O] eux-mêmes ; l'origine de ces désordres est la non-observation de base des normes de la construction ; la structure porteuse de ce bâtiment doit être mise aux normes dans le cadre d'une reconstruction ou d'une réhabilitation ; ces travaux sont à la charge des consorts [Z]-[O] et leur durée est évaluée par l'expert à 4 mois. Les appelantes soutiennent avoir subi un préjudice économique lié à la fermeture du restaurant durant les saisons 2023, 2024 et 2025 doublé d'un préjudice d'image à l'égard de sa clientèle. Elle entendant mettre en cause la responsabilité des bailleurs qui ont tardé dans la réalisation des travaux de réfection de charpente, ainsi que celles des anciens exploitants du Camping de [Etablissement 1] qui n'ont toujours pas entrepris les travaux de reconstruction de la structure de l'espace sanitaire. Mesdames [U] et [C] [H] et la SCI [Etablissement 1] s'opposent au principe même de l'organisation de la mesure d'expertise comptable ordonnée en première instance parce qu'elles considèrent ne pouvoir être tenues responsables des conséquences économiques des désordres affectant l'extension réalisée par les consorts [Z]-[O] qu'elles ont autorisés sous l'express réserve qu'ils soient réalisés conformément aux règles de l'art. Or, cette extension ne leur appartient pas mais aux seuls locataires qui en sont à l'origine. Si le bailleur est tenu à une obligation de délivrance conforme au bien loué, il ne peut être tenu de réparer les défauts structurels causés par le locataire lui-même. S'agissant des désordres affectant la charpente du restaurant, elles rappellent qu'elles n'ont jamais contesté que les travaux de reprise de la charpente étaient à leur charge ; que le rapport d'expertise de M. [T] a révélé que ces désordres étaient connus de longue date par la société DEFOSSE & CO qui n'en avait jamais informé ses propriétaires, en violation des dispositions contractuelles liant les parties qui mentionnent que le locataire est tenu à une obligation d'information à l'égard de son bailleur ; qu'enfin, elles n'ont commis aucune faute à l'égard de la SAS DEFOSSE & CO, dans l'exécution de leur obligation de délivrance conforme, en lui proposant de faire intervenir un artisan et un maître d''uvre dés qu'elles ont été informées de l'existence des désordres affectant la charpente et en faisant réaliser ces travaux pendant les opérations d'expertise. Les consorts [Z]-[O] pour contester l'existence d'un motif légitime, invoquent d'une part la réticence des nouveaux exploitants à trouver une solution technique amiable et à déterminer les mesures urgentes à prendre, pourtant proposées par leur soin, à l'origine d'une perte considérable de temps et d'autre part l'absence de démonstration comptable sur une perte d'exploitation. Comme l'a rappelé très justement le premier juge, l'expertise définitive de M. [T] dont le rapport a été déposé le 22 juillet 2025, a mis à jour que le restaurant du Camping de [Etablissement 1] et son extension contenant des sanitaires, exploités par la société DEFOSSE & CO, dans le cadre du bail la liant à leurs bailleurs, présentent des désordres affectant les structures de ces deux bâtiments. Ces désordres sont incontestablement à l'origine de fermeture du restaurant. L'ensemble de l'argumentaire respectivement soulevé par les intimées, appelantes incidentes, repose sur des moyens de fond se rapportant à de potentiels litiges susceptibles d'opposer les parties qui ne sauraient empêcher la réalisation d'une expertise in futurum en ce qu'elle a justement pour objet de déterminer l'existence, le cas échéant l'étendue du préjudice économique de l'actuel exploitant du Camping de [Etablissement 1], mesure d'instruction par essence utile à la solution d'un éventuel litige. L'ordonnance du 30 juillet 2025 sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a fait droit à la demande d'expertise, en son principe. Sur les demandes de mises hors de cause Les demandes de mises hors de cause présentées par les parties intimées et appelantes incidentes, reposant sur les mêmes moyens que ceux invoqués pour soutenir l'absence de motif légitime, ne relèvent pas de la compétence du juge des référés s'agissant d'une décision impliquant une appréciation du fond du litige réservé au juge saisi au principal. Dès lors, l'ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté les demandes de mise hors de cause de parties intimées et appelantes incidentes. Sur la mission d'expertise Le juge des référés est libre de choisir la mission donnée à l'expert et n'est pas tenu par les propositions des parties. La SAS DEFOSSE & CO, la SAS JUNIOR et leur mandataire judiciaire, la société LGA, demandent à la cour de modifier la mission d'expert fixée par le premier juge en ses points 2/, 3/ et 6/ en ce qu'elle a limité l'évaluation de leurs préjudices à l'année 2024 et/ou à l'arrêté municipale du 21 juin 2024. Elles affirment que le restaurant aurait été fermé dès le 20 juillet 2023, à la suite de la visite d'un conseiller délégué aux travaux d'entretien des bâtiments communaux, M. [I], qui aurait constaté le 17 juillet 2023 les désordres affectant la charpente du restaurant et le sol instable dans son annexe, ce dont il atteste dans un document conforme aux dispositions de l'article 202 du code civil, la forme dactylographiée mais datée et signée de façon manuscrite étant admise. Elles entendent confirmer cette date de fermeture en produisant l'attestation d'un salarié, M. [F] [UW], qui le 26 octobre 2025 écrivait qu'à la suite du passage de cet artisan le restaurant aurait fermé le '20 juillet 2025". Les intimées contestent fermement cette assertion et entendent voir limiter la période de recherche du préjudice économique à la date du 21 juin 2024, telle que retenue par le juge des référés. Les appelantes peinent à démontrer que le restaurant aurait été fermé en raison des désordres constatés par M. [I], dès le 20 juillet 2023 alors que : - M. [I], ne fait nullement état d'une fermeture du restaurant consécutive aux constats effectués le 17 juillet 2023 ; - Dans l'assignation en référés, La SAS DEFOSSE & CO, la SAS JUNIOR et leur mandataire judiciaire, la société LGA exposaient que la société DEFOSSE &Co avait exploité son activité pendant la première saison en 2023 ; - Le rapport de la société SOCOTEC constatant l'existence des désordres date de la fin de la saison (soit le 18 octobre 2023) ;