Cour d'appel, 1ère chambre civile a, 23 avril 2026 — n° 22/06567

PAR CES MOTIFS La cour statuant après en avoir délibéré, en dernier ressort, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, - Déclare recevable l'appel relevé à l'encontre du jugement prononcé le 28 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Lyon sous le numéro RG 20-5045, - Confirme le jugement en toutes ses dispositions, - Renvoie les parties devant le tribunal judiciaire pour l'achèvement de la procédure, Y ajoutant : - Dispense la SARL Clé Céleste du paiement des loyers pour la période courant de l'entrée dans les lieux jusqu'au 14 mars 2019, et pour la période postérieure au 10 mars 2020, - Condamne la SARL Clé Céleste à payer à la SCI Le Bateau Lavoir la somme de 500 euros au titre du solde des loyers dus pour la période du 14 mars 2019 au 10 mars 2020, - Condamne la SCI Le Bateau Lavoir aux dépens de la procédure d'appel, - Condamne la SCI Le Bateau Lavoir à payer à M. [L] [S] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais d'avocat exposés en appel, - Déboute la SCI Le Bateau Lavoir et la SARL Clé Céleste de leurs demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel. Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4] le 23 avril 2026. Le greffier Le président S. Polano C. Vivet

* * * * EXPOSE La SCI Le Bateau-Lavoir (la SCI ou la bailleresse) est propriétaire d'un local commercial sis [Adresse 4], à Lyon 9eme (Rhône). Par acte sous seing privé du 18 septembre 2017, la SCI a loué ce local à Mme [T] [P] pour une durée d'une année et pour un loyer annuel de 26.000 euros TTC à compter de novembre 2017, l'acte étant intitulé « convention de mise à disposition préalable à la signature d'un acte authentique de location-accession », prévoyant l'acquisition du local par la locataire au prix de 260.000 euros au moyen d'un prêt, avec possibilité pour elle de se substituer une SCI familiale. L'acte indique que Mme [P] « compte créer une société d'exploitation dont elle serait majoritaire et gérante ayant comme objet l'exploitation et la gestion de cette salle dans le cadre principalement d'organisation d'événementiels. » Le 26 décembre 2017, la SARL Clé Céleste (la SARL), dont la gérante est Mme [P], a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Lyon, son siège social se situant à l'adresse du local en question. Par courrier du 11 janvier 2018, la Ville de [Localité 4] a rappelé à la SARL qu'elle avait été informée le premier décembre 2017 de l'existence d'un arrêt de fermeture de l'établissement du 21 juin 2016, et que l'autorisation de réouverture était subordonnée au dépôt d'un dossier de sécurité et d'accessibilité et donc à la réalisation de travaux. Par décision du 14 février 2019, la commission communale de sécurité et d'accessibilité, après exécution de travaux de sécurisation et de réaménagement, a émis un avis favorable à l'autorisation administrative d'ouverture de la salle au public, la décision étant exécutoire après notification le 14 mars 2019. Par acte sous seing privé du 07 mai 2019, intitulé « bail commercial précaire », à effet au premier décembre 2018, la SCI a loué le local à la SARL pour une durée de 24 mois renouvelable une fois, pour un loyer annuel de 31.200 euros TTC, outre rattrapage des loyers non perçus de décembre 2018 à avril 2019 inclus. La convention indique que ce bail a été précédé par la convention de « septembre 2017, rédigée sous forme de LOA, restée sans suite, cette salle était sanctionnée par un fermeture administrative ». L'acte indique en particulier que « le preneur a fait toute diligence pour obtenir cette décision d'ouverture en février 2019 ». Puis, par acte sous seing privé du 10 mars 2020, intitulé « bail commercial précaire », la SCI a loué le local à M. [L] [S], pour une durée de neuf mois renouvelable une fois. Par acte du 24 juillet 2020, la SARL Clé Céleste a assigné devant le tribunal judiciaire de Lyon la SCI Le Bateau-Lavoir et M. [L] [S], demandant que le bail commercial précaire du 07 mai 2019 soit requalifié en bail commercial statutaire, et qu'il soit jugé qu'il est toujours en cours ; la SARL demandait en conséquence que soit jugé nul le bail consenti ultérieurement à M. [S], que l'expulsion de ce dernier soit ordonnée, et que soit ordonnée sous astreinte sa propre réintégration, ou subsidiairement que la SCI soit condamnée à lui payer les sommes de 70.000 euros à titre d'indemnité d'éviction et de 15.000 euros au titre de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction ; la SARL demande enfin que la SCI soit condamnée à lui payer la somme de 7.000 euros au titre des frais de déménagement et de réinstallation, et des frais et droits de mutation, pour un fonds de même valeur, et la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. M. [S] s'est opposé aux demandes présentées à son encontre par la SARL, et a demandé qu'elle soit condamnée à lui payer les sommes de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, et de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. La SCI Le Bateau-Lavoir, régulièrement assignée, n'a pas constitué avocat devant le tribunal.

MOTIFS Sur la procédure La SCI Le Bateau-Lavoir, appelante, dans le dispositif de ses conclusions, demande à la cour de « faire application des dispositions des articles 210-2 du code de commerce et juger que la société Clé Céleste n'a plus aujourd'hui qu'un siège de complaisance et est restée radiée du Registre de commerce. » La SARL Clé Céleste, dans le dispositif de ses conclusions, demande à la cour de « constater la subsistance de [sa] personnalité morale. » M. [S] ne se prononce pas sur ce point. Réponse de la cour : La cour constate qu'elle n'est saisie d'aucune demande par ces chefs du dispositif des conclusions de l'appelante, et qu'il n'y a donc pas lieu à statuer. Sur les conventions entre les parties L'article L.145-5 du code de commerce, relatif à la durée du bail commercial, porte les dispositions suivantes : « Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre [relatif au bail commercial] à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local. Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier. Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l'avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. » En l'espèce, le tribunal, pour requalifier en bail commercial statutaire le bail du 07 mai 2019 qualifié de bail précaire, a considéré que la convention précédente du 18 septembre 2017 s'analysait comme un bail commercial dérogatoire expirant le 18 septembre 2018, que, après cette date, la locataire est restée dans les lieux, et que le courrier du 02 août 2019 par lequel la bailleresse lui a fait savoir qu'elle considérait qu'elle occupait les lieux sans titre était tardif comme postérieur au délai d'un mois fixé par l'article L.145-5. Le tribunal en a déduit qu'il s'était donc opéré un nouveau bail commercial, et que le deuxième bail précaire conclu le 07 mai 2019 par les mêmes parties concernant le même local était soumis au statut des baux commerciaux, et devait être requalifié en bail commercial classique. La SCI le Bateau-Lavoir, bailleresse, non-comparante en première instance, à l'appui de sa demande principale d'infirmation du jugement sur ce point, soutient que, par la convention du 18 septembre 2017, Mme [P] s'est engagée à une occupation précaire d'un an du local et a reconnu que les engagements étaient provisoires dans l'attente de la conclusion de l'acquisition du local. La SCI soutient avoir résilié cette convention précaire du 18 septembre 2017 par courrier recommandé du 19 novembre 2018 en raison du défaut de paiement des loyers, puis avoir, le 07 mai 2019, consenti un bail commercial précaire d'une durée de 24 mois à la SARL Clé Céleste constituée par Mme [P]. La SCI soutient avoir dénoncé et résilié cette convention précaire du 07 mai 2019 par courrier du 02 août 2019, en raison du défaut de paiement des loyers. La SCI affirme ensuite que la SARL Clé Céleste n'a pas justifié du respect de l'obligation d'assurance du local. La SCI déduit de ces circonstances que le bail précaire du 07 mai 2019 ne peut être requalifié en bail commercial. La SARL Clé Céleste, à l'appui de sa demande de confirmation du jugement sur ce point, constate que la SCI n'avance aucun argument à l'appui de sa demande d'infirmation. Elle soutient que, comme l'a retenu le tribunal, à compter de l'expiration de la convention du 18 septembre 2017, la bailleresse l'a maintenue dans les lieux, et lui a proposé la signature d'un bail commercial précaire à compter du 07 mai 2019. Elle affirme avoir en conséquence occupé le local de façon continue jusqu'à son expulsion irrégulière, en particulier pendant la fermeture temporaire nécessitée par la réalisation de travaux de mise en conformité. Elle soutient donc que, du fait qu'elle est restée dans les lieux au-delà de l'expiration de la convention du 18 septembre 2017, dérogatoire au statut des baux commerciaux, et ce sans opposition de la bailleresse, s'est opéré un nouveau bail soumis au statut, en application de l'article L.145-5. Elle soutient que la bailleresse, non seulement ne s'est pas opposée à son maintien dans les lieux, mais lui a demandé d'effectuer les démarches de mise en conformité des lieux et d'obtention de l'autorisation administrative d'ouverture au public. Elle affirme que le bail dérogatoire initial a été tacitement prolongé sous la forme d'un bail commercial statutaire, qui ne pouvait donc prendre fin que par un congé donné par le locataire ou par le bailleur, en respectant un préavis. La SARL soutient ensuite que le bail du 07 mai 2019 doit être requalifié en bail commercial statutaire, en ce qu'il lui a été imposé par la bailleresse et qu'il contrevient aux dispositions de l'article L.145-5, en l'absence de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties entre l'autorisation de réouverture et la conclusion de ce bail, d'état des lieux, et de mention dans le contrat du versement d'une somme de 8.000 euros, et au regard de l'augmentation du loyer, contraire à la modicité du loyer d'un bail précaire. Réponse de la cour : La cour constate liminairement qu'il ressort de l'ensemble des éléments du débat que les parties ont admis implicitement, ce qui a été retenu par le tribunal, que, la convention du 18 septembre 2017 ayant été conclue par Mme [P] en tant que représentante d'une SARL en formation qu'elle a ensuite fondé, s'agissant de la SARL Clé Céleste, cette dernière s'est alors substituée à elle, avec l'accord implicite de la bailleresse, qui dans les termes du contrat du 07 mai 2019 conclu avec cette société a expressément visé la convention du 18 septembre 2017, et a considéré que la SARL était débitrice des loyers dus en exécution de cette dernière convention. La cour considère donc que les parties ont convenu que la SARL s'était substituée à Mme [P] dès sa création. La SCI ne conteste pas avoir, par la convention du 18 septembre 2017, loué à Mme [P] le local en question, aux fins, prévues contractuellement, qu'elle sous-loue la salle à des associations à titre précaire et qu'elle crée « une société d'exploitation dont elle serait majoritaire et gérante, ayant comme objet l'exploitation et gestion de cette salle dans le cadre d'organisation d'événementiels ». Il s'en déduit, comme l'a retenu le premier juge et comme la SCI ne le conteste d'ailleurs pas, que la convention en question, au regard des dispositions de l'article L.145-1 du code de commerce, rentre dans le champ d'application du chapitre du code de commerce relatif au bail commercial, le local loué étant destiné à l'exploitation d'un fonds de commerce.