Cour d'appel, 1ère chambre civile a, 23 avril 2026 — n° 22/02015

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, après en avoir délibéré, par arrêt contradictoire, prononcé en dernier ressort, mis à disposition au greffe, - Déclare recevable l'appel relevé à l'encontre du jugement prononcé le 08 février 2022 par le tribunal judiciaire de Lyon, - Confirme le jugement dans toutes ses dispositions soumises à la cour ; Y ajoutant, - Condamne la SAS TJL Immo à verser à la SARL Villa Toscana la somme de 2.573,04 euros, outre intérêts à compter du prononcé du jugement du 08 février 2022, - Condamne la SAS TJL Immo aux dépens d'appel et autorise Maître Caroline Cerveau-Colliard de la SELARL C3LEX, Avocat, à faire application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - Condamne la SAS TJL Immo à verser à la SARL Villa Toscana la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en appel. Ainsi jugé et prononcé à Lyon le 23 avril 2026. Le greffier Le président S. Polano C. Vivet

* * * * * FAITS ET PROCÉDURE Par acte du 06 mai 2002, la SCI Archers-Herriot aux droits de laquelle vient la SAS TJL Immo, a consenti à la SARL Villa Toscana un bail commercial portant sur un bien situé à [Localité 3] [Adresse 3] et [Adresse 4], dans un immeuble en copropriété, comprenant les éléments suivants : - un local au rez-de-chaussée sur la [Adresse 5], d'une superficie de 48,60 m2 environ, - au premier étage, un local d'une superficie de 91,80 m2, - un sous-sol de 37,20 m2 accessible depuis la boutique par escalier et ascenseur. Le contrat a été renouvelé le 03 juillet 2014 pour un loyer annuel de 27.000 euros. Le 04 novembre 2014, à l'occasion de travaux réalisés par un voisin, M. [I], le plafond du local situé à l'étage s'est effondré, et des fissures sont apparues au plafond du local situé au rez-de-chaussée. Par ordonnance du 16 février 2015, le juge des référés, saisi par la SARL Villa Toscana, a ordonné une expertise au contradictoire du bailleur la SCI Archers-Herriot, du syndic de copropriété, de M. [I], et de l'entrepreneur réalisant les travaux pour le compte de ce dernier. L'expert désigné, M. [M], a déposé son rapport le 26 juillet 2016. S'agissant de la cause des désordres, il a exposé que, concernant le plafond sous la loge, la décharge du plancher a occasionné dans le local au rez-de chaussée des fissures au plafond et sur le linteau de porte. S'agissant de l'effondrement du plafond dans le local du premier étage, affecté à l'usage de réserve, il a indiqué que « le décrochage du plafond staff sous l'effet des vibrations produites un étage plus bas par un outillage électroportatif ne peut s'expliquer que par un très mauvais état de son système de supportage et de surcharge anormale. » Le 17 juin 2015, dans le temps des opérations d'expertise, la SCI Archers-Herriot a fait délivrer à la SARL Villa-Toscana un commandement de payer les loyers des deux premiers trimestres 2015, visant la clause résolutoire. Par ordonnance du premier février 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon, saisi par la bailleresse, a rejeté sa demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, et la demande reconventionnelle d'indemnité provisionnelle présentée par la locataire. Le 22 décembre 2016, la SCI Archers-Herriot a assigné la SARL Villa Toscana devant le tribunal de grande instance de Lyon en paiement de l'arriéré de loyer et résiliation du bail. Le 27 janvier 2017, la SCI Archers-Herriot a vendu les locaux en question à la SAS TJL Immo et l'a subrogée dans ses droits et actions. Du 04 septembre 2017 au 15 janvier 2018, la SAS TJL Immo a entrepris des travaux de réfection des locaux. Par ordonnance du 4 février 2019, le juge de la mise en état de la procédure suivie devant le TGI, saisi par la SAS TJL Immo d'une demande de provisions sur loyers et charges, l'a rejetée. Le 28 juillet 2021, la SARL Villa Toscana a cédé son droit au bail à la société Jacober, tout en continuant de faire son affaire personnelle du litige. Par contrat du même jour, la SAS TJL Immo a consenti à la société Jacober un nouveau bail commercial sous condition de séquestre du prix de cession du droit au bail de 112.972,80 euros. Par jugement réputé contradictoire du 8 février 2022, auquel il est expressément renvoyé pour l'exposé intégral du litige, le tribunal devenu tribunal judiciaire de Lyon a statué comme suit: - Condamne la société Villa Toscana à payer à la société TJL Immo la somme de 103.874,48 euros au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires pour la période du 04 novembre 2014 au 18 janvier 2018, - Condamne la société TJL Immo à payer à la société Villa Toscana la somme de 55.400,91 euros au titre de son préjudice de jouissance de ses locaux et ordonne la compensation avec la somme précédente,

MOTIFS Sur la responsabilité du sinistre : La SAS TJL Immo fait valoir que : - Le tribunal a fait une mauvaise appréciation de la situation ; - Les désordres résultent du fait d'un tiers ; - Le contrat de bail prévoyait que le locataire devait se retourner contre ce tiers ; - L'entretien et le remplacement des installations électriques dans le faux plafond relevaient des obligations du preneur en application du bail ; - Elle-même a été diligente, réalisant les travaux, sans reconnaissance de responsabilité ; - L'exploitation est restée possible, seule une partie du local étant concernée par la chute du faux-plafond. La SARL Villa Toscana répond que : - Le tribunal a exactement jugé la responsabilité du bailleur ; - Le bailleur a une obligation de délivrance ; - L'expert a retenu que les locaux n'étaient pas utilisables en l'état ; - Son activité a été impactée par la réduction de sa capacité de stockage ; - Le bailleur ne peut se prévaloir du fait d'un tiers, la clause du bail ne pouvant permettre au bailleur d'être déchargé de ses obligations ; - Le décrochage du plafond ne peut s'expliquer que par un très mauvais état du système de supportage et sa surcharge anormale, outre la vétusté de la cloison en brique mitoyenne ; - Les dommages à l'installation électrique sont une conséquence de la chute du faux-plafond et non sa cause ; - Les travaux du voisin ne sont que l'élément déclencheur du sinistre. Réponse de la cour : L'article 1719 du code civil dispose en particulier que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, de l'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L'article 1755 du même code dispose qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Faisant une application exacte de ces dispositions, le premier juge a retenu par de justes motifs, qui répondent aux conclusions des parties et que la cour adopte : - qu'il ressortait de l'expertise judiciaire que l'effondrement de la moitié du plafond en staff de la réserve résulte tout à la fois des vibrations créées lors des travaux dans la loge de l'entresol et du très mauvais état du système de supportage du plafond et de sa surcharge anormale notamment par une alimentation électrique de forte section, - que la vétusté de l'ensemble de l'installation et du faux plafond étant à l'origine du dommage, le bailleur a manqué à son obligation de garantir à son locataire une jouissance paisible des lieux, - que les travaux dans la loge voisine ne sont qu'un élément déclencheur de sorte que le preneur n'était pas tenu à se pourvoir directement contre les auteurs, - qu'eu égard à la nature du plafond, il ne s'agit pas non plus d'un manquement à la réalisation des réparations locatives ou des conséquences d'un défaut d'exécution de réparations locatives ou encore d'un manquement d'adapter les locaux ou les mettre en conformité avec la réglementation, obligations stipulées dans le contrat de bail. En conséquence, la décision sera confirmée en ce qu'elle a retenu la responsabilité de la SAS TJL Immo et rejeté la demande de celle-ci en remboursement des travaux. Sur les préjudices La SAS TJL IMMO fait valoir que : - l'exploitation s'étant poursuivie normalement, les préjudices et le lien de causalité ne sont pas démontrés ; - le rapport de M. [U] réalisé postérieurement au jugement, et produit régulièrement dans les débats, démontre les erreurs d'appréciation du tribunal, notamment sur l'absence de prise en compte d'une pondération des surfaces dans l'évaluation du loyer. Concernant la perte des stocks, elle relève que : - il n'a pas été produit de pièces probantes justifiant ce poste y compris pendant les opérations d'expertise ; - l'assurance du locataire a dû prendre en charge cette perte. Plus particulièrement sur la perte d'exploitation, elle soutient que : - en l'absence d'obstruction à la poursuite de l'activité, le principe même de ce poste est discutable ; - la baisse du chiffre d'affaires est antérieure à l'effondrement du plafond ; - la quasi-totalité du stock était entreposée au sous-sol ; - la présentation des comptes par l'intimée est fallacieuse, celle-ci ayant en outre retardé la production des pièces comptables des années 2016 et 2017 ; - les calculs sur ces deux années 2016-2017 sont incohérents ; - M. [U] évalue le préjudice à 25.385 euros. S'agissant du préjudice moral, elle argue de la poursuite d'activité et de l'impossibilité d'établir le préjudice moral d'une personne morale. La SARL Villa Toscana répond que : - son assureur n'a pas indemnisé ce sinistre, mais l'a renvoyée au contraire vers l'assureur de sa bailleresse ; - l'expertise amiable réalisée non contradictoirement par la bailleresse n'apparaît pas probante au regard de la méthode utilisée et du but poursuivi par l'appelante. Plus particulièrement sur la réparation du préjudice financier, elle soutient que : - le montant chiffré dans l'expertise à 36.939 euros pour la période de novembre 2014 à décembre 2015 a été arrêté par les experts des parties et a pris en compte la tendance baissière du chiffre d'affaires ; - l'évaluation du préjudice financier pour les années 2016 et 2017 a été réalisée en tenant compte de la même méthodologie ; - la méthodologie retenue par le tribunal est cohérente et doit être confirmée ; - la démarche de M. [U] est erronée et aboutit à un résultat minimaliste ; - la baisse du chiffre d'affaires antérieure au sinistre provient d'un litige avec son fournisseur historique mais n'a pas été de nature à remettre en cause la pérennité de son entreprise. S'agissant de la perte du stock, elle rappelle que l'évaluation a été réalisée à dire d'expert et que la réalité du préjudice est confirmée par les photographies prises par l'huissier de justice et l'expert judiciaire. Concernant le préjudice moral, elle cite la jurisprudence de la Cour de cassation admettant un tel préjudice pour une société et revient sur les contraintes imposées par cette situation pendant trois ans. Réponse de la cour : La cour relève liminairement, concernant l'expertise amiable de M. [U] réalisée à la demande de la SAS TJL Immo après la décision de première instance et produite en appel, qu'il ressort des écrits de ce dernier qu'il n'a pas pu se rendre dans le local commercial en question, cette circonstance qui est de nature à relativiser la valeur de son avis ne pouvant être corrigée, comme il est soutenu, par le fait que des attaches familiales à [Localité 4] (Ain) lui donneraient une connaissance suffisante de la situation immobilière et économique lyonnaise. La cour constate en outre que cet expert n'a pas eu accès à l'ensemble des pièces du dossier, et notamment aux constats d'huissier de justice et que, s'il a eu accès aux comptes-rendus de réunions, il n'y a pas participé, ne permettant pas aux autres experts mandatés par des assureurs de répondre à ses propositions de méthodologie dans les calculs des préjudices, alors même que pour certains postes, ceux-ci, sont parvenus à une estimation commune malgré leurs intérêts divergents. La cour déduit de ces éléments que l'avis de M. [U] a valeur de simple renseignement et ne peut fonder sa décision. Il y a lieu d'examiner les différents chefs de préjudice allégués, étant précisé que le préjudice de jouissance sera analysé avec l'examen de la demande en paiement des loyers. Sur la perte d'exploitation : Pour retenir le quantum de 74.419 euros HT, le tribunal a retenu que : - le sinistre a eu pour conséquence l'impossibilité d'utiliser le local situé au premier étage en raison de la présence de gravats, du risque de chute de nouveaux éléments, de l'absence d'électricité fonctionnelle, et du risque d'électrocution en découlant,