Cour d'appel, chambre commerciale, 23 avril 2026 — n° 25/00622

PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi, Vu les articles L145-1 et suivants du code de commerce; Infirme le jugement déféré en ce qu'il a: - constaté le défaut de validité du congé délivré le 26 mai 2020; - condamné la Sarl Immobilière [Z] à payer à la Sarl Alpes Bati Confort la somme de 69.186,74 euros au titre de l'indemnité d'éviction, dont : * 3.000 euros au titre de l'indemnité de remploi, * 59.454,64 euros au titre de l'indemnité de dégagement, * 1.826,48 euros au titre de l'indemnité de financement, * 1.365,70 euros au titre de l'indemnité de double loyer, * 3.539 euros au titre de l'indemnité pour trouble commercial; Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions soumises à la cour; statuant à nouveau, Condamne la Sarl Immobilière [Z] à payer à la Sarl Alpes Bati Confort la somme de 76.433,62 euros HT au titre de l'indemnité d'éviction, dont: - indemnité de remploi': 3.000 euros HT, - frais de déménagement': 1.971,67 euros HT, - frais administratifs': 2.180,99 euros HT, - frais de réinstallation': 11.202,73 euros HT, - travaux d'aménagement': 51.347,05 euros HT, - frais financiers': 1.826,48 euros HT, - double loyer': 1.365,70 euros HT, - trouble commercial': 3.539 euros HT; y ajoutant, Condamne la Sarl Immobilière [Z] à payer à la Sarl Alpes Bati Confort la somme complémentaire de 3.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile; Condamne la Sarl Immobilière [Z] aux dépens d'appel, dont distraction au profit de la Selarl LGB-Bobant, avocats associés; Signé par Mme FIGUET, Présidente et par Mme MARION, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente

FAITS ET PROCÉDURE : 1. Suivant acte sous seing privé du 16 novembre 2006 conclu avec la société Sud Lac, aux droits de laquelle se trouve désormais la Sarl Immobilière [Z], la société Alpes Bati Confort a pris à bail commercial un local à usage de showroom, composé d'une surface d'exposition, d'un bureau et de sanitaires, le tout d'une surface globale de 100 m² environ. Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives ayant pris effet au 15 novembre 2006. La société Alpes Bati Confort y a exploité, depuis le 1er novembre 2006, une activité de commercialisation de fenêtres, portes, fermetures, sous l'enseigne Tryba. 2. Par acte authentique du 27 mars 2012, la société Sud Lac a cédé ce bien immobilier à la Sarl Immobilière [Z]. Un avenant au bail commercial a été régularisé par acte sous seing privé du 24 avril 2012. 3. Le bail commercial est arrivé à son terme contractuel le 15 novembre 2015, puis s'est poursuivi par tacite reconduction. 4. Par acte sous seing privé conclu le 27 juin 2019, la société Immobilière [Z] et la société Alpes Bati Confort ont conclu un avenant de renouvellement de bail commercial, pour une nouvelle période de neuf années entières et consécutives ayant rétroactivement commencé à courir le 1er décembre 2017 pour se terminer le 30 novembre 2026. 5. Par acte extra judiciaire du 26 mai 2020, la société Immobilière [Z] a notifié à la société Alpes Bati Confort un congé exceptionnel pour le terme de la période triennale en cours, soit pour le 30 novembre 2020, en application des dispositions de l'article L.145-4 du code de commerce, entendant démolir partiellement les locaux loués avec reconstruction et surélever l'immeuble. Le congé a proposé à la société Alpes Bati Confort une indemnité d'éviction d'un montant de 2.045,18 euros. 6. Le 1er décembre 2020, la société Alpes Bati Confort a emménagé dans un nouveau local. 7. Par acte d'huissier du 19 avril 2021, la Sarl Alpes Bati Confort a saisi le tribunal judiciaire de Grenoble afin de voir condamner la Sarl Immobilière [Z] à lui verser une indemnité d'éviction d'un montant de 203.745 euros. 8. Par ordonnance juridictionnelle du 14 mars 2023, le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire visant à donner tous les éléments d'appréciation nécessaires pour le chiffrage de l'indemnité d'éviction, outre l'organisation d'une visite sur les lieux visant à vérifier si la motivation du congé délivré le 26 mai 2020 correspond bien à une démolition partielle et à une surélévation. Il a également condamné la Sarl Immobilière [Z] à verser à la Sarl Alpes Bati Confort la somme de 24.606 euros à valoir sur l'indemnité d`éviction. 9. Le 28 février 2024, Mme [X], désignée en qualité d'expert, a déposé son rapport au greffe après avoir procédé aux opérations d'expertise. 10. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées devant le tribunal judiciaire le 25 avril 2024, la Sarl Alpes Bati Confort a demandé notamment de condamner la société Immobilière [Z] à réparer son préjudice à hauteur de 57.000 euros à titre de dommages-intérêts, outre le paiement de 91.760,90 euros à titre d'indemnité d'éviction, comprenant une indemnité de transfert de 15.000 euros, et des indemnités accessoires d'un montant global de 76.760,90 euros. 11. Par jugement du 20 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Grenoble a: - constaté le défaut de validité du congé délivré le 26 mai 2020, - condamné la Sarl Immobilière [Z] à payer à la Sarl Alpes Bati Confort la somme de 69.186,74 euros au titre de l'indemnité d'éviction, dont : * 3.000 euros au titre de l'indemnité de remploi, * 59.454,64 euros au titre de l'indemnité de dégagement, * 1.826,48 euros au titre de l'indemnité de financement, * 1.365,70 euros au titre de l'indemnité de double loyer, * 3.539 euros au titre de l'indemnité pour trouble commercial; - rejeté les demandes plus amples ou contraires,

MOTIFS DE LA DÉCISION : 1) Sur la validité du congé: 50. Ainsi que constaté par le tribunal judiciaire, le bail est arrivé à son terme le 15 novembre 2015. Cependant, par avenant conclu le 27 juin 2019, les parties ont convenu de renouveler le bail pour une nouvelle période de neuf années à compter du 1er décembre 2017. Le terme du bail renouvelé devait par conséquent intervenir le 30 novembre 2026. 51. Selon l'article L.145-4 du code de commerce, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l'article L.145-9, s'il entend invoquer les dispositions des articles L.145-18 (construction ou reconstruction de l'immeuble), L.145-21 (surélévation de l'immeuble), L.145-23-1 (reprise de locaux annexes à usage d'habitation), et L.145-24 (construction d'un local à usage d'habitation) afin de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain. 52. En l'espèce, il est constant que la Sarl Immobilière [Z] a délivré un congé par acte d'huissier le 26 mai 2020, soit dans le délai de 6 mois avant l'expiration d'une période triennale devant s'achever le 30 novembre 2020, en invoquant la nécessité de « démolir partiellement les locaux loués avec reconstruction et surélévation de l'immeuble ''. 53. Comme indiqué dans le jugement déféré, la sincérité du bailleur dans son intention de reconstruire est présumée et il appartient par conséquent à la Sarl Alpes Bati Confort de démontrer que le congé a été délivré en fraude à la loi. 54. La cour constate que selon l'attestation de l'architecte de l'intimée, ce dernier a été contacté en 2017 pour une rénovation du site industriel, avec agrandissement, rénovation et réaménagement. Le chantier était estimé à plus de trois millions d'euros, et devait durer deux ans. Pour l'annexe occupée par l'appelante, il était prévu de réaliser un étage supplémentaire, mais compte tenu des contraintes administratives, cette réalisation nécessitait probablement la destruction de cette annexe avec une reconstruction selon les normes. La première tranche des travaux a été réalisée pendant l'année 2020, et la seconde a été réalisée en juillet 2021. Au jour de la rédaction de l'attestation le 10 septembre 2021, il reste la troisième tranche portant sur les espaces bureaux et restauration. Les plans indiquent que les locaux utilisés sous l'enseigne Tryba sont inclus dans ce projet. 55. Il résulte ainsi de cette attestation, laquelle est corroborée par les plans produits, que l'intimée a eu la réelle volonté de procéder à des travaux de rénovation et de réaménagement importants du site, occupé pour sa plus grande partie par la société Lumiforte, et pour une petite partie par l'appelante. 56. La cour note que les articles précités n'imposent aucun délai au bailleur pour procéder aux travaux pour l'exécution desquels il a motivé son congé. Ainsi, si l'expert judiciaire a procédé à la visite des locaux loués et a constaté qu'au 12 juin 2023, aucune démolition totale ou partielle n'a été réalisée sur les bâtiments précédemment loués par la société Alpes Bati Confort ni aucune surélévation du bâtiment, cette absence d'engagements des travaux motivant le congé est sans effet, alors que l'intimée a effectivement engagé des travaux pour la partie des locaux occupés initialement par la société Lumiforte, puis a déposé un permis de construire le 12 janvier 2024 afin de rénover la partie anciennement occupée par l'appelante. Le tribunal a ainsi indiqué que l'objet même de ce permis est d'entreprendre une rénovation partielle du local par le réaménagement de l'entrée du personnel et des visiteurs, la suppression de la couverture existante et son remplacement, ainsi que différents réaménagements de l'extérieur. 57. Cette volonté du bailleur est confirmée par le bail signé le 18 octobre 2023 entre l'intimée et la société Lumiforte: il s'agit d'un document unique venant remplacer le bail dont bénéficiait déjà la société Lumiforte depuis 2012, et un avenant concernant une augmentation du loyer en raison d'une extension. Dans le nouveau bail unique, les parties conviennent en plus de louer les locaux anciennement occupés par l'appelante, et le nouveau bail est consenti pour une durée de 12 ans courant à compter du 1er février 2020. L'annexe 4 relate qu'il est prévu une reprise du toit du bâtiment annexe en 2024, afin de le remettre en état (étanchéité et isolation), et de rendre possible une ré-hausse en accord avec le locataire afin de pouvoir agrandir l'espace laboratoire et/ou de créer des salles de réunion. 58. Elle est également confirmé par la demande de permis de construire déposée le 15 janvier 2024, qui prévoit notamment la suppression de la couverture existante avec la création d'une nouvelle couverture pour un petit bâtiment rectangulaire dans l'angle Sud/Est. 59. La cour retire de ces éléments que les travaux prévues par l'intimée et motivant son congé s'inscrivent dans le champ de l'article L.145-18 du code de commerce, contrairement à l'appréciation du tribunal judiciaire. La société Alpes Bati Confort ne rapporte pas la preuve que le congé délivré l'a été fautivement pour des motifs erronés. Le jugement déféré sera ainsi infirmé en ce qu'il a constaté le défaut de validité du congé délivré le 26 mai 2020. Par ces motifs substitués à ceux du premier juge, qui a ensuite rejeté la demande de dommages et intérêts fondés sur un congé illégitime au motif que le préjudice subi par le preneur du fait du non-renouvellement du bail est indemnisé par l'octroi de l'indemnité d'éviction, la cour confirmera le jugement entrepris en ce qu'il a débouté l'appelante de sa demande de paiement de dommages et intérêts en raison des modalités suivies lors de la délivrance de ce congé. 2) Sur l'indemnité d'éviction: 60. Ainsi que rappelé par le tribunal, le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l'indemnité d'éviction prévue à l'article L.145-14. Cette indemnité correspond notamment à la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Elle est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l'entier préjudice résultant du défaut de renouvellement ou de la résiliation anticipée du bail commercial. a) Sur le montant de l'indemnité principale: 61. Il s'agit de la valeur du droit au bail à laquelle est ajoutée la valeur du fonds de commerce. Ainsi que noté par le tribunal, il est acquis que la société Alpes Bati Confort a pu trouver un nouveau local commercial de sorte que son éviction n'a pas entraîné la disparition du fonds. Elle ne peut donc prétendre qu'à une indemnité de transfert intégrant uniquement la valeur du droit au bail, ce qu'a indiqué l'expert judiciaire. 62.