Cour d'appel, chambre commerciale, 23 avril 2026 — n° 25/00545

PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi, CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a : * débouté la SCI RSP Invest de sa demande en paiement de la somme de 9.533,83 euros au titre de la refacturation de la taxe des ordures ménagères et de la taxe foncière pour l'année 2022, * en ce qu'il a condamné la SCI RSP Invest à restituer à la SARL DG sport & cycles les provisions versées au titre des frais de gestion pour la période du 29 avril 2022 à ce jour, *en ce qu'il a condamné la SCI [Adresse 2] et la SCI RSP Invest à verser à la SARL DG sport & cycles la somme globale de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile *en ce qu'il a laissé la charge des dépens aux parties qui les ont exposées, INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a : *débouté la SARL DG sport & cycles de sa demande de remboursement de la taxe foncière sur les parties privatives dirigées tant à l'encontre de la SCI [Adresse 2] (aux droits de laquelle vient la SARL Apsys promotion) que de la SCI RSP Invest, *débouté la SARL DG sport & cycles de sa demande de dommages et intérêts, Statuant à nouveau, CONDAMNE la SCI [Adresse 2] devenue la SARL Apsys promotion à rembourser la somme de 7.927,96 euros TTC à la SARL DG sport & cycles, au titre des sommes indûment perçues au titre de la taxe foncière 2021, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision, CONDAMNE la SCI RSP Invest à rembourser la somme de 1 170,40 euros TTC à la SARL DG sport & cycles, au titre des sommes indûment perçues au titre de la taxe foncière 2022, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision, DIT que jusqu'à la fin du présent bail, la SCI RSP Invest ne pourra exiger de la SARL DG sport & cycles le paiement de la taxe foncière sur les parties privatives, CONDAMNE la SCI RSP Invest et la SARL Apsys promotion à payer à la SARL DG sport & cycles la somme de 1.000 euros, au titre de son préjudice moral, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision, Y ajoutant, CONDAMNE la SCI RSP Invest et la SARL Apsys promotion aux dépens d'appel, CONDAMNE la SCI RSP Invest et la SARL Apsys promotion à payer à la SARL DG sport & cycles la somme totale de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, REJETTE la demande de la SCI RSP Invest et la SARL Apsys promotion au titre des frais irrépétibles d'appel. SIGNÉ par Mme FIGUET, Présidente et par Mme MARION, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente

FAITS ET PROCÉDURE : Suivant acte sous seing privé en date du 11 février 2020, M. [J] [W], pour le compte de la SARL DG sport & cycles en cours de constitution, a pris à bail commercial des locaux commerciaux appartenant à la SCI [Adresse 2], situés dans le centre commercial " [Adresse 5] ", [Adresse 6], sis à Saint-Paul-lès-Romans (26750). Le bail a été conclu pour une durée de dix années entières et consécutives à compter de la livraison des locaux loués, soit à compter du 8 décembre 2020, moyennant le paiement d'un loyer annuel de base de 43.920 euros hors taxes, hors charges ainsi qu'un loyer variable additionnel de 2%, en vue de permettre l'exercice d'une activité de " vente, location, réparation de vélos, trottinettes et de tous accessoires, notamment, textiles et chaussures s'y rapportant " sous l'enseigne " Mondovélo " ou toute autre enseigne du groupe Sport 2000 et de notoriété équivalente. Un désaccord est survenu entre les cocontractants, concernant la prise en charge par le preneur de la taxe foncière des parties privatives et les justificatifs des frais de gestion. Le 27 octobre 2021, la SCI [Adresse 2], a adressé à la SARL DG sport & cycles une facture correspondant à la taxe foncière pour la période d'occupation comprise entre le 8 avril 2021 et le 31 décembre 2021 pour un montant total de 7.927,96 euros toutes taxes comprises. La SARL DG sport & cycles a payé cette somme. Par courrier en date du 25 avril 2022, la SARL DG sport & cycles a mis en demeure la société Apsys promotion, mandataire de la SCI [Adresse 2], d'avoir à restituer les sommes au titre de la taxe foncière sur les parties privatives. Elle a en outre réclamé les justificatifs du paiement de frais de gestion à hauteur de 10%. Par courrier officiel du 27 avril 2022, la société SCI Le parc Saint Paul, lui a répondu que ces charges étaient refacturables en l'état des stipulations contractuelles. Le 29 avril 2022, la SCI [Adresse 2], aux droits de laquelle vient à présent la société Apsys promotion, a vendu l'ensemble commercial [Adresse 2] à la société RSP Invest. Malgré plusieurs échanges de courriers, aucune issue amiable n'a pu être trouvée au litige. Par actes de commissaire de justice du 17 avril 2023, la SARL DG sport & cycles a assigné la SCI [Adresse 2] et la SCI RSP Invest, au visa des dispositions des articles 1119, 1302 et suivants du code civil, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, aux fins de : -dire et juger que l'inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail commercial et comportant l'indication de la répartition entre le bailleur et le preneur ne fait état d'aucune taxe foncière pour les parties privatives (pages 178 à 184 du bail) et que, par conséquent, les bailleurs successifs ne peuvent valablement pas en réclamer le paiement, -condamner la SCI [Adresse 2] à rembourser la somme de 7.927,96 euros TTC à la société DG sport & cycles, au titre des sommes indûment perçues au titre de la taxe foncière 2021, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 avril 2022, -condamner la SCI RSP Invest à rembourser la somme de 1.170,40 euros TTC à la société DG sport & cycles, au titre des sommes indument perçues au titre de la taxe foncière 2022, outre intérêts au taux légal à compter de présente assignation, -dire et juger que les frais de gestion, non fixés dans leur quantum ni même en pourcentage, ne sont en aucune façon dus par la société DG sport & cycles, quels que soient les bailleurs successifs, -condamner la SCI [Adresse 2] et la SCI RSP Invest à rembourser à la SARL DG sport & cycles les sommes versées au titre des frais de gestion réglés jusqu'à ce jour, -condamner la SCI [Adresse 2] et la SCI RSP Invest à payer à la société DG sport & cycles la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de l'ensemble de ses préjudices,

MOTIFS DE LA DÉCISION : §1 Sur la taxe foncière portant sur les parties privatives Au terme des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En outre, l'article L. 145-40-2 du code de commerce dans sa version en vigueur depuis le 20 juin 2014, énonce que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. L'article 1119 du code civil dispose que les conditions générales invoquées par une partie n'ont effet à l'égard de l'autre que si elles ont été portées à la connaissance de celle-ci et si elle les a acceptées. En cas de discordance entre des conditions générales invoquées par l'une et l'autre des parties, les clauses incompatibles sont sans effet. En cas de discordance entre des conditions générales et des conditions particulières, les secondes l'emportent sur les premières. " Il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges. " (Cour de cassation, 3ème Civ.,17 septembre 2020, n° 19-14.168). Enfin, l'article 1190 du même code énonce que dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d'adhésion contre celui qui l'a proposé. L'article 1119 du code civil est repris par le bail litigieux, qui stipule en son titre II : " en cas de contradiction entre les conditions générales et les conditions particulières, ces dernières prévaudront. " Les conditions générales du contrat conclu entre la SCI [Adresse 2] et M. [J] [W] pour le compte de la SARL DG sport & cycles le 11 février 2020 stipulent en page 21 à 23 : " Article 9 - Charges Afin de se conformer aux dispositions de l'article L. 145-40-2 du code de commerce, le bailleur a fourni au preneur les informations suivantes : (') -un inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le preneur (Annexe 6) ; (') En outre, conformément aux dispositions de l'article L.145-40-2 du code de commerce, le bailleur informera en cours de bail le preneur des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Dans l'intention réciproque des parties, le bail sera considéré comme net de toutes charges, impôts et taxes pour le bailleur, hors ceux légalement mis à sa charge. En conséquence, et sous cette réserve, le preneur aura à régler, pour sa quote-part au bailleur, la totalité des charges, taxes comprises, afférentes aux parties communes ou à usage collectif du Retail Park (les "Charges"), dans les conditions ci-après, étant rappelé qu'en fonction de la structure particulière de l'ensemble immobilier et/ou du Retail Park et de l'importance de leurs différentes et nécessaires parties communes ou à usage collectif, le montant des charges et prestations diffère notamment de celui d'un immeuble traditionnel." (') " 9.1.2 Définition des charges imputables au preneur : D'une manière générale, le preneur supportera toutes les charges liées à son occupation, de quelque nature qu'elles soient, qui seraient ou pourraient devenir exigible sur les locaux objet du bail. Ainsi, le preneur aura à régler au bailleur la totalité des charges collectives de l'ensemble immobilier, taxes comprises, conformément à l'inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail et comportant l'indication de la répartition entre le bailleur et le preneur, tels que cet inventaire est ci-après annexé (Annexe6). " En outre, en page 35 des conditions générales, le contrat stipule : " 16.5 Charges afférentes au local Le preneur devra satisfaire à toutes les charges de ville, de police et de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus de manière à ce que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet et, en particulier, il devra acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, la CET et tous autres impôts et taxes relatifs aux lieux loués. Il devra justifier de leur acquit à toute réquisition et, en tout cas, huit jours au moins avant la fin du bail. Le preneur devra rembourser au bailleur la quote-part de toutes les taxes actuelles ou futures afférentes aux locaux loués et légalement mises à la charge du bailleur et, notamment sans que cette liste soit limitative, l'impôt foncier, la taxe sur les ordures ménagères ". Par contre, l'annexe 6 du contrat, auxquelles renvoient les conditions générales, intitulé " Inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées au bail commercial et comportant l'indication de la répartition entre le bailleur et le preneur ", ne prévoit pas à la charge du preneur, le paiement des taxes et redevances des parties privatives. En l'espèce, l'analyse des stipulations contractuelles permet d'affirmer qu'elles sont manifestement et indéniablement contradictoire, en ce que les conditions générales prévoient que la taxe foncière sur les parties privatives est à la charge du preneur, tandis que l'annexe 6, faisant partie des conditions particulières, qui se présente comme un Inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées au bail commercial et comportant l'indication de la répartition entre le bailleur et le preneur ne fixe pas la taxe foncière sur les parties privatives à la charge du preneur. Au vu de l'ensemble des textes susvisés, il doit être jugé que le bailleur ne rapporte pas la preuve que les taxes foncières sur les parties privatives ont été mises à la charge du preneur. En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a débouté la SARL DG sport & cycles de sa demande de remboursement de la taxe foncière sur les parties privatives dirigées tant à l'encontre de la SCI [Adresse 2] (aux droits de laquelle vient la SARL Apsys promotion) que de la SCI RSP Invest. Statuant à nouveau, la cour condamne la SCI [Adresse 2] devenue la SARL Apsys promotion à rembourser la somme de 7.927,96 euros TTC à la SARL DG sport & cycles, au titre des sommes indûment perçues au titre de la taxe foncière 2021, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Elle condamne également la SCI RSP Invest à rembourser la somme de 1.170,40 euros TTC à la SARL DG sport & cycles, au titre des sommes indûment perçues au titre de la taxe foncière 2022, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Enfin, il sera jugé que jusqu'à la fin du présent bail, la SCI RSP Invest ne pourra exiger de la SARL DG sport & cycles le paiement de la taxe foncière sur les parties privatives. §2 Sur la demande reconventionnelle en paiement de la SCI RSP Invest au titre de la refacturation de la taxe des ordures ménagères et de la taxe foncière pour l'année 2022 La SCI RSP Invest sollicite le paiement de la somme de 9.533 euros au titre de la refacturation de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de la taxe foncière pour l'année 2022. Elle verse aux débats l'avis de taxe foncière au titre de l'année 2022. Au vu de ce qui a été jugé supra, la taxe foncière au titre des parties privatives ne peut être refacturée à la SARL DG sport & cycles. Il résulte de l'annexe 6 susvisée, que la taxe sur les ordures ménagères incombe au preneur.