Cour d'appel, chambre commerciale, 23 avril 2026 — n° 23/00445

PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi, ORDONNE la jonction des affaires RG 23/00445 et RG 23/01250 sous le seul numéro RG 23/00445, CONFIRME le jugement déféré n° 169/2022 du 28 novembre 2022 en toutes ses dispositions soumises à la cour, CONFIRME le jugement déféré 190/2022 du 20 décembre 2022 en ce qu'il a : *condamné la société civile immobilière [L] à payer à la SELURL Pharmacie de l'office de tourisme la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, *débouté la société civile immobilière [L] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, *condamné la société civile immobilière [L] aux dépens, INFIRME le jugement déféré 190/2022 du 20 décembre 2022 en ses autres dispositions déférées à la cour, Statuant à nouveau, CONDAMNE la SCI [L] à payer à la SELURL Pharmacie [G] [R] la somme de 58.661,87 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des préjudices liés aux infiltrations d'eau, CONDAMNE la SCI [L] in solidum avec M. [K] [T], M. [V] [T], M. [O] [T] et M. [P] [T] à payer à la SELURL Pharmacie [G] [R] la somme de 20.000 euros au titre des désordres de l'installation électrique, soit le montant prononcée par le jugement déféré (190/2022) et confirmée par le présent arrêt, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision. DEBOUTE la SELURL Pharmacie [G] [R] du surplus de ses demandes indemnitaires, Y ajoutant, DEBOUTE la SCI [L] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive, CONDAMNE in solidum la SCI [L] et M. [K] [T], M. [V] [T], M. [O] [T] et M. [P] [T] à payer à la SELURL Pharmacie [G] [R] la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE les demandes formées par la SCI [L] et M. [K] [T], M. [V] [T], M. [O] [T] et M. [P] [T] au titre des frais irrépétibles d'appel, CONDAMNE in solidum la SCI [L] et M. [K] [T], M. [V] [T], M. [O] [T] et M. [P] [T] aux entiers dépens d'appel SIGNÉ par Mme FIGUET, Présidente et par Mme MARION, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente

FAITS ET PROCÉDURE : Suivant acte authentique régularisé devant Maître [Z] [B], notaire, le 22 juillet 2016, M. [K] [T] et ses trois enfants M. [V] [T], M. [O] [T], et M. [P] [T], ont cédé une officine de pharmacie située [Adresse 1] à [Localité 1] à la SELURL Pharmacie [G] [R], pour un montant de 800.000 euros. La cession du fonds comprenait notamment le droit au bail commercial des locaux sis [Adresse 1] dans lesquels le fonds est exploité, le bailleur étant la SCI [L] dont le gérant est M. [K] [T]. Les locaux loués par la SCI [L] comprenaient : -Au rez de chaussée : un magasin avec bureaux et réserves -Au sous-sol : une cave -Au premier étage : un local à usage de laboratoire homéopathique et de réserve, à l'exception de la terrasse. Le loyer annuel au jour de l'acte authentique du 22 juillet 2016 s'élevait à la somme de 35.922 euros HT et en dernier lieu, au 20 mars 2023, à la somme de 39.673,96 euros HT (4 x 9 918,49 euros par trimestre). Par mail, puis par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 juillet 2017, adressée à Monsieur [K] [T], représentant le bailleur, la SCI [L], la SELURL Pharmacie [G] [R] a demandé réparation de désordres survenus au sein des locaux. Le 14 juin 2017, la SELURL Pharmacie [G] [R] a fait l'objet d'un contrôle des locaux de l'officine de pharmacie par l'unité départementale de la direction régionale des entreprises, de la concurrence, de la consommation, du travail et de l'emploi (DIRECCT), à la suite duquel, une demande de vérification en date du 31 juillet 2017 lui a été adressée, demandant de faire procéder à la vérification de la conformité des installations électriques dans l'ensemble des locaux et d'en justifier, dans un délai de 15 jours du rapport établi. Par lettre recommandée du 2 août 2017 la SELURL Pharmacie [G] [R] a informé M. [K] [T], es-qualités, de ce contrôle et de cette demande de vérification des installations électriques et lui a demandé notamment les deux derniers rapports de vérification de la conformité des installations électriques des locaux loués. La SELURL Pharmacie [G] [R] a fait intervenir l'organisme Socotec aux fins de vérification des installations électriques des locaux loués. Suivant courrier du 23 août 2017, la DIRECCT a enjoint à la SELURL Pharmacie [G] [R] « de faire disparaitre les non-conformités qu'elle estimera les plus dangereuses et pouvant mettre en danger vos salariés » après avoir constaté « la présence de pas moins de 58 observations relevées par cet organisme (Socotec) ». C'est dans ces conditions que la SELURL Pharmacie [G] [R] a assigné M. [K] [T] suivant exploit d'huissier en date du 6 juin 2019, M. [V] [T] suivant exploit d'huissier en date du 11 juin 2019 puis M. [P] [T] et M. [O] [T] suivant exploits d'huissier en date du 13 juin 2019, devant le tribunal judiciaire de Gap aux fins d'indemnisation de ses préjudices. Suivant jugement en date du 28 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Gap a : -condamné in solidum M. [K] [T], M. [V] [T], M. [O] [T] et M. [P] [T] à payer à la SELURL Pharmacie de l'office du tourisme la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts, -condamné in solidum M. [K] [T], M. [V] [T], M. [O] [T] et M. [P] [T] à payer à la SELURL Pharmacie de l'office du tourisme la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -débouté M. [K] [T], M. [V] [T], M. [O] [T] et M. [P] [T] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné in solidum M. [K] [T], M. [V] [T], M. [O] [T] et M. [P] [T] aux dépens, -prononcé l'exécution provisoire. Par déclaration du 26 janvier 2023, M. [K] [T], M. [V] [T], M. [O] [T], M. [P] [T] ont interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions. L'affaire a été enrôlée sous le n°RG 23/0445. La clôture de l'instruction a été prononcée le 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION : Il sera fait application des dispositions du code civil dans leur version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations. §1 Sur la jonction des deux instances L''affaire entre M. [K] [T], M. [V] [T], M. [O] [T], M. [P] [T] d'une part la SELURL Pharmacie [G] [R] d'autre part, suivie sous le n° RG 23/00445 et l'affaire entre : la SELURL Pharmacie [G] [R] d'une part la SCI [L] d'autre part, suivie sous le n° RG 23/01250 ont le même objet et sont connexes. Il convient donc d'ordonner la jonction des affaires RG 23/00445 et RG 23/01250 sous le seul numéro RG 23/00445, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice. §2 Sur les désordres relatifs à l'installation électrique Sur l'obligation de conformité de l'installation électrique Au terme de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Par ailleurs, l'article 1192 du même code énonce qu'on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation. En outre, aux termes des articles 1602 et suivants du code civil, le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur. Il a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend. Le vendeur a ainsi l'obligation de délivrer à l'acheteur une chose conforme aux caractéristiques convenues dans le contrat. L'acte de cession du fonds de commerce stipule en pages 36 et 37 : « Installation électrique Le cédant et le cessionnaire déclarent expressément que les présentes ont été régularisées à leur demande sans qu'un contrôle de l'installation électrique ait été effectué. Le cessionnaire déclare en faire son affaire personnelle, sans recours contre le cédant.» « « Hygiène et sécurité Le cédant déclare : -que les locaux dans lesquels le fonds est exploité sont conformes aux normes de salubrité, d'hygiène et de sécurité actuellement en vigueur et que toutes les installations sont régulièrement faites, -qu'il n'est sous le coup, d'aucune mise en demeure ou injonction particulière, et qu'il a fait procéder, comme la réglementation l'impose, aux contrôles relatifs notamment à la conformité de l'installation électrique et au respect des règles de sécurité incendie et d'accès du public. Ce dernier déclare également que toutes les installations répondent aux conditions minimales des installations d'officines prévues aux articles R. 5125-9 et 10 du code de la santé publique ainsi qu'aux obligations de surveillance et de gardiennage requises par le décret du 15 janvier 1997. Compte tenu du projet du cessionnaire de refaire des travaux importants dans la pharmacie ce dernier dispense le cédant de produire un contrôle ». En l'espèce, il ne résulte des stipulations du contrat, aucune contradiction apparente. De même, n'est pas caractérisée l'existence d'une obligation générale et d'une obligation particulière. Comme l'a justement analysé le jugement déféré, les parties ont évoqué dans le contrat deux points relatifs à l'installation électrique. Le cédant s'est engagé sur l'un d'eux et il a été librement convenu entre les parties qu'il ne s'engageait pas sur le deuxième point, ces deux points étant d'égale importance et distincts, même s'ils sont tous deux relatifs à l'installation électrique. Au terme du contrat qui a force de loi entre les parties, le cédant s'est engagé à garantir la conformité de l'ensemble des locaux aux normes de salubrité, en ce compris l'installation électrique. Par contre, a été sortie du champ contractuel la production du contrôle attestant de la conformité de ladite installation électrique. Il en résulte que si le cédant se dispense de produire l'acte démontrant la conformité de l'installation, la conformité de l'installation électrique est entrée dans le champ contractuel et fait partie des engagements pris par le cédant. Or, il résulte des pièces versées aux débats qu'une demande de vérification de l'installation électrique a été formulée par la direction régionale des entreprises, de la concurrence, de la consommation, du travail et de l'emploi de Provence-Alpes-Côte D'Azur (ci-après la DIRRECTE) à la SELURL Pharmacie [G] [R] le 31 juillet 2017, qu'ensuite de la vérification, 58 non conformités ont été relevées par Socotec. Il sera également précisé que ces non-conformités de l'installation électriques étaient suffisamment graves, pour qu'un courrier de la DIRRECTE en date du 23 août 2017, alerte la SELURL Pharmacie [G] [R] sur des non conformités exposant directement les salariés au risque électrique et lui enjoigne au plus vite de contacter une entreprise d'électricité afin de faire disparaître les non conformités les plus dangereuses. Ces non-conformités ont été levées le 16 novembre 2017, par la SARL Alpes Medelec, à la demande de la SELURL Pharmacie [G] [R]. L'ensemble de ces éléments permet d'affirmer que les installations électriques du local cédé à la SELURL Pharmacie [G] [R] étaient non-conformes, ce qui caractérise une violation par les cédants de l'obligation de délivrance conforme, comme justement tranché par le jugement déféré, qui sera confirmé de ce chef. Sur l'obligation de délivrance du bailleur En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; Il est de jurisprudence constante qu'il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu'il s'est libéré entièrement de cette obligation. (Cour de cassation, 3ème Civ., 30 octobre 1972). En outre, cette obligation de délivrance impose au bailleur de mettre à disposition du preneur un bien conforme à la destination contractuelle. (Cour de Cassation, 3ème Civ., 31 octobre 2012 n°11-12970). Enfin, les travaux prescrits par l'autorité administrative sont, sauf stipulation contraire expresse, à la charge du bailleur. (Cour de cassation 3ème Civ., 13 juillet 1994, no 91-22.260) L'article 4 du contrat de bail en date du 1er janvier 1997, complété par l'avenant du 4 janvier 1999 stipule que « le preneur s'engage à n'exercer dans les locaux loués que l'activité suivante : officine de pharmacie. » En l'espèce, il est constant que l'installation électrique des locaux loués par la SCI [L] était atteinte de désordres, En effet, ensuite de la demande de vérification de l'installation électrique formulée par la DIRRECTE de Provence-Alpes-Côte D'Azur à la SELURL Pharmacie [G] [R] le 31 juillet 2017, 58 non conformités ont été relevées par Socotec. Il est également établi par ces pièces que les non-conformités sont de nature à exposer la clientèle à un risque électrique. Partant, ces non-conformités rendaient les locaux non-conformes à leur destination contractuelle, en raison de l'existence d'un risque de fermeture administrative, qui est établi, puisque par lettre en date du 23 août 2017, l'administration a enjoint la SELURL Pharmacie [G] [R] de lever les non-conformités les plus graves dans les plus brefs délais. En outre, « L'article 1719 oblige le bailleur à entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée » (Cour de cassation 3ème Civ., 4 juillet 1968).