Cour d'appel, 2ème chambre, 23 avril 2026 — n° 24/00256

PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire, Confirme le jugement rendu le 27 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains sauf en ce qu'il a constaté la résiliation du bail à compter du 5 juillet 2021, Statuant à nouveau, Prononce la résiliation du bail conclu le 11 avril 2014 entre M. [X] [U] et Mme [Y] [O] d'une part et M. [Q] [A] d'autre part, à compter de l'assignation du 9 août 2022, Y ajoutant, Condamne M. [Q] [A] aux dépens d'appel qui seront recouvrés dans les conditions prévues à l'article 42 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, Me Anne-Sophie Pescheux, avocate, étant autorisée au besoin à recouvrer directement auprès de lui ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, Condamne M. [Q] [A] à payer à M. [X] [U] et Mme [Y] [O] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ainsi prononcé publiquement le 23 avril 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Claire DUSSAUD, Conseillère en remplacement du Président légalement empêché et Madame Sylvie DURAND, Greffière. La Greffière P/Le Président

-=-=-=-=-=-=-=-=-=- EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 11 avril 2014, M. [X] [U] et Mme [Y] [O] son épouse ont donné à bail à M. [Q] [A] un bien à usage mixte professionnel et d'habitation sis [Adresse 3] (Haute-Savoie) moyennant un loyer mensuel initial de 700 euros outre les charges. Par acte du 4 mai 2021, les époux [U] ont fait délivrer à M. [A] un commandement de payer la somme de 11 393,67 euros au titre des loyers et charges impayés. Faute de règlement spontané, les époux [U] ont, par acte du 9 août 2022, fait assigner M. [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains afin d'obtenir la résiliation judiciaire du bail, l'expulsion du locataire et sa condamnation à leur payer la somme de 19 600 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation échus. Par jugement contradictoire du 27 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a : - constaté la résiliation du bail à compter du 5 juillet 2021, - dit qu'à défaut pour M. [A] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, - dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamné M. [A] à payer aux époux [U] la somme de 28 456,07 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnité d'occupation au 27 avril 2023, - dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2021 sur la somme de 11 393,67 euros et à compter du jugement pour le surplus, - condamné M. [A] à payer aux époux [U] une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, et ce, à compter du 27 avril 2023 et jusqu'au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d'exigibilité pour les indemnités d'occupation à échoir, - dit que les époux [U] seront autorisés à indexer la part de l'indemnité équivalente au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs remboursement des charges locatives au sens de l'article 23 de la loi de 1989, soustraction faite de la part de l'indemnité équivalente aux provisions, - rejeté tous les autres chefs de demande, - débouté M. [A] de sa demande en dommages et intérêts et en délais de paiement, - condamné M. [A] à verser aux époux [U] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [A] aux entiers dépens comprenant les frais d'assignation, les frais de signification de la décision, ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et le coût du commandement de payer. Par acte du 20 février 2024, M. [A] a interjeté appel de la décision. Par ordonnance du 20 mars 2025, le conseiller de la mise en état, saisi d'une demande d'irrecevabilité de l'appel et d'une demande de radiation pour défaut d'exécution formées par les époux [U], a : - déclaré recevable l'appel formé par M. [A] le 20 février 2024, - déclaré recevable la demande de radiation de l'affaire, mais au fond, l'a rejetée, - débouté les époux [U] de l'intégralité de leurs demandes, notamment celle fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que les dépens de l'incident suivront ceux de l'instance au fond. Dans ses conclusions signifiées le 18 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [A] demande à la cour de : - juger recevable et bien fondé son appel, - infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, - débouter les époux [U] de l'intégralité de leurs demandes,

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'inexécution du contrat de bail Moyens des parties : M. [A] soutient d'une part qu'il n'a pas manqué à son obligation d'assurance locative et d'autre part que l'absence de paiement des loyers et charges est justifié par le manquement des bailleurs à leurs obligations de délivrance du logement en bon état et d'entretien des locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat. Il indique avoir réalisé des travaux importants dans le logement avec l'accord des propriétaires afin de le rendre habitable. Les époux [U] font valoir que M. [A] ne règle pas les loyers et charges relatifs au bien loué depuis le 1er janvier 2020. Sur l'état du logement, ils relèvent que le locataire se contente de produire des photos non datées et que l'état des lieux d'entrée atteste du bon état général du bien, sans qu'aucune remarque n'ait été réalisée par le locataire. Ils ajoutent que M. [A] a réalisé des travaux sans leur accord et qu'il a dégradé considérablement le bien. Sur ce, L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dispose que le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, f) de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire, à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés, g) de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. En l'espèce, s'agissant du défaut d'assurance du locataire, M. [A] justifie de la souscription d'un contrat d'assurance garantissant sa responsabilité civile locative du 15 juillet 2021 au 14 juillet 2023 (pièces n°3 et 4). Dès lors, aucun manquement à son obligation d'assurance locative n'est établi. Sur l'obligation de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, il ressort des décomptes produits par les époux [U] que M. [A] n'a pas réglé les sommes dues au titre du contrat de bail depuis le 1er janvier 2020 s'agissant des loyers et charges et depuis 2018 s'agissant de la taxe relative aux ordures ménagères (pièces n°2 et 13). L'arriéré locatif s'élevant à la somme de 28 456,07 euros au 27 avril 2023 n'est nullement contesté par M. [A], qui invoque une compensation avec le coût des travaux qu'il a effectués dans l'appartement. M. [A] produit à ce titre diverses photographies montrant des murs à nu, l'installation électrique apparente et plus généralement un appartement en chantier (pièce n°5). Or, ces photographies ne sont pas datées et le lieu de la prise de vue ne peut pas être établi avec certitude. Elles ne permettent en aucun cas de prouver l'état dans lequel se trouvaient les lieux loués au moment de la prise de possession. Surtout, il ressort du procès-verbal d'entrée dans les lieux établi de manière contradictoire le 11 avril 2014 que les plafonds, murs, sols et menuiseries de l'ensemble des pièces du logement étaient en bon état lors de l'entrée dans les lieux de M. [A] (pièce n°1 des intimés). Ce document, signé par le locataire, atteste également du bon état des équipements et éléments de rangement de la cuisine et des sanitaires et du très bon état de la toiture. Dès lors, M. [A] ne démontre pas que le bien loué n'était pas en bon état d'usage lors de son entrée dans les lieux. S'agissant des travaux d'ampleur invoqués par le locataire, il ne produit aucun élément justifiant d'une part de la nécessité de ces travaux (expertise, constat) et d'autre part de la réalité des travaux qu'il prétend avoir réalisés afin de rendre habitable le bien (devis, factures). S'il est établi que les bailleurs ont, pendant l'exécution du contrat de bail, autorisé M. [A] à acheter et installer un cumulus et lui ont demandé de réaliser un plan dans le cadre d'un projet d'agrandissement de l'appartement (pièces n°6 et 7 de l'appelant), aucun élément n'est produit par le locataire s'agissant des autres travaux qu'il indique avoir réalisés et de l'accord des propriétaires à cet égard. L'appelant se contente de produire un courrier qu'il a adressé aux époux [U] par lequel il propose de réaliser des travaux relatifs à la toiture, à la salle de bain, la cuisine et le système électrique de l'appartement (pièce n°9) ainsi qu'un courrier rédigé par les bailleurs qui mentionne de manière vague 'le financement des matériaux à acheter pour la suite des travaux' (pièce n°8). Ces seuls éléments sont insuffisants à prouver que le bien loué n'était pas en bon état d'usage et que des réparations étaient nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Ils ne démontrent pas plus l'accord des bailleurs à la réalisation de travaux dans l'appartement. A fortiori, le procès-verbal d'état des lieux de sortie dressé par un commissaire de justice le 21 décembre 2023, auquel M. [A] avait été convoqué par acte du 13 décembre 2023, relève que l'ensemble des pièces du logement sont en travaux, que de nombreuses gaines et fileries sont apparentes, que certains murs présentent des dégradations importantes (fissures, découpes, trous de chevilles) et que l'appartement se trouve dans un état général de saleté et de vétusté avancé. Dès lors, il ressort nettement de cet acte que le logement a été restitué avec de nombreuses dégradations, que l'état du bien à la sortie des lieux est sans commune mesure avec celui lors de l'entrée en possession du locataire et que ce dernier ne démontre pas que ces dégradations sont imputables à un manquement des bailleurs dans l'exécution du contrat de bail. Au contraire, l'état des lieux de sortie met en évidence que M. [A] a débuté des travaux dans l'appartement loué sans les mener à terme et sans justifier de l'accord de ses bailleurs. Ainsi, il résulte de l'ensemble de ces éléments que M. [A] ne démontre aucun manquement des époux [U] à leurs obligations de délivrance du logement en bon état et d'entretien des locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat, ni de la conclusion d'une convention visant à compenser le coût de travaux sur le bien avec le montant des loyers. En conséquence, il convient de confirmer le jugement de première instance s'agissant de la condamnation au paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation et du rejet des demandes de dommages et intérêts et de compensation de M. [Q] [A]. Sur la résiliation du bail Moyens des parties : Les époux [U] sollicitent la résiliation judiciaire du bail au regard des manquements commis par le locataire à ses obligations. M. [A] s'y oppose en se prévalant de l'exception d'inexécution. Sur ce, La cour observe que l'action diligentée par les époux [U] n'est pas fondée sur l'acquisition d'une clause résolutoire telle que prononcée par le juge des contentieux de la protection mais sur la résiliation du contrat pour inexécution, étant souligné que le bail ne prévoit aucune clause résolutoire. L'article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 prévoit que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisferait point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.