Cour d'appel, chambre civile, 27 avril 2026 — n° 26/00003

PAR CES MOTIFS La cour, - Confirme le jugement rendu par le tribunal de première instance de Nouméa en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'occupation, et le délai imparti à M. [C] [R] et M. [P] [R] pour libérer les lieux Statuant à nouveau - Ordonne à M. [C] [R] et à M. [P] [R], ainsi qu'à tout occupant de leur chef de libérer les lieux loués dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, et dit qu'à défaut de départ volontaire, ils pourront en être expulsés, ainsi que tout occupant de leur chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est - Condamne M. [C] [R] et M. [P] [R] solidairement à payer à Mme [V] [A] épouse [T] et M. [N] [T] la somme de 35 000 francs pacifiques à titre d'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la signification du présent arrêt et jusqu'à la libération effective des lieux loués. - Confirme le jugement en toutes ses autres dispositions Y ajoutant, - Condamne solidairement M. [C] [R] et M. [P] [R] au paiement des dépens de l'instance d'appel. Le greffier, Le président.

*************************************** PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE : M. [N] [T] et Mme [V] [A], son épouse, étaient propriétaires depuis 1991, à [Localité 1] d'une parcelle de 1 ha 80 ares formant le lot 14 A section [Localité 3] sur laquelle étaient implantées deux maisons dont une était louée selon bail verbal à M. [O] [R] depuis 1980. En 2009, les époux [T] ont procédé à la division de leur parcelle en cinq lots, la maison louée à M. [R] [O] se trouvant sur le lot 362. A son décès, un nouveau bail verbal portant désormais le loyer à 35 000 francs par mois, a été conclu en 2015 avec sa fille Mme [G] [H] [R], qui a occupé le logement jusqu'en octobre 2018, date à laquelle elle a quitté les lieux, sans les en informer en laissant pour lui succéder, ses frères [P] et [B] lequel devait être par la suite placé sous protection tutélaire. (Jugement du juge des tutelles du 27 juin 2018). Depuis lors, le paiement des loyers, assuré tantôt par l'un ou l'autre des membres de la fratrie a été très irrégulier, de sorte que M.et Mme [T] ont saisi le 7 avril 2022 le tribunal pour obtenir le prononcé de la résiliation du bail et la condamnation des membres de la fratrie au paiement de l'arriéré locatif.Dans le même temps Met Mme [T], ont notifié aux différents occupants du logement un congé pour vente à défaut pour eux d'accepter leur offre de vente dans les deux premiers mois du délai de préavis. Celui-ci a expiré le 24 mai 2023 et les consorts [R] se sont maintenus dans les lieux depuis lors. Par jugement dont appel du 28 juillet 2025 le tribunal a : - constaté le désistement de M. et Mme [T] s'agissant de leurs demandes portées à l'encontre de M. [B] [R] - débouté M et Mme [T] de l'ensemble de leurs demandes portées à l'encontre de Mme [D] [R] qui n'a pas été attraite en procédure à titre personnel, - condamné M. [C] [R] et [P] [R] solidairement à payer à M et Mme [T] la somme unique de 2.120.000 francs pacifiques (Deux millions cent vingt mille francs pacifiques au titre des loyers échus du 1er février 2019 jusqu'au 03 février 2025, avec intérêts au taux légal, - dit que les intérêts courent à compter du 11 mars 2022 sur la somme de 1.295.000 francs pacifiques (un million deux cent quatre-vingt- quinze mille francs pacifiques - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision sur le paiement de cette dette, et rappelle qu'elle se réalise aux risques et périls de la partie qui s'en prévaut, - ordonné la résiliation du contrat de bail verbal liant Met Mme [T] d'une part, et M. [C] [R] et M. [P] [R] d'autre part, et relatif à une maison située lot 14A de la section [Localité 3] sur la commune de [Localité 1] devenue par division le lot 362, - ordonné, faute de départ volontaire de M. [C] [R] et M. [P] [R] du logement loué dans les quatre mois du commandement de quitter les lieux, leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, - autorisé M. et Mme [T], en cas d'abandon du logement par les locataires, à effectuer l'inventaire des meubles meublant, et à les faire entreposer dans tel local qu'il lui plaira, aux frais de l'expulsé, - condamné solidairement M. [C] [R] et M. [P] [R] solidairement à payer à M. et Mme [T] la somme unique de 41.000 francs pacifiques (quarante -et -un mille francs pacifiques) à titre d'indemnité mensuelle d'occupation, à compter de la décision à intervenir et jusque complète libération des lieux, - débouté Met Mme [T] de leurs demandes de dommages-intérêts, - débouté Met Mme [T] de leurs demandes autres, plus amples ou contraires, - débouté M. [C] [R] et M. [P] [R] et M. [B] [R] assisté de [D] [R], sa tutrice, de l'intégralité de leurs demandes reconventionnelles, - condamné M. [C] [R] et M.

MOTIFS DE LA DÉCISION : La cour est saisie du seul appel principal de M. [C] [R], qui prie la cour d'infirmer le jugement l'ayant solidairement condamné, avec son frère [P] au paiement de l'arriéré locatif. Il est établi que l'immeuble, objet du bail a toujours été occupé par la famille [R] depuis le début des années 80, avant même que M. et Mme [T] n'en deviennent propriétaires en 1991. Il est également établi que ce bail verbal qui liait initialement M. [O] [R] aux anciens propriétaires, puis à M.et et Mme [T] s'est ensuite poursuivi au décès du preneur, avec ses enfants, ou certains d'entre eux, restés dans les lieux. Ce transfert s'est effectué sans difficulté jusqu'au départ de Mme [K] [R] qui a assuré le paiement des loyers, fixés à 35 000 francs pacifiques jusqu'en octobre 2018. Les consorts [R], conviennent du fait qu'ils ont globalement cessé de régler les loyers à compter du mois de février 2019 à l'exception de quelques échéances, (en réponse soutiennent-ils au refus des bailleurs d'exécuter les travaux de mise aux normes de l'installation électrique et de la fosse septique) selon le décompte suivant arrêté au 03 février 2025 qui n'est pas contesté : - 2019 : 35 000 x 11 .................... ....385 000 - 2020 : 35 000X12 ..........................420 000 - 2021 : 35 000X12 ..........................420 000 - 2022 : (10 000X2) + (35 000X4).....160 000 - 2023 : 35 000X12 ......................... 420 000 - 2024 : 35 000 x 8 ...........................280 000 - 2025 : 35 000 ................................ ..35 000 Total : 2 120 000 francs pacifiques. Les consorts [R] ne sauraient utilement se prévaloir de l'inexécutions partielle par les bailleurs de leurs obligations pour se soustraire à l'exécution de leur propre obligation au paiement des loyers. En effet, même si les lieux loués étaient anciens, vétustes et dégradés au regard du constat dressé par maître [L] le 14 juin 2022, ils ne démontrent pas avoir mis leur bailleur en demeure d'exécuter ces travaux avant le mois de février 2019, correspondant à la date à laquelle ils ont cessé de régler les loyers. Par ailleurs, M. Et Mme [T] justifient de leur côté avoir fait précéder à l'ensemble des travaux de rénovation à partir de l'autonome 2022 s'agissant de la mise aux normes de l'installation électrique, de la réfection de la toiture, des cloisons des plafonds, des peintures intérieures, jusqu'à la rénovation du système d'assainissement et l'installation d'un chauffe-eau (En juin et octobre 2023 ), ce qui a au demeurant été confirmé par Mme [D] [R] à Maître [I], huissier de justice, venu sur place, à la demande de M. et Mme [T], le 10 juillet 2024. En définitive, les griefs opposés en cours de procédure par les consorts [R] à l'endroit des bailleurs, ne peuvent jutifier leur défaut de paiement des loyers durant plus de cinq années. C'est à juste titre que le tribunal a prononcé la résiliation du bail au regard des dispositions ds articles 1184 du code civil et 1728 du code civil, et qu'il les a condamnés au paiement de l'arriéré locatif, qui s'élevait, au 03 février 03 février 2025 à la somme de 2 120 000 francs majorée des intérêts au taux légal sur la somme de 1 295 000 francs pacifiques, à compter de la mise en demeure du 25 février 2022. Le jugement sera en conséquence confirmé de ces chefs S'agissant des mesures accessoires à la résiliation du bail la cour fixe à 35 000 francs pacifiques le montant de l'indemnité d'occupation due par les consorts [R] à compter de la résiliation du bail prononcée ce jour, et jusqu'à la libération effective des lieux, M. et Mme [T] ne justifiant pas de l'évolution de la valeur locative des lieux. Les consorts [R] seront tenus de libérer les lieux ainsi que tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux saufs, à défaut de départ volontaire, à en être expulsés avec l'assistance de la force publique si besoin. Il n'est pas utile de garantir l'exécution de cette injonction du prononcé d'une astreinte même provisoire, puisque celle -ci est assortie du concours de la force publique. De la même manière, M et Mme [T] seront autorisés en cas d'abandon du logement par les consorts [R] à effectuer l'inventaire des meubles meublant et à les faire entreposer dans tel local qu'il leur plaira aux frais des personnes expulsées Au regard des motifs ci-dessus exposés par la cour, desquels il ressort que M. Et Mme [T] ont fait procéder aux travaux de rénovation de la maison d'habitation dès que les consorts [R] en ont formé la demande au cours de cette instance, il convient de débouter [D] [R], M. [P] [R] et M. [C] [R] de toutes leurs demandes en dommages-intérêts. S'agissant de la demande en réparation formée par les bailleurs à l'endroit de la famille [R], la cour, comme le tribunal retient l'absence de lien de causalité avéré entre les problèmes de santé présentés par M. et Mme [T] et le comportement des consorts [R] auxquels sont notamment reprochés des faits de harcèlement moral, qui ne sont nullement démontrés. Le jugement sera confirmé de ce chef. Ainsi, en définitive, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions, y compris celle qui déboute M. Et Mme [T] de toutes les demandes portées à l'encontre de Mme [D] [R], non attraite dans la cause en son nom personnel, sauf sur le montant de l'indemnité d'occupation, le délai imparti à Mme [D] [R], M. [C] [R] et M. [P] [R], pour libérer les lieux La décision du tribunal sera également confirmée en ce qui concerne les frais et dépens au regard de la situation économique de M. [C] [R] et de M. [P] [R].