Cour d'appel, chambre 3 a, 27 avril 2026 — n° 25/01245

PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe, CONFIRME, dans les limites de l'appel, le jugement rendu le 18 février 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim sauf en ce qu'il a condamné M. [T] [J], solidairement avec M. [P] [J], au paiement de la somme de 7 121,08 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2023 ; Statuant à nouveau de ce chef : CONDAMNE M. [T] [J], solidairement avec M. [P] [J], au paiement de la somme de 6 575,61 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2023 ; Y ajoutant, DEBOUTE la Sci [K] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ; DEBOUTE M. [T] [J] de sa demande d'indemnité de procédure ; CONDAMNE M. [T] [J] à payer à la Sci [K] une somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [T] [J] aux entiers dépens de la procédure d'appel. Le greffier La présidente

*** FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE Selon contrat signé le 25 septembre 2021 prenant effet le 15 octobre 2021, la Sci [K], représentée par Mme [W] [M], a loué à M. [P] [J] un logement situé à Obernai, moyennant paiement d'un loyer de 600 euros et un acompte sur charges de 50 euros par mois. Le père du locataire, M. [T] [J], a signé le même jour un engagement de caution solidaire. Une ordonnance rendue le 3 janvier 2023 a fait injonction à M. [P] [J] et M. [T] [J] de payer solidairement à la Sci [K] la somme principale de 1 993,20 euros au titre de l'arriéré locatif. M. [T] [J] a fait opposition à cette ordonnance par lettre recommandée expédiée le 28 février 2023. M. [P] [J] a résilié le bail selon courrier du 27 avril 2023 et quitté les lieux. Un état des lieux de sortie a été établi par huissier le 29 septembre 2023 en présence de Mme [M] et de M. [T] [J], sans toutefois aucune remise des clés. Au dernier état de la procédure, la Sci [K] a sollicité fixation de l'indemnité d'occupation à 671,60 euros, condamnation solidaire des défendeurs au paiement d'un arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation de 7 221,08 euros tel qu'arrêté au mois de septembre 2023, une somme de 46 280,37 euros au titre de travaux de remise en état des lieux loués, frais et dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, une indemnité de procédure de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. M. [T] [J] s'est opposé aux demandes en soulevant la nullité du contrat de bail pour défaut de pouvoir de son signataire, la nullité de l'engagement de caution pour plusieurs motifs, dont l'inexactitude de la date du bail et du montant du loyer, et le non-respect des dispositions de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il a par ailleurs contesté les sommes mises en compte au titre du loyer révisé, des décomptes de charges et frais de remise en état. M [P] [J] n'est pas intervenu à la procédure. Par jugement réputé contradictoire rendu le 18 février 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim a : - déclaré recevable l'opposition formée à l'encontre de l'ordonnance n° 21-23-000018 rendue le 3 janvier 2023 ; statuant à nouveau : - dit n'y avoir lieu à constater ni prononcer la nullité du contrat de bail conclu entre la Sci [K] et M. [P] [J] ; - dit n'y avoir lieu à constater ni prononcer la nullité de l'engagement de caution signé par M. [T] [J] ; - condamné M. [P] [J] et M. [T] [J] solidairement à payer à la Sci [K] les sommes de : - 7 121,08 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2023 ; - 3 705,20 euros au titre des frais de remise en état, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ; - 247,68 euros au titre des frais d'huissier pour l'état des lieux de sortie, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; - 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté la Sci [K] de ses plus amples demandes et de sa demande de dommages et intérêts ; - débouté M. [T] [J] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [P] [J] et M. [T] [J] solidairement aux dépens comprenant les frais de la procédure d'injonction de payer et le coût du commandement visant la clause résolutoire. Pour se déterminer ainsi, le premier juge a essentiellement retenu que la Sci [K] justifiait, par ses statuts, de son caractère familial ainsi que de la délégation de pouvoir dont bénéficiait Mme [M] de la part de son gérant, M. [V], à la date de signature du bail ; qu'aucune disposition légale n'exigeait une date certaine d'une telle délégation dont M.

MOTIFS Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure ; La recevabilité de l'opposition à l'injonction de payer n'étant pas contestée, elle est acquise, tout comme les condamnations prononcées à l'encontre de M. [P] [J]. Sur la nullité du contrat de bail Conformément aux dispositions de l'article 1377 du code civil, l'acte sous signature privée n'acquiert date certaine à l'égard des tiers que du jour où il a été enregistré, du jour de la mort d'un signataire, ou du jour où sa substance est constatée dans un acte authentique. Il est de principe que la nullité d'un contrat fondée sur l'absence de pouvoir du mandataire, qui est relative, ne peut être demandée que par la partie représentée. Aux termes de l'article 1156 du code civil, portant disposition générale applicable à la représentation, l'acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté. Lorsqu'il ignorait que l'acte était accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs, le tiers contractant peut en invoquer la nullité. L'inopposabilité comme la nullité de l'acte ne peuvent plus être invoquées dès lors que le représenté l'a ratifié. En l'espèce, le contrat de bail a été signé le 25 septembre 2021 au nom de la Sci [K] par Mme [M] qui n'en était pas la gérante à cette date. Elle justifie toutefois d'un pouvoir daté du 1er septembre 2021 que lui a donné M. [V], gérant, aux fins de conclusion de bail sur le logement concerné. Comme soulevé par l'appelant, ledit acte, rédigé sous seing privé, ne porte pas date certaine faute de satisfaire à l'une ou l'autre des conditions limitativement énumérées à l'article 1377 du code civil. S'il n'est ainsi pas démontré qu'à la date de signature du bail litigieux, Mme [M] disposait du pouvoir d'engager contractuellement la Sci [K], il convient de rappeler que le mandat peut être écrit mais aussi tacite et que M. [T] [J] ne peut se prévaloir d'une quelconque nullité à ce titre dès lors que, comme indiqué supra, l'action en nullité est réservée au représenté ou au tiers contractant à condition toutefois dans ce cas que l'acte n'ait pas été ratifié par le représenté. Or, il résulte du dossier que la Sci [K] n'a jamais contesté le contrat de bail et l'a régulièrement exécuté, en en revendiquant d'ailleurs les effets dans ses rapports avec M. [P] [J] et M. [T] [J]. M. [T] [J] ne saurait prétendre qu'il est légitime à soulever la nullité du contrat afin de ne pas être tenu au-delà des obligations du preneur lui-même puisque le locataire, n'étant pas tiers au contrat, n'aurait pu exciper des dispositions de l'alinéa 2 de l'article 1156 du code civil. De même, il n'est pas fondé à se prévaloir d'un non-respect par le gérant des statuts de la Sci, étant au surplus observé qu'aucune disposition desdits statuts n'interdit à ce dernier de déléguer la signature d'un contrat de bail. Il convient en conséquence, après substitution de motifs, de confirmer la décision du premier juge en ce qu'il a rejeté le moyen tiré de la nullité du contrat de bail. Sur la nullité de l'acte de cautionnement Aux termes de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du cautionnement litigieux : « Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22. Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que: - s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État; - ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur. (') La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. » Lorsque les formalités ainsi édictées n'ont pas été respectées, le cautionnement est nul sans que celui qui invoque cette nullité n'ait à établir l'existence d'un grief. C'est par une exacte appréciation des textes applicables et des faits de la cause que le premier juge a retenu que la Sci [K] était une société familiale puisque constituée entre Mme [M] et ses deux enfants sans aucune autre condition quant à l'activité, professionnelle ou non, de ladite société et qu'il appartenait à l'appelant, contestant le droit de celle-ci de solliciter un cautionnement, de démontrer qu'elle avait souscrit une assurance ou une autre forme de garantie et ce en vertu du principe général selon lequel il appartient à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il en a justement déduit que la Sci [K], qui affirme sans être utilement contredite qu'elle n'a souscrit aucune assurance ou autre garantie, était en droit de solliciter un cautionnement. S'agissant du formalisme du cautionnement souscrit par M. [T] [J], ce dernier se prévaut de l'existence de deux actes distincts, dont l'un signé par Mme [M] et le preneur, et l'autre comportant la mention manuscrite du cautionnement alors qu'il s'agit en réalité du recto et du verso d'un seul et même acte dénommé « engagement de caution solidaire » portant sa seule signature, conformément à la nature de contrat unilatéral de l'acte de cautionnement. Le nom de la bailleresse ne figurant pas dans les mentions prescrites à peine de nullité, il n'en sera tiré aucune conséquence. Il est par contre exact que l'acte de cautionnement comporte plusieurs erreurs et imprécisions en ce qu'il indique que la date de signature du bail est le « 26/09/2021 » au lieu du 25 septembre 2021, mentionne au titre du « loyer mensuel » la somme de 650 euros et celle de 50 euros au titre du « montant provisionnel des charges mensuelles » alors que le loyer était de 600 euros outre 50 euros de provision sur charges, et prévoit que « le montant initial du loyer est révisable annuellement selon la variation de l'indice de référence des loyers » sans davantage de précisions alors que le bail organise une révision du loyer au 1er novembre de chaque année sur la base de l'indice du 2eme trimestre de l'année 2021, valeur 131,12. Ce faisant, l'acte de cautionnement qui ne fait pas « apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location » ne peut être considéré comme conforme aux exigences textuelles, prescrites afin d'assurer la validité et non la preuve de l'acte de cautionnement, et ce quand bien même la caution s'est vue remettre une copie du bail et sans qu'il y ait lieu d'examiner sa bonne ou mauvaise foi. Il est toutefois établi que M. [T] [J] a effectué règlement des loyers et charges afférents au bail de son fils tant s'agissant du dépôt de garantie par chèque, dont il ne conteste pas être l'auteur, que par virements ultérieurs et ce pour la période de septembre 2021 à octobre 2022.