Cour d'appel, chambre civile, 27 avril 2026 — n° 25/00022

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par décision contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe, Déclare recevable l'appel interjeté le 13 janvier 2025 par [M] [L] contre le jugement rendu par le juge du contentieux de la protection le 18 novembre 2024 ; Confirme la décision querellée en ce qu'elle a déclaré recevable l'action de la SAEM [B] contre [M] [L] et en ce qu'elle a condamné [M] [L] au paiement des dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; ainsi que sur l'indemnité de procédure. Infirme la décision querellée pour le surplus ; Statuant à nouveau : Constate que le bail conclu le 26 janvier 2023, entre la SAEM [B] et [M] [L], concernant le bien sis [Adresse 4] à [Localité 6], s'est trouvé résilié de plein droit le 12 mai 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ; Condamne [M] [L] à payer à la SAEM [B] la somme de 9679,42 euros au titre des loyers et charges dus arrêtée au 25 août 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; Autorise [M] [L] à se libérer en 35 mensualités de 161,68 euros, la 36ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées ; Dit que cet échéancier a pris effet le 25 août 2025 pour un premier versement au mois de septembre 2025 selon l'accord des parties ; Dit que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par [M] [L] dans le délai précité ; Dit qu'en cas de non-paiement d'une seule mensualité ou d'un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l'expiration d'un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, dont le coût restera à la charge de la locataire, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 12 mai 2024 et [M] [L] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l'arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ; Dans cette hypothèse : Ordonne, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de Madame [M] [L] ainsi que tout occupant de leur chef, du logement sis [Adresse 4] à [Localité 5], si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et autorise la SAEM [B] , conformément à l'article L. 433-1 du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée ; Fixe l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par [M] [L] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n'avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin la condamne à verser à la SAEM [B] ladite indemnité mensuelle jusqu'à complète libération des lieux ; Y ajoutant, En tout état de cause : Condamne Madame [M] [L] à payer à la SAEM [B] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne Madame [M] [L] aux entiers dépens et autorise Me Isabelle DENIS à recouvrer les siens conformément à l'article 699 du Code de procédure civile. En foi de quoi le présent arrêt a été signé par la Présidente de chambre et la Greffière. La Greffière La Présidente de chambre Hélène PETRO Aurore BLUM

EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 26 janvier 2023, la société immobilière de [Localité 1] (ci-après [B]) a donné à bail à [M] [L] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel dont le montant était fixé à la date d'entrée dans les lieux à 715,05 euros. Le 12 mars 2024, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer pour un montant de 5291,97 euros en raison de loyers impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire. Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024,la [B] a fait assigner [M] [L] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cayenne, aux fins de voir constater la résiliation du bail, par acquisition de clause résolutoire, l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef et sa condamnation au paiement de la somme de 4821,01 euros arrêtée au 4 juillet 2024 , au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer augmenté des charges, ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 380 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens. Par jugement réputé contradictoire rendu le 18 novembre 2024, et signifié à [M] [L] le 17 décembre la juridiction saisie a : -déclaré recevable l'action de la SAEM [B] contre [M] [L], -constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail objet du litige, à la date du 24 avril 2024, -ordonné en conséquence l'expulsion de [M] [L] et de tous occupants de son chef, -condamné [M] [L] à payer à la SAEM [B] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer en cours augmenté des charges, qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi, à compter du 24 avril 2024 et ce jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, -condamné [M] [L] à payer à la SAEM [B] la somme de 5357,81 euros au titre des arriérés de loyers et charges et indemnités d'occupation impayées à la date du 21 octobre 2024, échéance du mois d'août 2024 incluse et hors frais de procédure, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision, -dit que tout paiement s'imputera d'abord sur le capital, -débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, -condamné [M] [L] à payer à la SAEM [B] la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. -rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. Par déclaration enregistrée au greffe de la cour d'appel le 13 janvier 2025, [M] [L], a interjeté appel de l'ensemble des dispositions de cette décision. Par conclusions d'appel signifiées à personne morale, [M] [L] demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau : -de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 28 janvier 2023 pour le logement situé à [Adresse 5] [Adresse 6] dont l'expulsion jusqu'à parfaite libération de la dette locative, -de lui accorder un délai de grâce afin de se libérer de sa dette locative, -d'autoriser le remboursement de la dette locative selon un échéancier de 36 mois débutant au 25 août 2025, -de débouter la [B] de sa demande formulée sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. A l'appui de son appel, [M] [L] expose qu'elle n'a pu comparaitre en première instance pour faire valoir ses arguments alors même qu'ils sont de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire en ce qu'elle justifie avoir repris le paiement des loyers avant la première audience et peut donc obtenir des délais de paiement et se maintenir dans le logement.

SUR CE LA COUR, Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la signature du bail, soit le 26 janvier 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce il n'est pas contesté qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à [M] [L] le 12 mars 2024 pour un arriéré de loyers de 5128,59 euros arrêtée au 4 mars 2024 et qu'il est demeuré impayé dans le délai imparti. La cour de cassation a précisé, par un avis du 13 juin 2024, que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s 'acquitter du paiement de sa dette après délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. Il y a lieu dès lors de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 mai 2024 et non le 24 avril 2024, la cour statuant pas voie d'infirmation de la décision querellée. Sur la demande de paiement de l'arriéré locatif Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En l'espèce, la [B] verse aux débats un décompte arrêté au 30 avril 2025 à la somme de 10.340,53 euros. Il n'est pas contesté qu'à compter de cette date, [M] [L] a procédé à des versements en sorte que la créance locative s'élevait au 25 août 2025 à la somme de 9679,42 euros. Il convient par conséquent de condamner [M] [L] à payer à la [B] la somme de 9679,42 euros au titre des loyers et charges dus au 25 août 2025. Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. » Selon les dispositions de l'article 24 VII de cette même loi « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. » En l'espèce, les parties s'accordent à dire qu'à compter du 25 août 2025, un échéancier contractuel a été consenti au locataire par le bailleur, pour une période de 36 mois, en sorte que [M] [L] rembourse mensuellement, depuis le mois de septembre 2025, en sus du loyer et charges, une somme de 161,68 euros afin d'apurer sa dette locative. Le plan d'apurement contractuel produit aux débats et faisant suite à l'accord signé par les parties le 25 août 2025, mentionne 35 échéances de 161,68 euros et une dernière échéance, due au mois d'aout 2028, d'un montant de 4020,62 euros. La [B] ne conteste pas le respect de cet échéancier par [M] [L] depuis sa signature. L'appelante produit en outre des justificatifs de sa situation financière qui confirment qu'elle perçoit un salaire net mensuel de l'ordre de 2600 euros par mois procuré par un emploi stable au sein de l'entreprise Air France où elle travaille selon contrat à durée indéterminée. En considération de ces éléments, il y a lieu d'accorder des délais de paiement à [M] [L] sur la base de 36 mensualités, dont 35 d'un montant de161,68 euros chacune et la dernière, due au mois d'août 2028, d'un montant de 4020,62 euros, étant précisé que l'échéancier a commencé à prendre effet à compter du mois de septembre 2025. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d'effet si la locataire s'acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l'intégralité de la dette, les relations entre les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier. A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l'article 24-V précité, que la locataire devra s'acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu. Ainsi, en cas de non-paiement d'une mensualité (que ce soit au titre de l'arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé), passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l'intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par [M] [L]. En outre, dans cette hypothèse, [M] [L] serait désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, le bailleur a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de [M] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l'hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité. De même, le bailleur serait alors en droit d'exiger de la locataire, si elle se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d'occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par la [B] à compter de la date d'effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de confirmer la décision frappée d'appel en ce qu'elle a condamné [M] [L] au paiement des entiers dépens de première instance qui comprennent le coût du commandement de payer du 12 mars 2024, de sa signification à la CCAPEX, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture et de la condamner aux entiers dépens d'appel en ce que si l'appelante ne peut être considérée comme la « partie perdante », car un accord entre les parties est intervenu en cours d'instance, force est de constater que la dette locative a continué à s'accroitre postérieurement à l'acte d'appel.