Cour d'appel, 1ère chambre civile, 27 avril 2026 — n° 25/03965

PAR CES MOTIFS La Cour, INFIRME l'ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux le 4 juillet 2025, sauf en ce qu'il a constaté l'acquisition des clauses de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse au 22 janvier 2025 ; Statuant à nouveau pour le surplus, FIXE l'arriéré de payement locatif de Madame [C], ci-après le locataire ou la partie appelante, envers la société ICF Atlantique à la somme de 3.017,32 Euros représentant le montant de l'arriéré locatif arrêté au jour des débats ; CONDAMNE en conséquence Madame [C] à payer la somme de 3.017,32 euros à la société ICF Atlantique, laquelle sera assortie d'intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2025 ; DIT que l'effet de la clause résolutoire du contrat de bail est suspendu par le plan d'apurement décrit ci-après et entrant en vigueur à compter de la notification de ce jugement : Madame [C] devra régler mensuellement à la société ICF Atlantique la somme de 86 euros pendant 35 mois suivant la signification de la présente décision, puis le solde le trente-sixième mois, sauf plan de surendettement ou meilleur accord entre les parties ; RAPPELLE que la bonne exécution de ce plan suspend les procédures d'exécution ainsi que les majorations d'intérêts ou pénalités encourues et que si le passif est réglé au terme du plan arrêté ci-avant, la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué ; RAPPELLE qu'à défaut de payement d'une seule mensualité d'arriéré et de loyer courant, et sauf meilleur accord entre les parties ou plan de surendettement, la clause résolutoire du bail reprendra son effet avec possibilité pour le bailleur d'expulser la personne locataire avec, au besoin, le recours à la force publique ; DIT qu'à défaut de payement d'une seule mensualité d'arriéré et de loyer courant, le solde de l'entier arriéré locatif deviendra immédiatement exigible ; CONDAMNE la locataire à verser la somme de 654,28 Euros au bailleur au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle en cas de non respect des délais grâce prévus ci-avant, la dite indemnité commençant à être due à compter du jour du premier incident de paiement et se terminant avec la libération des lieux ; REJETTE les demandes contraires ou supplémentaires ; Y ajoutant, REJETTE les demandes faites en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure ; CONDAMNE la société ICF Atlantique aux entiers dépens de la présente instance d'appel. Le présent arrêt a été signé par Bénédicte LAMARQUE, Conseillère, faisant fonction de Présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, La Présidente, La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.

* * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE 1. Par contrats des 16 et 26 juin 2017, à effet respectivement aux 23 et 28 juin 2017, la Société ICF Atlantique a donné à bail à Mme [N] [C] un logement situé [Adresse 3] moyennant un loyer initial de 474,18 euros et 129,94 euros de charges ainsi qu'un emplacement de stationnement parking n°50, situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 35 euros. Par acte du 21 novembre 2024, la société ICF Atlantique a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 146,91 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en oeuvre des clauses contractuelles de résiliation de plein droit des baux. 2. Par acte du 19 février 2025, la société ICF Atlantique a fait assigner Mme [C], en référé, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, de voir constater l'acquisition du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement et d'obtenir son expulsion ainsi que sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 3 424,01 euros correspondant aux loyers et charges impayés, outre le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle. 3. Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 4 juillet 2025, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence : - constaté l'acquisition des clauses de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, au 22 janvier 2025 ; - condamné Mme [C] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5], 2éme étage, escalier 01, porte n°122, [Localité 3] [Adresse 6] (pour le logement) et parking n°50, situé [Adresse 4] (pour l'emplacement de stationnement) ; - autorisé, à défaut pour Mme [C] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - dit qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (654,38 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges (et taxes récupérables) dûment justifiées ; - condamné Mme [C] à payer à la société ICF Atlantique la somme de 2 946,78 euros à titre d'indemnité provisionnelle, pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation au 1er avril 2025 (échéance du mois d'avril 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la décision ; - condamné Mme [C] à payer à la société ICF Atlantique, à compter du 22 janvier 2025 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ; - condamné Mme [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'Etat ; - condamné Mme [C] à payer à la société ICF Atlantique une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté le surplus des demandes ; - rappelé que l'ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. 4. Mme [C] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 31 juillet 2025, en ce qu'elle a : - renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence ; - constaté l'acquisition des clauses de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, au 22 janvier 2025 ;

MOTIFS DE LA DÉCISION. I Sur la résiliation des baux. 8. Mme [C] conteste l'existence d'une dette locative, disant avoir repris le paiement du loyer courant depuis mai 2025 et avoir entrepris de régler le solde à compter du mois d'août 2025. Elle indique avoir retrouvé un emploi, que le montant de l'arriéré locatif avancé par son adversaire est erroné et que le solde débiteur est de 3.199,58 €, mais que ce dernier doit être pris en charge par la CAF qui n'a plus versé d'APL depuis le mois de mai 2025, ayant repris le paiement du solde lui incombant. Elle précise, pour éviter toute difficulté à l'avenir, que son père s'est rapproché du bailleur pour se porter caution. 9. Elle sollicite en outre qu'il lui soit accordé les plus larges délais de paiement en application des articles 1343-5 du code civil et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Elle fait valoir en ce sens que ses revenus mensuels s'élèvent au total à la somme de 1.560 €, qu'elle a la charge de son fils mineur et demande qu'il lui soit accordé un délai de 36 mois pour apurer le solde locatif. 10. La société intimée relève qu'au jour des débats, il reste un solde locatif négatif supérieur à la somme de 3.000 €, quand bien même plusieurs règlements sont intervenus, et entend maintenir sa prétention de constat du jeu de la clause résolutoire et d'expulsion. Elle précise que son adversaire ne remplit pas les conditions pour bénéficier de l'octroi de délais pour suspendre les effets de la clause résolutoire du contrat de bail. *** 11. L'article 24 I, V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose 'I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article. [...] V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. [...] VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.[...]' L'article 1343-5 du code civil prévoit que 'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.' Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que 'Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.'