Cour d'appel, 1ère chambre, 28 avril 2026 — n° 25/03929

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier Pour copie certifiée conforme à l'original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d'appel de Rennes.

EXPOSÉ DU LITIGE 1. Par acte de commissaire de justice du 27 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à Nantes (syndicat [T]), représenté par son syndic la SAS cabinet Foncia Loire Atlantique, a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes le syndicat des copropriétaires de l'immeuble voisin sis [Adresse 5] à Nantes (syndicat [B]), pris en son syndic bénévole, Mme [K] [I], aux fins de solliciter une servitude de tour d'échelle pour permettre aux entreprises mandatées pour des travaux de réfection de la toiture d'installer et d'utiliser un échafaudage sous astreinte. 2. Pour justifier ses demandes, le syndicat [T] soutient qu'il doit réaliser des travaux de réfection des bâtiments composant son ensemble immobilier en raison de désordres liés à des fuites, qu'il n'est pas possible de réaliser ces travaux par l'intérieur de l'immeuble et qu'il est nécessaire d'implanter un échafaudage en bordure de la parcelle voisine mais que ses démarches amiables ont été vaines. 3. Par ordonnance du 12 juin 2025, le juge des référés a : - débouté le syndicat [T] de sa demande, considérant que, si la preuve de la nécessité des travaux était rapportée, il n'établissait pas que le passage chez le voisin était la seule solution technique pour les exécuter ou la solution la plus pertinente pour ne pas exposer des dépenses disproportionnées, - condamné le syndicat [T] à payer au syndicat [B] la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné le syndicat [T] aux dépens. 4. Par déclaration parvenue au greffe de la cour d'appel de Rennes le 8 juillet 2025, le syndicat [T] a interjeté appel de cette décision. 5. Le 1er septembre 2025, le greffe a adressé un avis de fixation à bref délai, avec une audience de plaidoiries prévue le 19 janvier 2026. * * * * * 6. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 12 janvier 2026, le syndicat [T] demande à la cour de : - réformer l'ordonnance en toutes ses dispositions, - statuant à nouveau, - lui accorder une servitude de tour d'échelle s'exerçant sur la propriété du syndicat [B] aux fins de permettre aux entreprises que ce dernier a mandatées d'installer et d'utiliser un échafaudage pendant toute la durée des travaux de réfection des toitures de l'ensemble immobilier, - autoriser que cette servitude s'exerce conformément aux plans d'implantation figurant en pièce n° 4 de la demanderesse, et de 7h30 à 17h30 uniquement, pour une durée maximale de trois mois, - lui décerner acte de ce qu'en contrepartie de la servitude, il prendra à bail un emplacement de stationnement, à proximité du fonds servant, au profit du syndicat [B], pendant toute la durée des travaux, - débouter de toute demandes, fins ou conclusions supplémentaires au titre de leurs frais irrépétibles et dépens le syndicat [B], - lui décerner acte de ce qu'en contrepartie de la servitude, il fera procéder au retrait de l'empilement de pierres présent sur la cour sise [Adresse 5] à [Localité 2], - condamner le syndicat [B] à laisser les travaux s'exécuter sous astreinte de 1.000 € par jour à compter de l'ordonnance de référé, - condamner le syndicat [B] à lui payer la somme de 500 € par entrave constatée à l'exécution des travaux, - condamner le syndicat [B] aux entiers dépens de première instance, - condamner le syndicat [B] à lui payer la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance, - débouter le syndicat [B] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, - condamner le syndicat [B] à lui payer les sommes de : 308 € TTC au titre des frais de mesurage des plaques amiantées par la société Alpi Job et 500 € TTC au titre des frais liés aux procès-verbaux de constat de commissaires de justice,

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le refus opposé par le syndicat [B] 10. Le syndicat [T] indique que les travaux de réfection sur les toitures de ses bâtiments sont indispensables à la préservation de la sécurité de ses occupants et ne peuvent être matériellement réalisés que depuis un échafaudage érigé sur la cour de l'intimé. Il ajoute que la gêne subie par le syndicat [B] est proportionnée à la nécessité des travaux compte tenu des garanties offertes par le maître d'ouvrage. Il considère le refus opposé comme étant abusif et, partant, constitutif d'un trouble manifestement illicite. * * * * * 11. De son côté, le syndicat [B] réplique que l'appelant ne démontre pas le caractère indispensable des travaux ni que les travaux envisagés ne peuvent être faits que par la pose d'un échafaudage depuis sa cour. Il soutient au contraire que d'autres solutions sont envisageables et causeraient moins de gêne à l'intimé. Il ajoute que les travaux envisagés comporteraient un risque pour la santé des occupants en ce qu'ils consistent à manipuler des plaques amiantées, ce qui serait une gêne disproportionnée par rapport à l'intérêt des travaux. Réponse de la cour 12. L'article 544 du code civil dispose que 'la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.' 13. Il en ressort que, la propriété étant absolue, il est en principe parfaitement possible pour un propriétaire de s'opposer au passage d'un tiers sur sa propriété, sauf abus. 14. L'article 834 du code de procédure civile dispose que, 'dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend'. 15. L'article 835 prévoit en son 1er alinéa que 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'. 16. Le tour d'échelle est une construction jurisprudentielle qui autorise un droit d'accès temporaire et limité d'un propriétaire au fonds voisin pour effectuer des travaux indispensables à la conservation d'une construction existante s'il lui est impossible d'effectuer ces travaux depuis chez lui, même au prix d'une dépense supplémentaire, sauf si cette dépense est disproportionnée au regard de la valeur des travaux à effectuer. Il peut toutefois être aussi accordé au bénéfice de constructions neuves, notamment afin d'en assurer la finition (Civ. 3ème, 13 novembre 2007, n° 06-18.915). 17. Ce droit est accordé dans le cadre des relations de bon voisinage qui impliquent, d'une part, que le propriétaire du fonds servant ne peut s'opposer sans motif légitime à une telle demande mais, d'autre part, que le propriétaire du fonds dominant ne doit recourir à un tel passage qu'en cas de nécessité, en l'absence de toute autre solution et en s'abstenant de causer un trouble excessif à son voisin. 18. Il doit donc réunir des conditions restrictives et cumulatives : - la nécessité de réaliser les travaux doit être caractérisée ; - il faut que la réalisation des travaux à partir du fonds du propriétaire requérant soit impossible même au prix d'un coût plus onéreux ; - les travaux envisagés ne doivent pas causer au fonds voisin un préjudice excessif ou disproportionné et les éventuels dommages engendrés par eux doivent donner lieu à une indemnisation. 19. Le propriétaire du fonds voisin, qu'il ait autorisé l'accès ou qu'il y soit contraint, a droit à une indemnisation comprenant, d'une part, les dégâts matériels causés par le passage, et, d'autre part, le trouble de jouissance né des conditions de réalisation des travaux et de leur durée. 20. La saisine de la juridiction doit être en principe précédée d'une ou plusieurs demandes amiables circonstanciées adressées au propriétaire du fonds voisin, indiquant la nature des travaux envisagés, décrivant leurs conditions de réalisation ainsi que la durée prévisionnelle des travaux. 21. C'est à celui qui demande le bénéfice d'une servitude de tour d'échelle de démontrer que les travaux sont indispensables et ne peuvent être effectués sans passer chez autrui. 1 - le caractère indispensable des travaux : 22. La copropriété du [Adresse 6] à [Localité 3] a voté en assemblée générale du 23 septembre 2021 divers travaux de réfection de l'immeuble. Ces travaux concernent la restauration de la couverture, des cheminées et des pignons de la façade. Il s'agit de travaux conséquents, valorisés à hauteur de 368.711,90 €, honoraires d'architecte compris. Ils comprennent un poste de diagnostic amiante. 23. Des travaux complémentaires ont été votés le 30 mai 2023, l'architecte ayant constaté que la toiture du versant F était en trop mauvais état, les ardoises étant très fines et cassant comme du verre, ce qui impose de les remplacer également. Ces travaux sont valorisés pour un montant de 18.640,81 €, honoraires d'architecte compris. 24. Un CCCG avait été établi à cette fin dès le 28 avril 2020 par Mme [R], architecte, suivi d'un CCTP le 4 mai 2020. 25. Le syndicat [B] ne nie pas la nécessité des travaux programmés qui tiennent à la vétusté de l'immeuble et sont donc indispensables à sa conservation. On imagine d'ailleurs mal une copropriété votant des travaux d'une telle ampleur s'ils n'étaient pas impérativement utiles. 26. Un procès-verbal de constat d'huissier du 15 juin 2022 témoigne de la vétusté de certaines parties communes et de différents dégâts des eaux ou traces d'humidité dans certaines parties privées, phénomènes qui peuvent être imputées à l'état de la toiture dont la restauration a été votée. Des photographies (pièce 13 de l'appelant) témoignent de cette vétusté générale. 27. Dans ces conditions, le premier juge doit être approuvé lorsqu'il relève la nécessité des travaux envisagés. 2 - l'absence de préjudice excessif pour le syndicat [B] : 28. Dans un courrier du 15 novembre 2024, le syndicat [T] a informé le syndicat [B] : - de la durée des travaux (trois mois) - de l'amplitude horaire quotidienne du chantier (de 7h30 à 17h30) - de ce qu'il sera possible d'accéder à la cour à pied ou en véhicule en présence de l'échafaudage - de ce qu'une place de stationnement serait louée pour compenser l'espace occupé par l'échafaudage dans la cour - de ce que le tas de pierre présent dans la cour serait retiré par les artisans en contrepartie de l'autorisation - de ce qu'un référent serait disponible pour que le syndicat [B] puisse être rapidement informé de l'avancement du chantier et puisse signaler toute difficulté relative à l'occupation de sa cour. 29. Si les conditions initialement envisagées ne font pas peser un préjudice particulièrement excessif pour le fonds du syndicat [B], la cour observe que la durée indiquée de l'emprise sur le fonds du syndicat [B] n'est pas spécialement justifiée, le CCTP du 4 mai 2020 étant totalement muet sur le sujet. 30. Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat [T] persiste à solliciter la pose d'un échafaudage 'pendant toute la durée des travaux de réfection des toitures de l'ensemble immobilier', mais dans la limite de trois mois. 31. Il est toutefois étonnant que le syndicat [T] n'ait pas pu obtenir une estimation précise de la durée de ce chantier par un professionnel qualifié. 32. En outre, aucune indemnisation d'aucune sorte n'est proposée par le syndicat [T] pour les inconvénients créés en cette occasion, hormis la location d'une place de stationnement pour un véhicule. 33.