Cour d'appel, 1ère chambre, 28 avril 2026 — n° 22/03586

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier Pour copie certifiée conforme à l'original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d'appel de Rennes.

EXPOSÉ DU LITIGE 1. Mme [X] [F] épouse [L] a acquis le 23 juillet 2015 de la SCI Effel dont le gérant est M. [M] [B] un appartement situé [Adresse 4] à Guérande (44) au prix de 295.000 €. 2. Le 15 septembre 2016, M. [J], expert construction, agissant sur mandat de Mme [L], s'est rendu sur les lieux et a constaté l'existence de certains désordres : infiltrations d'eau en plafond, problèmes d'étanchéité en toiture, installation VMC et installation électrique défectueuses, absence de garde-corps sur les escaliers, absence de conformité de la chaudière installée avec la chaudière ayant fait l'objet d'un diagnostic en vue de la vente du bien. 3. Mme [L] a obtenu du juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire une ordonnance du 21 mars 2017 désignant M. [K] en qualité d'expert et lui accordant une provision de 17.000 € à valoir sur la réparation de ses préjudices. 4. Par ordonnance du 26 décembre 2017, le juge des référés a étendu la mission de l'expert judiciaire à des problèmes d'humidité dans l'appartement. 5. Le 17 juillet 2018, M. [K] a déposé son rapport d'expertise. 6. Par acte d'huissier du 17 octobre 2018, Mme [L] a fait assigner M. [B] et la SCI Effel devant le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire aux fins d'obtenir la résolution de la vente au titre de la garantie des vices cachés, outre diverses sommes. Au cours de l'instance, elle a modifié sa demande de résolution en demande de réduction du prix. 7. Par jugement du 6 janvier 2022, le tribunal a : - condamné in solidum M. [B] et la SCI Effel à verser à Mme [L] : * la somme de 2.850 € TTC en réparation du désordre affectant la chaudière, * la somme de 50.206,80 € TTC en réparation des désordres causés par les défauts d'étanchéité de la toiture-terrasse, * la somme de 4.244,54 € TTC au titre de la maîtrise d'oeuvre des travaux de réparation des désordres affectant la chaudière et l'étanchéité de la toiture-terrasse, * la somme de 8.000 € en réparation de son préjudice de jouissance, - débouté Mme [L] de ses plus amples demandes indemnitaires, - rappelé que Mme [L] a bénéficié d'une provision de 17.000 € à valoir sur la réparation de ses préjudices lors de l'instance de référé, - condamné in solidum M. [B] et la SCI Effel à indemniser Mme [L] au titre des dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire et les dépens de l'instance de référé, - condamné in solidum M. [B] et la SCI Effel à verser à Mme [L] la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire du jugement. 8. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que la VMC ne recelait pas un vice caché car elle n'était pas soumise aux normes de ventilation invoquées du fait de l'ancienneté du logement. Il a également débouté Mme [L] de ses demandes concernant l'arrachement de radiateurs, considérant que la preuve du vice caché n'était pas rapportée. Il a en revanche retenu que les défauts concernant la chaudière et l'étanchéité de la toiture-terrasse étaient démontrés et que si Mme [L] en avait eu connaissance au moment de la vente, elle n'aurait pas acquis le bien à ce prix. Il établit donc la responsabilité de la SCI Effel au titre de la garantie des vices cachés et celle de M. [B] au titre de sa responsabilité délictuelle. 9. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Rennes du 10 juin 2022, M. [B] et la SCI Effel ont interjeté appel de cette décision. * * * * * 10. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 12 décembre 2025, M. [B] et la SCI Effel demandent à la cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés in solidum à indemniser Mme [L] au titre de: * la non-conformité de la VMC, * la non-conformité de la chaudière, * la garantie des vices cachés de la SCI Effel et la responsabilité délictuelle de M. [B] pour le désordre affectant la toiture terrasse, * la reprise des infiltrations à la somme de 54.451,34 €,

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'action en garantie des vices cachés 14. La SCI Effel et M. [B] affirment que Mme [L] ne démontre pas que les conditions de mise en oeuvre de la garantie des vices cachés sont réunies. Ils affirment notamment que les conditions d'antériorité, celle du caractère rédhibitoire ou encore celle de l'ignorance du vice ne sont pas démontrées pour l'ensemble des désordres invoqués. * * * * * 15. De son côté, Mme [L] indique que les deux rapports d'expertise démontrent parfaitement que les conditions de mise en oeuvre de la garantie des vices cachés sont réunies. Elle ajoute que les éléments qui étaient à sa disposition au moment de la vente ne lui permettaient pas de mesurer l'existence et encore moins l'ampleur du problème concernant l'étanchéité de la toiture et que, par conséquent, elle n'avait pas connaissance du vice. Elle ajoute que la qualité de professionnelle de la SCI Effel ne fait pas de doute. Réponse de la cour 16. L'article 1641 du code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'. 17. Aux termes de l'article 1642 du même code, 'le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même'. 18. L'article 1643 prévoit encore qu'il 'est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie'. 19. Une clause d'exonération de la garantie des vices cachés est toutefois inopérante lorsqu'il est établi que le vendeur avait connaissance des vices. Un vendeur qui a réalisé lui-même les travaux de réhabilitation doit être assimilé à un vendeur professionnel réputé connaître les vices affectant l'immeuble (Civ. 3ème, 15 juin 2022, n° 21-21.143). 20. Selon l'article 1644, 'dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts'. 21. Par vice, on entend ici un défaut de la chose vendue qui la rend impropre à sa destination normale. Le défaut doit avoir pour conséquence de nuire à l'utilisation de la chose vendue, c'est-à-dire empêcher ou diminuer significativement l'usage auquel elle est normalement destinée. 22. La diminution de l'usage du bien résultant du vice caché qui l'affecte doit atteindre un degré certain de gravité, de sorte que la garantie n'a pas vocation à jouer pour un défaut n'ayant que des conséquences minimes, limitées à une simple diminution d'agrément. À cet égard, la nature de la chose entre en ligne de compte. Par exemple, l'utilisation attendue d'un bien d'occasion très usagé peut ne pas être identique à celle du même bien à l'état neuf. 23. La garantie des vices cachés ne couvre que les vices qui existaient déjà lors de la vente, soit de manière avérée, soit au moins en germe, mais pas ceux qui naîtraient après la vente sans trouver leur source dans un défaut antérieur à celle-ci. Ainsi, la garantie ne joue pas pour les défauts survenus postérieurement et qui sont dus notamment à l'usure normale de la chose. 24. La loi oblige le vendeur à garantir le vice caché, c'est-à-dire le défaut dont l'acheteur n'a pas connaissance ni lorsqu'il conclut la vente ni lorsqu'il prend possession de la chose vendue, mais non ceux qu'il a révélés à l'acheteur ou dont celui-ci a pu se convaincre lui-même. Mais l'acheteur profane doit aussi se renseigner, sauf si cela est impossible pour lui et se montrer normalement attentif. Le vice à son égard sera considéré comme apparent et non caché dès lors que le défaut apparaît à la suite d'une vérification attentive élémentaire. 25. Le choix entre l'action estimatoire et l'action rédhibitoire appartient à l'acheteur et non au juge qui n'a pas à motiver sa décision sur ce point. L'acheteur, qui est souverain, n'a pas à justifier son choix, discrétionnaire, même alors qu'une remise aux normes à bien moindre coût était envisageable (Civ. 3ème, 15 décembre 2015, n° 14-24.567). 26. En l'espèce, Mme [L] a acquis le 23 juillet 2015 de la SCI Effel dont le gérant est M. [B] un appartement situé [Adresse 5] à Guérande (44), moyennant la somme de 295.000 €, financé pour partie par un prêt de 120.000 €. 27. L'acte de vente contient en page 27 une clause intitulée 'vices cachés' ainsi rédigée : 'le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l'exception toutefois le cas échéant de ce qui est dit ci-dessus sous le titre 'Environnement - Santé'. Toutefois, il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s'appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance. Le vendeur déclare en outre ne pas avoir réalisé, sur l'immeuble vendu, de travaux nécessitant la souscription d'une assurance dommages-ouvrage dans les dix dernières années'. 28. Il est symptomatique de constater que la SCI Effel, venderesse, n'oppose pas cette clause d'exclusion de garantie des vices cachés. 29. Quoi qu'il en soit, l'immeuble avait été acheté par la SCI Effel le 25 octobre 2000 au prix de 46.880 € et l'assertion de l'expert [K] selon laquelle il a été 'entièrement rénové' n'a pas été contestée, notamment à l'occasion du dire du 28 juin 2018. 30. Dans ce dire en effet, la SCI Effel indique que 'M. [B] en sa qualité de gérant de la SCI Effel n'est pas un professionnel dans les travaux de toiture, VMC chaudière. En sa qualité de particulier ayant procédé à des travaux de rénovation de son bien, sa responsabilité n'est susceptible d'être retenue que dans l'hypothèse des désordres de nature décennale'. 31. Outre le fait que la SCI Effel ne produit aucune facture des travaux entrepris qui permettraient a minima de les dater, elle admet, ce faisant, être auto-constructeur au regard des travaux de rénovation entrepris par son gérant lui-même. 32. M. [B] n'a d'ailleurs pas disconvenu les avoir réalisés lui-même. Il indique en page 12 de ses conclusions être 'enregistré en auto-entrepreneur sous le code APE 4332A travaux menuiserie bois et pvc, pose dressing, cuisine, aménagement intérieur'. Il a même admis, dans un courrier du 1er décembre 2016 en réponse au conseil de Mme [L], avoir réparé -et non fait réparer- l'infiltration, avant d'intervenir personnellement de nouveau sur ce désordre en décembre 2015, c'est-à-dire après la vente ('j'ai réparé les points d'entrée d'eau'). 33. En outre, l'objet social de la SCI Effel est 'l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation et de commerce situé à Guérande, [Adresse 6] au n°4. La location de cet immeuble et plus généralement toutes opérations se rapportant à l'objet social'. 34. Or, la SCI Effel a réalisé l'achat de l'ensemble immobilier avant de le rénover et de procéder à la division de cet ensemble pour créer une copropriété au sein de laquelle Mme [L] a acquis l'appartement litigieux aux fins de location. 35. Que ce soit en raison de sa qualité d'auto-constructeur ou de ses statuts, la SCI Effel doit être considérée comme une professionnelle de l'immobilier réputée connaître les vices dont son immeuble est affecté. 36. La demande de garantie des vices cachés de Mme [L] est fondée sur les désordres affectant la VMC, la chaudière et la toiture. 1 - la VMC : 37. Mme [L] considère que l'installation actuelle n'est pas cohérente et comporte de nombreuses malfaçons dans sa mise en 'uvre, de sorte qu'elle ne peut assurer une bonne ventilation de l'appartement conformément aux normes en vigueur. 38.