Cour d'appel, 1ère chambre, 28 avril 2026 — n° 22/03492

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier Pour copie certifiée conforme à l'original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d'appel de Rennes

EXPOSÉ DU LITIGE 1. Le 7 juin 2014, Mme [R] [E] née [W] a signé par l'intermédiaire de l'Eurl MPI exerçant sous l'enseigne Penh Immobilier un compromis de vente portant sur l'acquisition d'un immeuble appartenant à Mme [A] [N] situé [Adresse 5] à [Localité 8] moyennant un prix de 105.000 €. 2. L'immeuble est composé au rez-de-chaussée d'un local commercial aménagé en salon de toilettage canin et d'un atelier attenant, au 1er étage d'un appartement comprenant un séjour double et une cuisine et, au 2ème étage, d'une chambre avec un dressing, un dégagement et une salle de douche. 3. La vente a été réitérée par acte authentique reçu le 11 septembre 2014 par maître [U], notaire à [Localité 9]. 4. Se plaignant de la présence de champignons sous le parquet du rez-de-chaussée et d'infiltrations au niveau du plafond de l'atelier, Mme [E] a saisi son assureur qui a mandaté le cabinet [Adresse 6] aux fins d'expertise. Une réunion a été fixée le 29 octobre 2015 en présence de Mme [N] et de propre son assureur. Le rapport d'expertise amiable a été déposé le 14 décembre 2015. 5. Par courrier du 20 août 2016, Mme [E] a demandé à Mme [N] de prendre en charge le coût des travaux de reprise, en vain. 6. Par acte d'huissier du 27 juin 2017, elle a donc fait assigner cette dernière en référé-expertise et par ordonnance du 26 octobre 2017, le cabinet Bermingham Expertise a été désigné. L'expert a déposé son rapport le 20 janvier 2019. 7. Forte des conclusions de ce rapport et faute d'accord entre les parties, Mme [E] a, suivant acte du 23 août 2019, fait assigner Mme [N], l'Eurl MPI et son assureur Axa devant le tribunal de grande instance de Rennes sur le fondement des dispositions des article 1792 et suivants, 1641 et 1116 ancien du code civil et L. 124-3 du code des assurances en indemnisation de ses préjudices. 8. Par jugement du 3 mai 2022, le tribunal judiciaire de Rennes a : - déclaré irrecevable pour cause de prescription l'action en garantie des vices cachés, - débouté Mme [E] de ses demandes à l'encontre de Mme [N], - condamné l'Eurl MPI à verser à Mme [E] la somme de 1.500 € en réparation de son préjudice, - débouté Mme [E] du surplus de ses demandes, - condamné celle-ci aux dépens comprenant ceux de la procédure de référé et les frais d'expertise, - débouté Mme [E] et l'Eurl MPI de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté Mme [N] de sa demande en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. 9. Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que : - s'agissant de la garantie décennale, les travaux réalisés par Mme [N] sur l'existant se sont limités à la pose d'une baignoire et de panneaux PVC, lesquels ne peuvent être assimilés à des travaux de construction, - s'agissant de la théorie des vices intermédiaires, celui dont on recherche la responsabilité sur ce fondement doit également être constructeur, Mme [N] n'ayant pas cette qualité au sens de l'article 1792-1 du code civil, elle ne peut voir sa responsabilité recherchée à ce titre, - s'agissant de la garantie des vices cachés, Mme [E] a eu connaissance de l'état du plancher en octobre 2014 et ce dans toute son ampleur, à la suite de l'intervention de la société CBH qui a permis de poser un diagnostic ; de même, Mme [E] a eu, dès cette date, connaissance d'entrées d'eau par la toiture de l'atelier ; or l'assignation en référé-expertise a été délivrée le 27 juin 2017, soit plus de deux ans après la découverte du vice, et n'a pu avoir aucun effet interruptif ; il en résulte que l'action de Mme [E] à l'encontre de Mme [N] fondée sur la garantie des vices cachés est irrecevable pour cause de prescription, - s'agissant du dol, aucune volonté de dissimulation n'est avérée, le dol de Mme [N] n'est pas établi,

MOTIVATION DE LA COUR 1°/ Sur les désordres constatés 17. Mme [N], toiletteuse pour chiens, a acquis le 9 mars 2009 un immeuble à usage mixte, l'accès au logement du 1er étage s'effectuant par le local commercial que Mme [N] a aménagé pour y exercer son activité en y installant : - une baignoire surélevée pour le toilettage des chiens avec canalisation semi-encastrée dans les panneaux de PVC en bas des murs, - des panneaux de PVC d'une hauteur de 1,20 m sur les parties basses des murs, afin de les protéger des dégradations pouvant être causées par les chiens. 18. Il résulte du rapport d'expertise amiable et contradictoire dressé le 14 décembre 2015 par le cabinet [Adresse 6] que : - le plancher est recouvert d'un parquet stratifié posé sur une sous-couche avec développement de champignons en sous face du parquet bois, - ces éléments reposent sur un revêtement PVC lui-même posé sur un plancher bois ; en certains endroits des lames de parquet ont été remplacées par des plaques en aggloméré, - les lambourdes sont en contact avec le sol en terre ou sur briques, - le taux d'humidité est anormalement élévé au niveau du plancher et du bas des cloisons du local commercial ; il n'existe pas de dispositif de ventilation du plancher bois, - la cause des désordres est ainsi identifiée : le mode constructif est inadapté (plancher bois en contact avec la terre et dépourvu de ventilation) et l'ajout d'un revêtement PVC sur un plancher bois constitue une circonstance aggravante en ce sens que l'humidité se trouve piégée dans le plancher bois ; la présence d'humidité, l'absence de ventilation et la barrière constituée par le revêtement PVC favorisent les attaques parasitaires dans les éléments bois.(...) ; les reprises de plancher par des panneaux en aggloméré attestent de désordres antérieurs. 19. L'expertise judiciaire confirme les désordres ainsi préalablement identifiés. 20. L'expert judiciaire décrit un immeuble ancien dans un état d'entretien médiocre et a constaté lors de ses opérations : * Dans l'atelier 21. Au plafond, les traces d'un large dégât des eaux, au droit d'un chéneau encaissé, laissant supposer un engorgement ou un défaut d'étanchéité. En accédant au toit de l'atelier, l'expert accompagné d'un couvreur, a relevé que la couverture en ardoise était vétuste et fuyarde, que des ardoises étaient cassées, manquantes ou décalées. Par ailleurs il a constaté que le chéneau en zinc présentait des non-conformités: profondeur insuffisante, hauteur des relevés insuffisante, non conforme au DTU 40.5 et 60.11 et absence de système de trop plein pourtant obligatoire. 22. L'expert conclut que le chéneau ne peut que déborder en cas de fortes pluies et que son entretien n'est pas aisé car il impose la mise en place d'un échafaudage roulant pour respecter les règles de sécurité. Il ajoute que le dégât des eaux ne pourra que s'aggraver en l'absence de travaux consistant à refaire la couverture de l'appentis pour un montant de 3.299,49 euros TTC selon devis CKM. * Dans le local commercial 23.Le plancher bas est un parquet bois sur lambourdes posées sur terre battue, des zones de parquet ont été remplacées par des panneaux de bois en aggloméré, le tout étant recouvert par un revêtement plastique thermocollé. 24. Sur ce revêtement plastique, un parquet flottant synthétique a été posé par l'ancien propriétaire (vendeur de Mme [N]) sur l'ensemble de la surface du local commercial, le développement de champignons filamenteux de type mérule est visible entre le parquet flottant et le revêtement plastique. Le plancher parquet bois présente une dégradation quasi totale. L'expert précise que les lames de parquet restées en place cèdent sous le poids d'une personne, que les panneaux de bois en aggloméré sont gonflés par l'humidité et fragilisés tant par cette humidité que par les champignons. 25. L'expert explique que le plancher posé sur terre battue ou sur lit de sable était une technique usuelle à l'époque de la construction et a entraîné une dégradation du bois à long terme, ce qui explique le remplacement partiel des parties abîmées par les panneaux en aggloméré. Il ajoute que le revêtement plastique dont l'apparence laisse penser qu'il a été posé dans les années 1960-1970, puis la superposition du parquet flottant synthétique, ont modifié les conditions de ventilation du plancher bois, ne permettant plus à l'humidité naturelle du sol de s'évaporer, ce qui a favorisé le phénomène de dégradation naturelle et le développement de champignons dans des conditions optimales du fait du confinement. 26. Il indique que Mme [N] a posé la baignoire sans respecter le DTU 51.3, à savoir sans préalablement mettre en 'uvre un système d'étanchéité horizontal ou vertical, laissant ainsi l'humidité s'infiltrer sous le parquet flottant, laquelle a stagné et a permis le développement du champignon. En réponse à un dire, l'expert précise que cette absence de mise en 'uvre d'étanchéité lors de la pose de la baignoire a participé à l'humidification de la maçonnerie (liées aux projections d'eau lors des bains) à hauteur de 25 %. 27. Il conclut que l'ensemble du plancher du local commercial est contaminé et totalement dégradé et que les pieds de mur, recouverts de panneaux PVC étanches, sont également potentiellement le siège de développement de mérule. Il ajoute que l'accès au rez-de-chaussée est impossible et que l'immeuble en entier est impropre à sa destination. 28. La reprise des désordres d'infiltration affectant l'appentis consiste selon l'expert : - à refaire la toiture : 3.299,44 € TTC (TVA 10%), - à traiter la charpente et refaire le plafond : estimation : 3.135 € TTC. 29. La reprise des désordres affectant le plancher consiste selon l'expert : - à effectuer un traitement fongicide du rez-de-chaussée : 3.296,19 € TTC, - à démolir puis reconstruire les cloisons et doublages, assécher les murs, refaire un sol béton avec pose de carrelage et créer d'une ventilation permanente : 31.645,60 € TTC. 30. Il résulte ainsi du rapport d'expertise que l'accélération du pourrissement du plancher, qui était inéluctable en raison du système constructif, a pour origine le développement de champignons lignivores provoqué par des retenues d'humidité entre les deux revêtements synthétiques (sol plastique et parquet flottant) et une absence d'étanchéité sous une baignoire, laquelle a aggravé le phénomène évolutif. 2°/ Sur les demandes formées à l'encontre de Mme [N] a. Sur le fondement de la garantie decennale des constructeurs et la théorie des désordres intermédiaires 31. En droit, l'article 1792 du code civil pose le principe d'une obligation de garantie décennale résultant d'une présomption de responsabilité des constructeurs ou assimilés envers le maître de l'ouvrage. Le constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître de l'ouvrage ou l'acquéreur, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. 32. En application de l'article 1792-1 du code civil, la personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire est présumée constructeur. 33. Le vendeur d'un immeuble dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation peut être déclaré responsable, envers les acquéreurs, des désordres affectant cet immeuble sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un contrat de louage d'ouvrage ou de maîtrise d''uvre, dès lors que l'importance des travaux réalisés les assimile à des travaux de construction d'un ouvrage. (Civ. 3ème, 9 décembre 1992, n° 91-12.097). 34.