Cour d'appel, chambre-1 civile et com., 28 avril 2026 — n° 25/00712

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement querellé sauf en ce qu'il a condamné la SCI Lanalex à rembourser à la SAS Tourbière et Grévières de Champagne les sommes perçues au-delà de ce montant pour les loyers échus depuis le 1er avril 2012 ; Statuant à nouveau du seul chef infirmé et y ajoutant, Rejette la demande de la société Tourbières et Grévières de Champagne tendant à la condamnation de la SCI Lanalex à lui verser le trop-perçu de loyers, calculé sur le différentiel entre les sommes de 12 900 euros hors charges par an et le loyer réglé à compter du 1er janvier 2022'; Condamne la SCI Lanalex aux dépens d'appel'; Condamne la SCI Lanalex à payer à la SAS Tourbières et Grévières de Champagne la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile'; La déboute de sa demande formée à ce titre. Le greffier La présidente de chambre

* * * * * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 15 octobre 1983, M. [N] [C] et son épouse, Mme [H] [C], ont donné à bail à titre commercial à M. [M] [S] et son épouse, divers locaux commerciaux situés [Adresse 4] à [Localité 2] (Marne). Ce bail a été renouvelé successivement les 9 décembre 1992, 27 décembre 2006 et 9 mars 2011. Il a en outre été cédé à plusieurs reprises les 26 novembre, 13 décembre 1984, 27 décembre 2006 et 14 janvier 2014. Par acte sous seing privé du 5 octobre 2012, la SARL actions et conseils de Vesle, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la SCI Lanalex a donné à bail en sous-location commerciale à la société Tourbières et Grévières de Champagne jusqu'au 31 décembre 2019, les locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 5] à Reims cadastré section IM n°[Cadastre 1], d'une superficie d'environ 52 m2, se trouvant à droite de l'entrée commune de l'immeuble avec vitrines sur rue, comprenant des sanitaires et un droit d'accès aux communs de l'immeuble moyennant le paiement d'un loyer annuel de 16 800 euros hors charges, payable mensuellement et d'avance, le bail contenant une clause d'indexation annuelle du loyer sur l'indice du coût de la construction. Le bail commercial de sous-location a été reconduit tacitement à son échéance. Par exploit du 15 novembre 2021, la société Tourbières et Grévières de Champagne a fait signifier à la société Grand Ormes, venue aux droits de la SARL actions et conseils de Vesle, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la SCI Lanalex, une demande de renouvellement du bail commercial de sous-location pour une durée de 9 années, à compter du 1er janvier 2022. Par exploit du 12 février 2022, la société Grand Ormes a donné son accord pour le renouvellement du bail commercial de sous-location en demandant que le loyer soit conventionnellement fixé à la somme de 18 600 euros par an à compter du 1er janvier 2020. La société Tourbières et Grévières de Champagne ayant refusé la proposition de fixation du loyer de renouvellement à hauteur de 18 600 euros hors taxes et hors charges, par courrier du 5 octobre 2022, la SCI grand Ormes a sollicité l'application de la clause d'indexation prévue au bail commercial et la fixation du nouveau loyer à la somme de 20 238 euros. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 novembre 2022, la société Tourbières et Grévières de Champagne a notifié à la SCI Lanalex un mémoire aux termes duquel elle a sollicité la fixation du loyer renouvelé au 1er janvier 2022 à la somme de 15 000 euros hors charges par an au titre de la valeur locative du local. Suivant exploit du 6 février 2023, la société Tourbières et Grévières de Champagne a fait assigner la SCI Lanalex devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Reims. Par jugement du 5 octobre 2023, ce juge a constaté l'accord des parties sur le renouvellement à compter du 1er janvier 2022 du bail commercial relatif aux locaux dépendant de l'immeuble [Adresse 5] à [Localité 2] pour une nouvelle durée de 9 ans et ordonné avant-dire droit une expertise confiée à M. [J] [A], lequel a déposé son rapport le 6 mars 2024. Par mémoire notifié par lettre recommandée du 4 juin 2024 à la société Lanalex, la société Tourbières et Grévières de Champagne a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 12 900 euros hors charges par an à compter du 1er janvier 2022. Par jugement du 28 avril 2025, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Reims a': - débouté la SCI Lanalex de l'intégralité de ses demandes tendant au déplafonnement du loyer renouvelé, à la fixation du loyer à la somme annuelle de 20 238 euros hors charges, et à l'organisation d'une nouvelle mesure d'expertise, - fixé la valeur locative du local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 2] à la somme annuelle de 12 900 euros hors taxe et hors charge à compter du 1er janvier 2022,

MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur la demande de nouvelle expertise La société appelante conteste le rapport d'expertise de M. [A], qui selon elle, est affecté de multiples erreurs, contradictions et approximations. Il est cependant relevé qu'aucune observation, contestation ni demande de nullité n'a été formée contre celui-ci. Aucun dire n'avait par ailleurs été formulé après le dépôt du pré-rapport. Vainement, l'appelante affirme que l'expert se contredit concernant l'usage commercial du site. Son rapport analyse en effet, sans contradiction, d'abord la situation générale de la ville de [Localité 2] (page 5), qu'il qualifie de bonne pour un usage commercial, puis la situation particulière de la [Adresse 6] de cette ville (page 6) qu'il juge secondaire pour ce même usage. Les développements de l'expert concernant la situation géographique du local et les facteurs locaux de commercialité, comme ceux concernant les exemples de loyer, qui ne lient pas la cour, sont documentés et étayés. Ils permettent un débat contradictoire entre les parties s'agissant notamment du coefficient de pondération et des références de comparaison, les deux sociétés ayant pu verser toute pièce utile pour éclairer la cour, en complément du rapport, sur ces points. Les critiques de l'appelante, qui ne constituent pas un fait nouveau, sont donc insuffisantes pour justifier une nouvelle mesure d'expertise. Quant à la mesure des surfaces du local, s'il existe une différence entre celle mentionnée dans la synthèse du dossier de diagnostic technique (56 m2) (pièce 7 de l'appelante) et celle calculée par l'expert (49,83 m2 sans pondération et 43 avec) (page 8 du rapport), celle-ci n'a jamais été signalée à l'expert avant la clôture de ses opérations afin qu'il puisse s'expliquer sur ce point, sachant que la société Diagamter, chargée du diagnostic, dont la mission ne comportait pas celle de mesurer les lieux, a pu utiliser une méthode distincte de celle de l'expert lequel explique avoir fait application des modalités de la charte en expertise immobilière pour retenir les pondérations mentionnées. En tout état de cause, cet élément n'est pas nouveau et ne peut fonder, à lui seul, une nouvelle mesure. Au vu de ces éléments, c'est à bon droit que le premier juge a débouté la SCI Lanalex de sa demande de nouvelle expertise. - Sur le renouvellement du bail et la fixation du loyer renouvelé Aux termes de l'article L. 145-10 du code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous. Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. En l'espèce, il résulte de l'exploit du 12 février 2022 (pièce 3 de l'intimée) intitulé «'accord du bailleur sur la demande de renouvellement'» que la SCI grand Ormes, aux droits de laquelle se trouve la SCI Lanalex, a consenti au principe du renouvellement du bail de sous-location pour une durée de neuf ans. Si, faisant application des dispositions de l'article L. 145-11 du code de commerce, elle a fait part, dans ce même acte, de son désir d'obtenir une modification du prix du bail, afin qu'il soit porté à 18600 euros, le défaut d'accord sur le loyer ne remet pas en cause, malgré les affirmations de l'appelante, l'acceptation du renouvellement du bail, le prix devant alors être fixé conformément aux règles de l'article L. 145-34 de ce même code comme stipulé dans l'exploit. Au surplus, par jugement du 5 octobre 2023 (pièce 8 de l'intimée), le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Reims a notamment constaté l'accord des parties pour le renouvellement à compter du 1er janvier 2022 du bail commercial relatif aux locaux dépendant de l'immeuble sis [Adresse 5] à Reims pour une nouvelle durée de 9 ans. Cette décision, qui n'a pas été constatée, a autorité de la chose jugée sur ce point. C'est donc par une juste appréciation des éléments en cause que le premier juge a relevé que la SCI Lanalex ne pouvait plus s'opposer au renouvellement du bail de sous-location et l'a déboutée de sa prétention formée à ce titre. Selon l'article L. 145-33 du code de commerce le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1 - Les caractéristiques du local considéré ; 2 - La destination des lieux ; 3 - Les obligations respectives des parties ; 4 - Les facteurs locaux de commercialité ; 5 - Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; L'article L. 145-34 énonce pour sa part qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. Le prix du bail renouvelé doit être fixé au montant de la valeur locative si celle-ci est inférieure au montant du loyer plafonné. Lorsque le preneur soutient que la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le juge ne peut retenir le loyer plafond sans déterminer préalablement la valeur locative. En l'espèce, la valeur locative de marché du local en cause retenue par l'expert est inférieure au montant résultant de l'indice et du loyer acquitté ce que conteste la société appelante laquelle sollicite le déplafonnement du loyer. En vertu de l'article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.