Cour d'appel, chambre-2 jcp, 28 avril 2026 — n° 24/01778

PAR CES MOTIFS , La cour, statuant publiquement et contradictoirement dans les limites de l'appel principal et de l'appel incident, Confirme le jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne le 05 novembre 2024 (RG N° 23/01274) en ses dispositions ayant : Débouté Mme [J] [R] de sa demande de rejet de la pièce n° 12 des communications de M. [U] [O]. Débouté Mme [J] [R] de sa demande d'annulation pour vice du consentement des conventions saisonnières portant sur l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9]. (Année 2021) Débouté Mme [J] [R] de sa demande de requalification du bail meublé du 01 janvier 2022 pour le logement sis [Adresse 12] à [Localité 9] en bail l'habitation vide. Débouté Mme [J] [R] de sa demande de réduction du montant du loyer du bail meublé du 01 janvier 2022 pour le logement sis [Adresse 12] à [Localité 9] et des conséquences de cette réduction de loyer. Débouté Mme [J] [R] de sa demande subsidiaire d'expertise. Infirme le jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne le 05 novembre 2024 (RG N° 23/01274) en ses dispositions ayant : Débouté Mme [J] [R] de ses demandes relatives à l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9]. Rejeté la requalification des locations saisonnières sur l'année 2021 en bail soumis à la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour le logement sis [Adresse 3] à [Localité 9]. Débouté M. [U] [O] de sa demande de résiliation aux torts de Mme [J] [R] du bail du 01 janvier 2022 relatif au logement meublé sis [Adresse 3] à [Localité 9]. Condamné M. [U] [O] aux dépens et frais irrépétibles de la procédure de la première instance. Statuant de nouveau sur les dispositions infirmées, Déclare Mme [J] [R] irrecevable à agir à l'encontre de M. [U] [O] pour les prétentions relatives à l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9]. Requalifie en un bail meublé soumis à la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 les différentes conventions d'occupation saisonnières souscrites entre M. [U] [O] et Mme [J] [R] du 01/01/2021 au 31/12/2021 pour le logement '[Adresse 13]' sis [Adresse 3] à [Localité 9]. Condamne en conséquence M. [U] [O] à rembourser à Mme [J] [R] les taxes de séjour payées pour cette occupation et pour l'année 2021. Déboute Mme [J] [R] du surplus de ses demandes concernant l'année 2021. Prononce à la date du présent arrêt la résiliation aux torts de Mme [J] [R] du bail souscrit entre M. [U] [O], bailleur et Mme [J] [R] locataire le 01er janvier 2022 pour le logement sis [Adresse 3] à [Localité 9]. Ordonne l'expulsion de Mme [J] [R] et de tous occupant de son chef au besoin avec l'aide et l'assistance de la force publique et ce dans les délais et procédures légales prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Dit que, conformément aux articles L. 431- et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution les meubles appartenant au locataire et se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire et que faute d'enlèvement par la personne expulsée les dits meubles seront mis aux enchères publiques ou abandonnés. Condamne Mme [J] [R] à payer à M. [U] [O] la somme de 49 100€ (quarante neuf mille cent euros) correspondant aux loyers échus et impayés au 31/01/2026 au titre du bail souscrit entre M. [U] [O], bailleur et Mme [J] [R], locataire, le 01er janvier 2022 pour le logement sis [Adresse 3] à [Localité 9]. Condamne Mme [J] [R] à payer à M. [U] [O] une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges à compter du 01er février 2026 et jusqu'à son parfait départ des lieux loués. Condamne Mme [J] [R] aux dépens de la première instance. Y ajoutant, Ordonne la compensation des sommes dues par Mme [J] [R] à M. [U] [O] avec les sommes dues par M. [U] [O] à Mme [J] [R] (au titre du remboursement des taxes de séjour payées sur 2021). Déboute Mme [J] [R] de sa demande de délais de paiement sur le fondement de l'article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Déboute Mme [J] [R] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral. Condamne Mme [J] [R] aux dépens de l'appel. Condamne Mme [J] [R] à payer à M. [U] [O] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de la procédure de première instance et d'appel. Le greffier Le président de chambre

* * * * * EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2022, M. [U] [O] a donné à bail à Mme [J] [F] et sa fille Mme [S] [F] un logement à usage d'habitation de 60m² sis [Adresse 3] à [Localité 7] pour loyer mensuel à un montant de 1 250 euros, outre les provisions sur charges mensuelles. Ce contrat était qualifié de location de logement meublé pour une durée d'une année. A compter d'octobre 2022, les loyers n'ont pas été régulièrement réglés si bien qu'un commandement de payer les loyers et charges a été signifié à Mme [F] le 24 janvier 2023 par Me [W] [P] [A], commissaire de justice à [Localité 8] pour la somme de 4.269,49€ représentant les loyers impayés arrêtés au 31 janvier 2023. Le contrat de bail liant les parties ne comportant pas de clause résolutoire, le commandement de payer délivré le 24 janvier 2023 s'est limité à rappeler qu'à défaut de paiement des causes du commandement, le bailleur entendrait se prévaloir de la résiliation du contrat de bail prévu par l'article 1184 du code civil. Faute de paiement de la dette de loyers, par exploit d'huissier en date du 19 avril 2023, M. [U] [O] a fait assigner Mme [J] [F] afin que soit prononcée la résiliation du bail d'habitation, l'expulsion de la locataire et sa condamnation à verser une somme de 7 850 euros selon décompte arrêté au mois d'avril 2023 au titre de l'arriéré locatif. Au cours de cette procédure, Mme [J] [F] a déposé plainte auprès de Mme la Procureure de la République afin de dénoncer la « vétusté » du logement loué et cette dernière a mandaté l'Agence Régionale de la Santé afin d'effectuer une visite dudit logement, laquelle a déposé son rapport le 26 avril 2024. Par arrêté du 6 mai 2024, M. le Préfet a mis en demeure M. [U] [O] de faire cesser un danger imminent pour la santé et la sécurité des occupants de son logement sis [Adresse 4]. M. [U] [O] a fait des travaux dont il a justifié par courrier officiel du 12 juillet 2024 auprès de Mme [J] [F] et le 23 septembre 2024, l'Agence Régionale de la Santé a réalisé une contre-visite au sein du logement afin de vérifier que les mesures imposées à M. [O] avait été effectuées. Le 4 novembre 2024, M. le Préfet a émis une décision d'abrogation de l'arrêté préfectoral portant mise en demeure de faire cesser un danger imminent, sans néanmoins que cette décision soit transmise en son intégralité au motif qu'elle n'était pas signée. Par jugement du 5 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection a : -déclaré recevables les demandes de M. [U] [O] ; -déclaré recevables les demandes de Mme [J] [D] épouse [F] ; -débouté M. [U] [O] de sa demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 1er janvier 2022 ; -débouté M. [U] [O] de sa demande d'expulsion de Mme [J] [D] épouse [F] ; -débouté M. [U] [O] de sa demande de condamnation de Mme [J] [D] épouse [F] au paiement d'une indemnité d'occupation ; -débouté M. [U] [O] de sa demande de condamnation de Mme [J] [D] épouse [F] au paiement de l'arriéré locatif ; -débouté Mme [J] [D] épouse [F] de sa demande tendant à ce que la pièce n°12 produite par M. [U] [O] soit écartée des débats ; -débouté Mme [J] [D] épouse [F] de sa demande d'expertise judiciaire pour s'assurer de la superficie du logement ; -débouté Mme [J] [D] épouse [F] de sa demande au titre des contrats de bail conclus entre avril 2018 et janvier 2021 ; -débouté Mme [J] [D] épouse [F] de sa demande tendant au prononcé de la nullité des contrats conclus entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2021 ; -débouté Mme [J] [D] épouse [F] de sa demande d'indemnisation de son préjudice moral au titre des contrats conclus entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2021 ; -débouté Mme [J] [D] épouse [F] de sa demande de requalification des contrats conclus entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2021 ;

*** MOTIFS DE LA DECISION 1- Sur la demande tendant à écarter des débats la pièce n° 12 des communications de M. [O] La pièce numéro 12 contestée par l'intimée consiste en la photocopie des messages manuscrits laissés sur le livre d'or du gîte « les écureuils » par les clients qui y ont séjourné. Mme [R] estime que cette pièce est irrégulière comme ne respectant pas les préconisations de forme prévues pour les attestations en justice par l'article 200 du code de procédure civile. Sur ce : La cour relève que la photocopie d'un 'livre d'or'est une pièce qui ne saurait être assimilée à une attestation en justice, notamment dans la mesure où le scripteur du message inscrit sur le livre d'or n'a aucunement l'objectif de déposer un témoignage en justice, mais simplement de donner un avis sur un séjour de villégiature qu'il a passé dans un gîte ou dans un hôtel. En conséquence, les prescriptions de forme visées par l'article 200 du code de procédure civile, outre qu'elles ne sont sanctionnées par la nullité que sur démonstration d'un grief, sont en espèce inapplicables à la pièce contestée. Par confirmation de la décision déférée, la demande visant à voir écarter la pièce numéro 12 des communications de M. [O] sera rejetée. 2- Sur les contrats antérieurs au 01er janvier 2022 Pour la bonne compréhension des prétentions des parties, il convient de préciser : Que le contrat de location signé entre M. [O] et Mme [R] le 01er janvier 2022 porte sur un logement qualifié de 'meublé' sis [Adresse 3] à [Localité 7]. Que Mme [R] indique que M. [O] lui louait entre les mois d'avril 2018 et de décembre 2020 un logement situé [Adresse 5] à [Localité 7] selon une quarantaine de baux successifs par contrats de locations saisonnières d'un mois chacun. Qu'à compter du mois de janvier 2021, M. [O] a fourni à Mme [R] un second logement dénommé « les écureuils » est situé au [Adresse 3] à [Localité 9]. Le premier juge a retenu à cet égard que : 'll s'ensuit qu'en l'état, il n'est pas démontré le paiement d`un loyer par Mme [J] [R] sur la période concernée. L'existence desdits contrats n'étant pas démontrée, l'action du bailleur fondée sur la prescription de l`action en justice les concernant devient sans objet. Dès lors, échouant à rapporter la preuve de l'obligation dont elle réclame l`exécution, elle succombe à la charge de la preuve lui incombant et sa demande au titre des contrats de bail conclus entre avril 2018 et janvier 2021 ne peut qu'être rejetée.' La cour analysera les relations juridiques entre les parties en fonction de ces différentes périodes de temps et des différents lieux objets des prétentions des parties étant précisé que les examens des contrats saisonniers souscrits par Mme [R] en 2021 mentionnent une adresse des lieux loués [Adresse 6] (pièce 1 de l'intimée) et que le contrat de bail soumis à la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 signé entre les parties le 01 janvier 2022 mentionne comme adresse des lieux loués le [Adresse 3] à [Localité 9] (pièce 1 de l'appelant). La cour en déduira que Mme [R] est demeurée à la même adresse depuis le 01/01/2021 mais en changeant de nature de bail au 01/01/2022. A/ Période avril 2018-décembre 2020 (logement situé [Adresse 5] à [Localité 9]) M. [O] estime les demandes d'annulation et/ou de requalification de ces contrats irrecevables comme n'ayant jamais été propriétaire du bien sis [Adresse 7] à [Localité 9], lequel appartenait à ses parents. M. [O] estime en outre que les demandes subsidiaires de Mme [R] concernant les locations saisonnières antérieures au 18 avril 2020 sont prescrites par application de l'article 7-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Mme [R] réplique en indiquant avoir interrompu la prescription en délivrant assignation le 18 avril 2023. Sur ce : Il ressort des dispositions de l'article 32 du code de procédure civile que qu'est irrecevable toute demande formée contre une personne autre que celle à l'encontre de laquelle les prétentions peuvent effectivement être formées. L'article 7-1 al 1er de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : 'Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.' Il s'ensuit que par application de ce texte toutes les demandes de Mme [R] relatives à l'annulation ou à la requalification des contrats de locations saisonnières invoqués sur l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] sont prescrites dès lors qu'elles concernent des locations antérieures au 18 avril 2020 puisque Mme [R] qui invoque à ce titre l'absence de caractère de location meublée ou l'état de son logement ne pouvait ignorer l'existence du vice invoqué dès l'entrée dans les lieux. En ce qui concerne la période non prescrite (18/04/2020 - 31/12/2020) M. [O] justifie par la production de la pièce n° 41 ne jamais avoir possédé l'immeuble occupé par Mme [R] au [Adresse 7] à [Localité 9]. Il ressort de l'acte de donation partage des parents de M. [U] [O] reçu par Me [Z] notaire en date du 19 décembre 2020 que ce bien appartenait jusqu'à la donation-partage en propre au père de M. [U] [O] : M. [T] [O] et qu'il a été attribué par l'effet de la donation-partage au frère de M. [U] [O] : M. [V] [O]. Dès lors,et même s'il arrivait à M. [U] [O] de gérer pour le compte de son père l'immeuble alors occupé par Mme [R], il n'en était ni le propriétaire en titre, ni le propriétaire selon la théorie de l'apparence soutenue par Mme [R] dans ses conclusions puisque cette dernière est défaillante dans la démonstration de la preuve selon laquelle M. [U] [O] se comportait en tout comme le propriétaire de l'immeuble et aurait induit en erreur l'occupante. En conséquence les prétentions invoquées par Mme [R] et concernant le logement sis [Adresse 5] à [Localité 9] sont irrecevables en ce qu'elles sont dirigées contre M. [U] [O]. B/ Période janvier 2021 - décembre 2021 (Gîte 'les Ecureuils de [Localité 11]' logement situé [Adresse 3] à [Localité 9]) Mme [R] justifie par la production des contrats de locations mensuels du gîte 'les écureuils', avoir loué à M. [O] ([U]) ce logement meublé pour des périodes successives d'un mois du 03 janvier 2021 au 30 décembre 2021. Elle reproche à M. [O] de lui avoir volontairement fait signer des contrats saisonniers d'un mois alors que celle-ci devait bénéficier de la protection encadrant les baux d'habitation. L'intimée considère également que le loyer prévu à hauteur de 1240 € ne correspondait nullement à la valeur locative réelle du bien pour un bail d'habitation. Elle estime que le bailleur a usé de man'uvres dolosives, abusant de sa faiblesse pour obtenir la conclusion d'un contrat avec un loyer exorbitant et qui plus est soumis à la taxe de séjour. Elle indique également que le logement loué était vétuste et reproche à son bailleur d'avoir volontairement omis de produire les diagnostics techniques et notamment le diagnostic de performance énergétique qui, si elle l'avait connu, l'aurait dissuadée de louer le logement. En cause d'appel, M. [O] conteste cet argumentaire en exposant qu'il louait le logement à titre de gîte ayant pour objectif la location saisonnière et que dans ce cadre le prix du loyer n'est pas encadré par la loi. M. [O] indique à ce sujet que le prix du loyer comprenait outre les équipements fournis les services accompagnant cette location, à savoir nettoyage du linge, livraison de pelés, assistance technique et entretien du jardin etc... Il conteste tout vice du consentement de la part de Mme [R]. Le premier juge a retenu à cet égard, s'agissant des demandes d'annulation des contrats sur l'année 2021 et s'agissant des demandes de requalification de contrats saisonniers en un bail soumis à la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que :